控制拆遷成本未必就能控制房價

　　北京市政府辦公廳日前印發《2010年加強投資調控做好全年投資工作任務分工方案》，強調將通過調控和平衡拆遷安置補償水平，控制拆遷成本，并責成相關部門針對拆遷成本過快上升，制定合理、可操作的措施。

　　控制拆遷成本以控制房價的嘗試目前看來的確是一個值得可圈可點的舉措。該措施的邏輯是：因為拆遷成本是土地成本的一部分，如果拆遷成本過高，勢必推高土地成本，而土地成本過高勢必推高房價。反之，政府如果要想控制房價，必要控制土地成本，控制土地成本亦需控制拆遷成本。

　　但邏輯自洽未必意味著現實必定可行。在需求遠大于供給的情況下，房價取決于需求而并不主要取決于成本，以往低價拿地的開發商，不是照樣賣出了高價嗎？除非有相應的成本—價格約束，否則，控制拆遷成本能否真正對房價起到一定控制作用，目前實難判定。雖然北京去年就已經針對招拍掛中“價高者得”的模式進行了完善，但即使目前處于史上最嚴的房地產調控時期，房價依舊堅挺。7月北京房屋銷售價格同比上漲12.4%，環比增幅與上月持平。其中，新建住宅銷售價格同比上漲20.1%，環比上漲0.3%。顯然，當前樓市調控政策的效果并不明顯。

　　將房價上漲因素完全歸結為拆遷成本過高有失偏頗。實際上，政府上游的土地壟斷算得上房價上漲的推手之一。我們看到，現在實施的“招拍掛”制度除加強了政府土地壟斷供應之外，調節地價和房價的功能被證明是落空的。從本質上說，當前這種土地利益的博弈是地方土地財政在作祟。據北京市土地整理儲備中心的數據測算，2009年全年通過招拍掛方式成交的各類土地達247宗，成交金額達928億元，土地出讓金收入占財政收入比重達到45.9%。而當前的房地產調控使得土地出讓價格下降，從而影響了地方財政，于是壓縮拆遷成本也就成了順理成章的事情，而這也是政府可以通過行政手段加以控制的。

　　另外，控制了拆遷成本，被拆遷者的利益訴求又將如何保障呢？據介紹，西長安街拆遷區域內市政基礎設施相對落后，居民居住條件、居住環境較差，戶均住房面積約20平方米。按此計算，一戶居民實際拿到的拆遷款在80萬元上下，根本不夠買一套滿意的商品房。此外，該地區還有9平方米左右的住戶，就算按一平方米10萬元的補償，那也就是100萬元，這個補償款目前在北京五環外買套房子都不容易。

　　雖說國土部發布了《關于進一步做好征地管理工作的通知》，要求拆遷補償既要考慮被拆遷的房屋，還要考慮被征收的宅基地。房屋拆遷按建筑重置成本補償，宅基地征收按當地規定的征地標準補償，征地補償應做到同地同價。但是，在現實中未必能保證各地都統一執行。

　　拆遷問題遠沒有想像中簡單，不僅直接涉及各級政府、開發商和拆遷戶的利益，更是關系到公共利益、土地使用權、貨幣補償等一系列問題，這些問題要想在短期內迅速達成共識，確實不易。周子勛