樓市“量升價降”或在下半年

　　從地產商角度看，我國房地產市場或將在未來迎來一定的轉變。WIND數據統計顯示，截至8月15日，以證監會行業為標準，兩市已有包括“萬保金招”四大地產龍頭在內的40家上市房地產公司發布了2010年中期業績報告，其中，上市房地產公司庫存整體增加明顯，現金流量也出現了趨緊跡象。

　　現金凈流量為負

　　WIND統計顯示，截至2010年上半年報告期末，40家房地產上市公司平均資產負債率為61.13%，但資產負債率接近或達到70%的有22家，占比高達55%。四大地產龍頭中，保利地產資產負債率高達76.77%，而萬科A、金地集團和招商地產的資產負債率也分別達到了69.83%、69.85%和61.30%。從報告期的經營活動現金流入凈額看，40家地產公司上半年經營活動現金流量凈額為-600.95億元，而去年同期則是401.36億元，相差超千億元。從報告期投資活動現金流量凈額來看，2010年上半年，這40家上市公司投資活動現金流量凈額為-30.57億元，而去年同期則僅為-8.66億元。

　　對此，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示，由于前期拿地較多，今年上半年房地產投資增長仍然較快。

　　但業內人士認為，上半年開發商擴張腳步依舊，實有難言之隱，“一方面，2008年下半年后開發商一直減少開工，緩慢推盤，項目建設進入滯緩期，至2009年底，經歷了一年的去庫存化之后，大多數開發商均面臨新增供應不足的問題，部分城市甚至無盤可賣，在這種情況下，加緊開發是必然的選擇。另一方面，隨著新政的實施，政府和監管部門對開發商囤地的打擊力度也越來越大，由于前期拿地力度較大，這時候也不得不加大開發力度”。

　　庫存考驗資金鏈

　　WIND統計顯示，以上40家房地產上市公司今年上半年籌資活動現金流量凈額為625.86億元，去年同期則為-21.30億元；截至報告期末，40家房地產公司現金及現金等價物凈增加額為-5.90億元，去年同期則為371.38億元。

　　業內人士分析，從現金流量情況來看，上半年房企主要依賴大量的借貸保持了高速擴張。但地產調控以來，房地產企業融資渠道出現了比較大的變化，據央行統計數據，2010年第二季度，銀行開發貸款新增量為1200億元，遠低于2009年同期的3800億元。除銀行貸款外，企業債、證券市場融資也比較困難。

　　開工沒有放緩，融資愈加困難，而房屋的成交量也依然在底部震蕩。實際上，已公布的上市公司的存貨數據顯示，以上公布中報的房地產企業，上半年存貨總量已經達到了5545.29億元。其中，“萬保金招”四大地產巨頭上半年存貨高達2845億元。

　　廣發證券房地產行業分析師沈愛卿表示，從目前的銷售情況來看，房地產企業的庫存正在緩慢回升，而資金鏈則出現了趨緊的跡象，預計未來房地產企業將利用更多的促銷等方式來回籠資金。顧云昌則表示，目前開發商資金鏈上“有壓力，但還不緊張”，但他預計，如果銷量繼續下滑，再加上開發商受到貸款方面的限制，這種狀況將在國慶前后出現變化。

　　樓市降價幅度不大

　　業內人士告訴記者，目前主要房地產商對地產調控政策放松的預期正在迅速消失，而地產商的這種政策“判斷”或將對其下半年的銷售行為產生重大影響。“短期內看不到政策放松的可能，未來公司將加大銷售力度以回籠資金。”一位上市房企的內部人士對記者表示。

　　實際上，從四大地產龍頭的中報來看，這種跡象也有所顯露。在對下半年房地產調控政策及樓市的整體走向上，四大地產龍頭不約而同地認為，下半年樓市供應將出現較大變化。萬科A就認為，大多數城市的新房存量仍然處于近年來的低位，但受成交量回落的影響，主要城市的新房庫存開始結束自2009年市場回暖以來的持續下降，隨著下半年新盤上市高峰的到來，預計新房可售庫存量的增加速度將有所上升。

　　對于下半年的市場變化，金地集團認為，在下半年，市場供應量的上升將推動調整繼續深化。一方面，供應的增多會加大市場競爭，從而使買方擁有更多的博弈空間；另一方面，新上市的項目也會根據市場的需求采取更為靈活的定價策略，兩者結合，房價的進一步下滑可能將順理成章，而一個更為理性的定價將會推動交易量恢復平穩，從而促使市場在新的平臺上達到均衡。

　　統計數據顯示，上半年超過九成的房地產企業未能完成今年銷售目標的五成。盡管如此，不但沒有開發商明確下調銷售目標，相反卻有房企上調銷售目標。

　　顧云昌還表示，地產龍頭的示范效應不可小覷，在供應量加大的情況下，加上剛性需求的入場，下半年樓市成交量有望出現回升。在價格方面，他表示，部分房價泡沫較大的城市房地產價格將繼續松動，但松動幅度不會太大。