北京商品房預(yù)售款設(shè)監(jiān)管賬戶 房企滾動開發(fā)遇阻

　　繼青島、石家莊、武漢之后，北京有可能在今年出臺商品房預(yù)售款的管理辦法。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日(8月17日)了解到，部分房企已經(jīng)拿到了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》)。

　　《暫行辦法》明確，預(yù)售資金將由購房人直接存入監(jiān)管賬戶，房企不能直接收存。開發(fā)商使用預(yù)售資金時(shí)，則需要申請，并經(jīng)過監(jiān)理部門確認(rèn)。

　　針對此消息，北京市住建委的相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日并未明確否認(rèn)。來自企業(yè)的觀點(diǎn)認(rèn)為，在銀行貸款審核趨于嚴(yán)格的情況下，預(yù)售款的專用將對企業(yè)的資金狀況帶來很大影響。

　　多地加強(qiáng)監(jiān)管

　　《暫行辦法》明確，今后房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)項(xiàng)目總投資 (即重點(diǎn)監(jiān)管資金)、用款計(jì)劃及監(jiān)管銀行，將成為建委核發(fā)銷售證的前提條件。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金，而是由購房人到監(jiān)管銀行付款或通過專用POS機(jī)刷卡直接存入監(jiān)管賬戶。已收定金、按揭貸款需及時(shí)轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶。

　　另外，開發(fā)商有關(guān)商品房項(xiàng)目預(yù)售款用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)用款額度不得高于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的25%，每個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)只能提出一次用款申請。

　　昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此事向北京市建委求證，相關(guān)人士并未否認(rèn)，但對于《暫行辦法》是否處在征求意見階段，以及何時(shí)出臺，該人士未予答復(fù)。

　　北京并不是第一個(gè)醞釀出臺預(yù)售資金管理辦法的城市。今年1月，青島便出臺《青島市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》，規(guī)定設(shè)立商品房預(yù)售款的監(jiān)管專用賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行、開發(fā)企業(yè)三方簽訂監(jiān)管協(xié)議。今年6月和7月，石家莊和武漢也分別出臺了類似的辦法。

　　此前各地的規(guī)定中，盡管明確設(shè)立預(yù)售款專用賬戶，但并未明確監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管主體。開發(fā)企業(yè)能夠很容易將這筆款項(xiàng)取出，一些企業(yè)甚至未將預(yù)售款存入指定賬戶，而是直接使用。

　　盡管主管部門未予確認(rèn)，但在接受記者采訪時(shí)，不少業(yè)內(nèi)人士均對新規(guī)的出臺表示樂觀。華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，作為本輪調(diào)控的配套手段之一，北京出臺預(yù)售款新規(guī)的可能性很大。

　　加劇資金壓力

　　今年4月20日，住建部曾出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》規(guī)定：“各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度”。

　　《通知》規(guī)定，商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。

　　據(jù)了解，在2007年和2008年上半年房地產(chǎn)市場大熱時(shí)，各地紛紛表態(tài)，將加強(qiáng)商品房預(yù)售款的管理，但隨著金融危機(jī)的爆發(fā)，以及由此引發(fā)的樓市低迷，遂暫時(shí)擱淺。直到2009年市場回暖，這一建議再次被提起。

　　“若這一新政得以落實(shí)，將進(jìn)一步加劇企業(yè)資金緊張的局面。”北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，隨著今年4月“國十條”的出臺，企業(yè)的資金狀況愈加緊張。

　　“在企業(yè)獲得銀行貸款越來越難的情況下，加強(qiáng)預(yù)售款管理，其影響不亞于將企業(yè)自有資金率提高5個(gè)百分點(diǎn)。”張大偉向記者表示，為緩解資金緊張局面，企業(yè)將可能采取降價(jià)銷售。其中，純新盤項(xiàng)目的降價(jià)壓力最大。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1~7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年資金來源中，國內(nèi)貸款7539億元，增長29.3%；定金及預(yù)售款9356億元，增長30.3%。定金和預(yù)售款甚至超過國內(nèi)貸款。

　　“房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，資金成本占據(jù)企業(yè)成本的很大部分。”華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰向記者表示，“預(yù)售款是企業(yè)最容易獲得資金的渠道，如果換做其他方式，成本極高。”

　　按照多數(shù)地方的規(guī)定，預(yù)售款應(yīng)當(dāng)用于本項(xiàng)目的工程建設(shè)。而據(jù)了解，不少企業(yè)往往將預(yù)售款用于拿地、開發(fā)新項(xiàng)目等。

　　陳云峰稱，開發(fā)商并不只做一個(gè)項(xiàng)目，不少企業(yè)的業(yè)務(wù)也不只局限在一個(gè)城市，因此，資金狀況將在很大程度上決定企業(yè)的生存與發(fā)展。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日隨機(jī)采訪了幾家企業(yè)，個(gè)別企業(yè)表示，若預(yù)售新政出臺并嚴(yán)格執(zhí)行，將會采取一定的應(yīng)對措施，其中不排除降價(jià)促銷。(記者 張敏)