學者：房產調控亟須提高政策執行力與精準度

　　浸潤著太多利益的房地產價值鏈，正處于結構轉變的關鍵時期。

　　盡管從今年4月15日“國十條”出臺以來，原先高燒不退的樓市已呈現局部降溫跡象，成交量急劇萎縮即是明證。但從京滬穗等指標城市部分樓盤逆勢上漲以及7月全國70個大中城市房價同比上漲情況來看，本輪調控目標顯然遠未達到。可是，已經有人按捺不住了。例如，中房協就建議暫緩出臺新的緊縮性房地產調控政策。而某些經濟學家更是發出若房價下跌80%大家都完蛋的聳人警告。國際輿論似乎也很配合，斷定中國房地產市場早晚要崩盤，中國經濟將因此倒退十年以上，等等。

　　在信息產生和傳遞渠道多樣且甄別成本日漸提升的今天，有關市場參與主體針對中央關于房地產調控大打輿論牌、悲情牌乃至經濟崩盤牌，看起來似乎心系經濟增長和市場穩定，其真實用意，卻是試圖影響政府政策。可以說，房地產商以及反映其利益的市場參與主體，近期圍繞房地產調控展開的空前游說，正釋放出在市場失靈的情況下，某些既得利益者試圖綁架政策，希望出現政府干預最終失靈的危險信號。

　　眾所周知，國內房地產市場失靈許久。市場不僅無法有效率地合理配置住房，而且滋生出嚴重的經濟和社會問題，成為影響財富合理分配、經濟平穩發展和社會穩定和諧的重大障礙。筆者從不否認市場經濟是人類所發現的相當有效的組織生產和安排分配的方式，但誰都知道，市場經濟絕非盡善盡美，放眼全世界，不受政府有效干預的自由市場體系，是一個被賦予理想或政治色彩的假命題，其本身是脆弱的，它的脆弱不是由于經濟上的原因，而是由于政治上的原因。以中國來說，在經濟轉軌階段，由于法治建設滯后，從而在向新體制過渡的過程中催生了阻礙市場經濟健康發展的最大障礙——利益集團。這在房地產領域表現得尤其突出。對房地產利益集團來說，公平競爭實是一種負擔，于是我們看到，這些年來，他們通過各種渠道試圖游說政府建立起各種反對干預的制度，進而維護既得利益。顯然，這是十分危險的傾向。

　　令人擔憂的是，在國內樓市表面繁榮的背后，是財富畸形集中造成潛在經濟與社會矛盾的可能激化、市場混亂秩序加劇和系統性金融風險的不斷累積。放眼全國，居高難下的房價，極有可能成為引爆社會矛盾的潛在導火索。在投資房產可迅速催生億萬富豪的市場環境中，剛性需求被投機需求所擠壓，非理性的市場炒作取代了正常的市場交易。少部分富人掌握著一線城市核心區域的相當一部分房產，社會財富迅速向這些人集中，業已拉大的貧富差距經由房地產市場的推波助瀾，再次被拉大。更危險的信號是，部分既得利益者在攫取巨額財富后，正利用政府對房地產泡沫可能破滅的顧忌直接或間接地干擾政府決策，明顯影響了政府整治市場秩序的政策執行效果。

　　但是，從各國房地產發展史來看，只要是泡沫，早晚難逃破滅命運。何況今天的中國經濟對房地產業的依賴已經很大很危險：投資的四分之一集中在房地產行業，不少地方政府稅收的一半來源于房地產的貢獻，與房地產業高度聯動的產業超過30個，住房信貸更成為不少銀行的主食。顯然，一旦爆發中國版的次貸危機，房地產病毒就會通過已有的傳導機制迅速感染中國經濟鏈的絕大多部分環節，進而引爆系統性的經濟與金融危機。日本、美國以及我國香港特別行政區的前車之鑒，理應值得我們鏡鑒。

　　現在看來，決策層自去年下半年開始尤其是今年4月以來擠壓房地產泡沫的政策，能否產生實際效果，特別需要相關部委、各地方政府以及作為市場主體的房地產企業和其他參與者的配合與一定程度的政策協調。在當前情況下，特別需要中央痛下決心清除既得利益者對有效調控的干擾。因為在這個潛伏著巨大風險且利益鏈錯綜復雜的行業，如果沒有一套足以阻斷既得利益者對調控政策干預乃至綁架的執行機制，是無法將中央政府的調控愿望化為有效率行動的，甚至有可能半途而廢。

　　可見，中國要建立好的市場經濟，并為經濟在戰略轉型中提高民生福祉營造健康的制度執行環境，有效的政府干預不僅必不可少，而且永不過時。筆者由此認為，業已進入調控關鍵時期的房地產市場，亟須提高政策執行力特別是調控政策投放的精準度。而只有把京滬等指標城市高企的房價真正降下來，并切斷盤踞其間的利益鏈，才能切實提高政策執行效果。所以，筆者還建議，政府在整頓房地產市場秩序的同時，注意挖掘和提升傳統工業增長潛力和利潤空間，為替代性支柱產業的發展提供配套的政策支持，充分重視服務業特別是生產性服務業在實現經濟轉型中的重要作用，使之成為引領中國經濟可持續增長的新引擎，以逐步擺脫經濟發展對房地產的過度依賴。

　　(章玉貴 作者系上海外國語大學東方管理研究中心副主任、經濟學博士）