半年報透露樓市風云變幻 機構分歧加劇

　　近期，上市房企紛紛出爐“靚麗”中報，不過，在中期業績大增的背后，是房企流通股東和高管們對未來市場風云變幻與日俱增的分歧。已公布中報的46家A股房企今年上半年繼續遭遇機構的整體減持；各大房企的高管層走馬換將日益頻繁；董事會對未來市場預期的詞匯也開始“風格轉換”，“謹慎、穩健、低風險”成為房企策略的新主題。

　　業內人士指出，“長期看好、短期回避”是目前機構投資者對地產股的主流看法，隨著樓市調控的進一步深化，地產板塊仍將繼續震蕩；下半年，房企銷售壓力將明顯增大，其拿地與新開工計劃都可能面臨萎縮，房企高管層的運營水平將受到更大的考驗。

　　機構分歧加劇

　　“我方唱罷你登場”。今年上半年，A股地產板塊依然受到機構的集體減倉，不過，有退出也有進入，有“唱空”也有“唱多”。進入下半年，多空雙方的分歧預計將加劇。

　　據Wind數據統計，截至8月17日，申銀萬國行業分類下的A股地產公司中已有46家公布2010年中報。46家房企中，僅有8家房企二季度末的機構持股比例環比上升，其余38家房企的機構持股比例均不同程度下降，占比超過八成。與去年同期相比，二季度末機構持股比例下降的房企達43家。

　　二季度末，基金對房企的持股比例下降更為明顯。其中，基金持股比例環比下降的房企多達41家，而同比降幅超過20個百分點的房企達到19家。“萬保招金”四大房企二季度末均遭遇了基金的整體減持。

　　萬科(000002)中報顯示，二季度末，基金持股49154.51萬股，占公司流通A股的比例為5.09%，比一季度末下降4.12個百分點，比去年同期下降10.64個百分點。二季度，萬科基金持股中，新進基金6家，減持10家，增持10家。中國人壽保險股份有限公司-分紅-個人分紅-005L-FH002深減持量最大，達7238萬股。

　　不過，幾只QFII基金和部分保險資金依然看好地產股。其中，萬科是最被QFII機構認可的A股地產公司之一，高盛、摩根士丹利、瑞士銀行三家都持有該公司股份，持股市值合計超過20億元。值得注意的是，三家機構是二季度新進駐萬科的。其中，高盛持股13818.81萬股，占比1.26%；摩根士丹利和瑞士銀行持股分別達9848.41萬股和6974.71萬股。

　　榮盛發展(002146)還受到保險資金的青睞。公司十大股東中，中國人壽以自有資金持股1280萬股，占總股本的0.89%；這也是二季度新進入的資金。

　　最新公布的券商研究報告對房地產業的看法也有所分化，其中看多的機構開始增多。中投證券最新發布的房地產報告認為，9、10月份主要城市樓市出現“價跌量升”是大概率事件，行業調整將向更有利于行業龍頭和優勢公司的方向運行，板塊的投資機會將由“價值修復”向“價值提升”轉變。

　　部分業內專家也認為，目前是地產行業上升周期中的“中場休息”，樓市成交的萎縮是區域性和結構性的。機構投資者依然看好該行業后市發展。

　　高管壓力陡增

　　今年上半年，46家已公布中報的房企合計實現營業收入779.52億元，同比增長32.2%；實現營業利潤175.34億元，同比增長52.1%；營業利潤率達22.5%，同比提高3個百分點。不過，隨著調控的深入，房企今年下半年至明年的銷售壓力陡增。

　　中報數據顯示，房企的費用已經上升。據統計，今年上半年，46家房企銷售費用、管理費用和財務費用等三項費用合計達64.05億元，同比增長19%；其中，管理費用的同比增幅達33.65%。業內預計，樓市調控不會放松，下半年，房企在銷售和管理方面的費用將繼續上升。

　　萬科董秘譚華杰指出，萬科關注的14個主要城市6月的成交量較今年4月下降幅度高達六成。長三角的一些熱點城市，5、6月成交面積不僅較2009年下降八成左右，甚至只有2008年同期的一半。同時，反映市場重要供需關系的成交批售比(商品房市場新成交的面積與新增的可售面積之比)，在今年6月也降到0.9，而去年全年為1.5�，F在隨著存貨上升，需求減少，轉為供大于求，開發商的銷售壓力將明顯增大。

　　在此背景下，房企高管的變動也日益頻繁。據不完全統計，最近3個月以來，國內房企高管出現辭職、調換等變更現象已超過20起。包括金地、合生、碧桂園、SOHO中國在內的公司均發生高管離職現象。

　　在部分高管離職的同時，也有高管于近期增持公司股票以彰顯信心。在金地集團(600383)上海總經理趙漢忠離職之后，公司董事長凌克等多名高管買入公司股票。其高管均承諾，買入的股票6個月內不會賣出，隨后也將會按照有關法律法規的規定，每年賣出股數最多不超過上年末持股數的25%。

　　董事會氣氛凝重

　　對市場環境變化，開發商無疑最為敏感。在多數房企中報中，董事會談及企業今后運營策略時均表示出“謹慎”和“穩健”的趨向。大型房企擴張也轉向二三線城市等低風險區域。

　　龍湖地產(0960.HK)16日公布的中報顯示，上半年公司合同銷售104.9億元，同比增長30.7%，凈利潤22億元，同比增長51.4%。公司表示，將堅守區域聚焦戰略，重點發展環渤海和長三角等戰略區域，根據市場環境審慎進行新增土地儲備，嚴格控制土地價格和支付進度。下半年，公司將繼續促進高周轉，通過合理定價、異地拓展客源等靈活措施，積極促進各項目銷售目標的達成。

　　保利地產(600048)表示，行業調控已經成為“常態”，公司將加大二三線城市投資，及時調整產品結構，積極參與各地保障性住房建設。同時穩步加大商業地產投資，增加持續性經營收入占公司營業收入的比重；開拓旅游地產、養老地產和城市綜合運營等業務，增加 新的盈利增長點。

　　金地集團認為，下半年，市場供應量的上升將推動調整繼續深化。一方面，供應的增多會加大市場競爭，另一方面，新上市的項目也會根據市場的需求采取更為靈活的定價策略，兩者結合，房價可能進一步下滑；為此，公司將以銷售為先，通過更為多樣化的銷售渠道、更具靈活性的定價策略來加快公司銷售現金流的回收。

　　萬科總裁郁亮認為，此次政府調控決心和力度空前，開發商去賭政策很危險。熱點城市的市場供需關系正在轉變，隨著下半年新盤上市高峰的到來，前期投資比例高、價格上漲過快的城市價格會有較大幅度的回調；另一方面，開發企業資金趨緊、存貨增加，投資能力下降，未來住房供應可能受到影響。在拿地策略上，萬科將始終堅持“不當地王”的原則，嚴控拿地成本。本報記者 林喆