信托產品超七成流向房地產

　　信托融資目前正成為房企“解渴”資金的重要途徑。記者近日從中國信托業協會了解到，截至14日，在8月擬計劃發售的30個集合信托產品中，投資于房地產市場的就有16個，預計發行規模高達54億元，占到總發行規模的73%，其中融資最高的中融信托——仁文置業股權投資集合資金信托產品，計劃總規模達10億元。

　　房產信托規模近54億

　　記者統計發現，在擬發售的房地產集合信托產品中，委托人中除了大部分為中小型開發商外，也不乏保利、星河灣等知名房企，平均融資規模超過3.3億元；在信托資金運用方面，除了少數用于償還債務外，大多數是用于房地產企業的股權投資和開發貸款，主要集中在二三線城市的商業、住宅項目方面；在預期年化收益率方面，平均超過9%，甚至最高可達15%。但業內人士仍對信托產品投資房企股權的風險表示擔憂。

　　8月11日，受青島凱悅置業公司的委托，中融信托計劃發行“中融—青島凱悅中心信托貸款集合資金信托”產品，募集資金預計為38450萬元，期限為18個月，預期年收益率為11%。信托資金在扣除所需信托費用和稅費后，剩余資金用于向凱悅置業發放信托貸款，用于凱悅中心項目的建設。

　　而這僅僅只是冰山一角。據中國信托業協會不完全統計，截至8月14日，在擬發售的30個集合信托產品中，投資于房地產市場的就有16個，預計發行規模高達536492萬元，占到總發行規模的73%，平均融資規模超過3.3億元。說明資金需求量都比較大。以中融信托為例，本月擬發售的信托產品中，還包括對順德龍光、廈門仁文置業、洛陽名門、海南中度等房地產公司項目的信托融資，募集金額共計約22.8億元。值得注意的是，在本月中融信托已經正式成立的5個信托產品中，其中就有3個是對北京、武漢和哈爾濱三地房地產項目的信托融資，募集金額約6.2億。

　　房產信托預期收益率高

　　在用于房地產項目投資的信托產品中，記者統計發現，其平均預期年化收益率超過9%，其中最高的為中融信托的海南中度房地產股權投資計劃，預期年化收益為10%-15%。而在信托期限上，大多以18個月和兩年為限。尤為引人注意的是，委托人中除了大部分為中小型開發商外，也不乏保利、星河灣等知名房企。如新華信托募集的4億資金將用于太原星河灣住宅小區建設，華潤信托的兩億元資金將用于保利對貴陽項目開發建設的信托貸款。

　　信托資金何以密集發售輸血房企？據了解，上市融資、銀行信貸、銀信合作、地產信托、按揭貸款可以說是開發商的五大資金來源，但這些資金的來源途徑，隨著國家對樓市的調控相繼被封堵。今年初以來，證監會就已擬訂上市公司募集資金管理新政，嚴把上市房企的融資關，同時央行年內3次上調存款準備金，收回市場流動性，收縮貸款業務，尤其是房地產開發貸款。而“新國十條”以來的嚴厲的房貸政策更是讓按揭貸款大幅萎縮。近日，銀監會更是叫停銀行通過信托理財產品的方式曲線為企業提供貸款的銀信合作業務。“信貸、銀信合作以及按揭貸款這些來自銀行的資金渠道現在將全線關閉。”分析人士指出，今年來國家的多項調控政策直接導致房地產行業的融資渠道減少，融資規模縮窄，由此信托已成為了各家房企融資的“必經之路”。

　　股權投資成集合信托新寵

　　在房企紛紛將融資目光投向集合信托時，信托公司自身也在不斷調整投資方式。記者統計發現，16個信托產品的資金用途上，有10個將用于房地產項目的開發、建設的委托貸款，包括債權受讓和直接發放開發貸款，涉及金額約22億，但從其它6個用于認購開發商股權和增資的信托產品來看，融資額則高達32億元，這也顯示，股權投資正成為集合信托的新寵。

　　上述中融信托本月發售的信托產品主要是對開發商的股權投資。如中融信托——仁文置業股權投資集合資金信托計劃中，10億元的信托資金將用于受讓廈門仁文置業有限公司現有股權及向該公司增資，實現持有該公司97.5%的股權。“未來，更多的開發商將不得不選擇出讓項目股份的辦法進行融資，這相當于變賣資產。”在融資渠道日漸趨緊之時，深圳某上市房企的總裁向媒體透露。

　　一般來說，股權類投資的收益率最高。不同的信托投向中，證券投資類產品平均預期收益率為6.61%，貸款類的收益率為7.81%，股權投資類的收益率為8.65%。但根據統計，本月16個信托產品中，貸款類的平均收益率達到8.9%，而股權投資類的收益率則高達10.7%。以中融信托上述海南房地產項目為例，對于預期的年化收益率，A類優先級受益人的收益率分為三級，分別為10%、11%和12%，而B類優先級投資人的收益率可達15%。

　　“不過，股權投資的風險較其他運用方式風險是最大的，上半年不少信托公司紛紛走上司法訴訟就是證明。現在是博弈，看好二線城市地產項目的一大原因，是其風險相對較低。”業內人士對信托產品投資房企股權的未來也表示擔心。習記者 石俊