密集調控下 上市房企經營活動現金流銳減

　　自2010年4月中旬政府出臺對房地產行業新一輪密集調控政策以來，房地產銷售價格漲幅趨緩，成交量出現萎縮，調控政策取得初步成效。保障性住房建設的加快以及對第二、三套房貸發放標準的從嚴，也大大影響了市場上潛在購房者的消費意愿。

　　據上證報資訊統計，截至8月17日，共計有36家房地產上市公司披露半年報，一線地產商萬、保、金、招均已披露完畢。數據顯示，已披露中報的房地產上市公司凈利潤為107.83 億元，09年同期為72.83億元，同比增長近50%；預收款方面，10年中期合計為1451.66億元，較09年中期的852.11億元增加約70%，表明短期內房地產公司業績仍有一定保障。

　　需要注意的是，中報顯示經營活動凈現金流合計為-499.96 億元，09年同期為267.74 億元；貨幣資金合計為942.81億元，09年同期為778.69億元，增長幅度僅為20%左右。經營活動現金流由09年中期的凈流入轉變為今年中期的凈流出，這或說明房地產企業加快了開發速度，但貨幣資金未能同比例增長，或給公司未來持續開發帶來資金壓力。在銀行房貸收緊、資本市場融資難度提高(前期招商地產、世貿地產均撤銷了定向增發再融資方案)以及銀信合作重新規范的背景下，房地產企業或將面臨現金流的嚴峻考驗。

　　從歷次房地產調整歷程來看，首先是價平量縮，初期房地產企業現金充足使得開發商沒有降價動力，但市場的觀望情緒使得購房者減少，成交量出現下滑；其次是價跌量縮，隨著調控政策的持續，開發商面臨一定的資金壓力，樓市價格開始松動，局部地區出現降價銷售，但此時投資者仍有進一步等待心理，使得成交量未能明顯放大，該階段會有反復，但成交量整體仍呈下滑趨勢；再次是價跌量漲，由于住房市場的剛性需求，接盤者開始增多，使得成交量逐漸上升。

　　市場分析人士指出，目前房價整體仍處于高位，在政府的持續調控下，未來房價出現下跌的概率較大。但需注意的是，在保障性住房建設的拉動下，房地產投資規模或能繼續維持高位，前期房地產股票出現大幅下跌之后，存在一定的反彈動力，這也是近期市場房地產板塊大幅反彈的重要因素。