樓市現狀：冰火并存 調控仍需給力

　　中國房地產市場根本問題不是價格問題，而是方向和道德選擇的問題。中國房地產市場應堅持以消費品為主導的發展方向，同時結合短期政策不變，解決需求問題，即打壓投機需求，鼓勵自住消費，保證買不起房的人有房住、有房租的問題。一方面能解決需求，另一方面能補充商品房投資下降問題。下一步重點要把握好調控的策略與節奏，應準備用兩年左右的時間予以解決，不能太急。

　　糾結！這是楊女士觀望數月后的感慨。“可以出手嗎？房價會不會再降？都說政策調控后房價會降，可現在好像更復雜了。租房價不斷上漲，買房卻仍覺得價高。”楊女士在北京海淀區租了一套5000多元的公寓，每月花在房租上的錢比買房還貸的錢少不了多少，而樓市的不明朗讓她始終猶豫不決。

　　像楊女士一樣糾結的人不在少數，到底是買房還是租房？買配套完善的二手房還是買新建商品房成為他們最為關切的問題。自4月中旬以來，被稱為“史上最嚴厲”的房市調控政策密集出臺，這100多天來房地產市場有何新變化？消費者該做出怎樣的選擇？今后調控政策將走向何方？帶著以上問題，記者連月來對北京多家樓盤和房屋中介公司進行走訪，并采訪了相關專家和業內人士。

　　新建房、二手房：

　　何時不再膠著？

　　“上半年樓市經歷了‘過山車’的走勢。4月調控政策出臺，5—7月樓市低迷，購房者觀望情緒進一步加大；7月以來部分城市持續量、價走跌趨勢，剛需蓄勢待發。”中原地產市場研究部張大偉對新政近4個月來的樓市做了上述概括。然而，“剛需們”能否真正開始行動，最關鍵的決定因素還是“房價幾時才能降到心中預期”？

　　記者電話聯系的海淀、豐臺等地的多個樓盤，聽到最多的一句話是“房價沒有變，想買房的話有一定的折扣優惠”。從目前市場反映的情況看，有些新樓盤報價本身并不算高，加上折扣活動，調動了消費者看房的熱情，而且降價促銷樓盤以及遠郊低價樓盤銷售勢頭良好。

　　“對于開發商而言，低價行為能吸引眾多消費者的關注，可以在短期內籌集到大額資金，緩解資金鏈緊張問題，但同時也意味著收益的減少。”一位房地產公司負責人對記者說。

　　在商品房出現量價齊滯的同時，二手房市場也持續低迷。根據北京中原三級市場研究部的統計數據顯示，7月1日至27日存量住宅成交量為8714套，較去年同期回落56.77%，日均交易量334套，跌破2月交易最冷期的400套。記者從某知名房地產經紀公司了解到，新政實施后，海淀魏公村附近的二手房均價由35000元每平方米降到28000元每平方米，房價相對較高的國家氣象局、農科院的二手房價格也徘徊在每平方米30000—33000元。

　　不僅北京二手房交易持續走低，上海、廣州、深圳、武漢等主要大城市的二手房交易量也遭遇了歷史最低局面，出現了明顯的客戶“看房議價不停歇，躊躇再三不下定”的現象。

　　“成交量下跌是不爭的事實。”國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌在接受本報記者采訪時如是說，上半年房地產調控的目標是清晰的，就是要堅決遏制部分城市房價的過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題，其政策效應也在逐步體現。

　　張大偉認為，經過幾個月的調整，買賣雙方在議價上的差距較大，使得成交仍未走出僵局。一方面，買方仍在期待進一步降價潮而保持觀望；另一方面，賣方認為房價有回漲空間而不松口降價，以至于二手房交易依舊不活躍。隨著新政逐步深化，交易價格仍有一定回落空間。

　　從國家統計局8月10日發布的最新數據來看，70個大中城市房屋銷售價格雖同比繼續上漲，但漲幅回落。中原地產研究分析，7月份房價出現明顯下調，從全國范圍來看樓市價格下調趨勢已經明顯。

　　租賃市場：

　　烈日下持續升溫？

　　“現在房源太少了，這樣的價格是比較穩定的，等9月份各高校一開學，這些房子還要漲。”北京我愛我家房地產經紀有限公司魏公村分店的一位經理這樣告訴記者。同樣，在北京鏈家房地產經紀有限公司一位姓陳的置業顧問也表示，租賃房的價格在最近幾個月確實有較明顯的漲幅。“雖然租金不斷上漲，但房源仍然緊張。以大慧寺兩居室為例，租價由3000元每月上調到現在的3500元每月，而且幾天之內就能租出去。”

　　據鏈家地產市場研究部統計，2010年前6個月，北京市平均租賃價格為2928元，比2009年2547元上升15%，上升幅度較大。在廣州、深圳等地，租賃市場也給炎熱的夏日添了把火。廣州滿堂紅中介公司的數據顯示，截至7月27日，廣州市租金約為31.1元/平方米/月，與6月同期30.3元/平方米/月的租金有2.6%的升幅，城中村房租最高漲幅超三成。

　　租賃市場為何如此火爆？“出現這種情況與新政對房地產買賣市場的調控有一定關聯。”中國人民大學商學院副教授況偉大表示，現階段新政調控的效果并沒有得到完全體現，房價還沒有下降到消費者的預期水平，這種情況勢必造成有剛性需求的消費者選擇持幣待購、轉購為租，這是導致目前租賃市場火爆的主要原因之一。另一方面，目前市場上續存的租客量還未完全釋放，加上畢業生租房和剛性租房者有一定增多，使得租賃市場租客量持續增加。

　　面對租賃市場這一變化，中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認為還有一個原因值得關注，就是通脹預期下的價格上漲。“通脹預期勢必造成漲價，這也很可能是導致租賃市場火爆的因素之一。”

　　宏觀調控：

　　到底走向何方？

　　房源供給方之一——開發商如何看待宏觀調控？一位不愿透露姓名的房地產商對記者說：“總體而言，現在新開盤的項目只是在保證利潤的前提下，不敢再定高價了。”他認為近期房地產調控已收到了較好效果，部分城市房價過快上漲勢頭得以遏制，一線城市成交量開始下降，投機客占比下調。但記者調查發現，大多數地產商對未來房價會繼續上漲的預期并沒有發生改變。

　　對于地產商以及中介公司等認為房價還會繼續上漲的觀點，曹建海認為，現階段房地產價格得到有效控制，但降價趨勢并不明顯，他們這種態度也是為自己打氣的一種方式。出現這種現象，也可能是新政在持續實施的過程中出現了些許偏差。目前，國資委、住建部、銀監會等多部門都重申宏觀調控政策將繼續嚴格執行，包括北京在內的各地方政策也多次重申對樓市調控的決心，同時隨著新增供應的加速入市，預計下半年房市走勢會更加明朗。

　　采訪中，多位專家表示，新政調控雖然起到了一定的作用，但執行力度遠遠不夠。有專家認為目前房地產市場處于“溫吞”狀態，需要政府堅定不移地執行宏觀政策。

　　“目前來看，高房價對中國房地產市場乃至中國經濟增長百害而無一利。”況偉大說。他認為，調控最終能否取得成效受到很多因素的影響，一是政府的宏觀調控政策是不是具有可持續性；二是消費者能否繼續持幣待購；三是開發商的實力。“如果政策是持續的，消費者就會形成一種心理預期，從而有可能繼續持幣待購；開發商不得不調整營銷策略，能夠堅持多久還要看開發商的實力，如果開發商撐不下去了，房價才會出現比較明顯的下跌”。

　　夏斌表示，中國房地產市場根本問題不是價格問題，而是方向和道德選擇的問題。中國房地產市場應堅持以消費品為主導的發展方向，同時結合短期政策不變，解決需求問題，即打壓投機需求，鼓勵自住消費，保證買不起房的人有房住、有房租的問題。這樣一方面能解決需求，另一方面能補充商品房投資下降問題。下一步重點要把握好調控的策略與節奏，應準備用兩年左右的時間予以解決，不能太急。 胡萍 呂璇