樓市調控中各方角力加劇 信號混亂房價難料

　　進入8月，樓市調控中各方角力加劇。一方面是房價仍未現大幅調整，而上海、北京、深圳等地成交量已經增加；另一方面在多個政府部門全力進行樓市問題調查的同時，中房協已多次“上書”國務院，建議暫緩出臺新的緊縮性房地產調控政策。在如此混亂的樓市信號中，購房者們擔憂樓市反彈，開發商擔憂反彈恐遭政策重錘，二手中介擔憂剛復蘇的局面又被打壓，“史上最嚴厲”的樓市調控要成“百日維新”？

　　市場表現

　　“日光盤”出現恐房價反彈

　　來自佑威及樓市專評網聯合的數據顯示，上周全市商品住宅成交均價雖然環比前周下跌14%，但是依舊保持在19879元/平方米。同時，滬上中環某樓盤上周開盤，當天即售罄，成為近期鮮有的“日光盤”。

　　“房價又漲了？ ”一直緊密觀察滬上樓市的購房者小何疑惑地問道。他透露，早前在松江中介那里還有總價在80萬元左右的房源，現在都基本在80萬元以上了。 “到底是樓市底部已到了，還是開發商在攪局啊？ ”

　　中原地產和美聯物業的多家門店經理表示，目前一些板塊的成交量在一手市場的帶動下復蘇很快，部分業主開始出現議價空間收窄的情況。

　　對此，中房信分析師薛建雄指出，上周僅3個樓盤推出4.7萬平方米新房源，供需比高達1:3.38，而前一周的供需求也達到1：1.35，庫存的持續減少將緩解開發商資金緊張的現狀。“過去幾年樓市的回暖也都是在開發商降價熱銷后，但隨后供應跟不上需求，樓市過熱又可能導致房價上漲。 ”國泰君安昨日也發布研報稱，目前我國房價整體尚未下跌，而明顯改善的銷量上升恐將導致開發商和二手房東越來越惜價。

　　部分開發商擔憂政策重錘

　　成交量的火速復蘇，對于一些開發商而言，并不是一個特別好的消息。“如果一些樓盤據此提高房價，我們開盤的時候再跟進，估計政策重錘也快了。 ”一位開發商代表直言道。

　　8月上半月，滬上一手房的成交量一路高升，一些降價的樓盤在取得不錯的業績后已開始謀劃提價。據了解，位于內環邊上的閘北某樓盤二期即將在8月中旬開盤，但是價格已從原來的24000元/平方米漲到28000元/平方米，漲幅達17%。據佑威房地產研究中心提供的數據顯示，在月成交超過3套的上海63個在售住宅中，有19個樓盤在7月份的成交均價要高于4月份，漲幅在0.03%～44.96%。

　　“其實這種上漲現象對于一些準備在‘金九銀十’進行營銷活動的開發商非常危險。”一位開發商項目負責人向記者抱怨道。他指出，部分開發商的調價，勢必會影響到市場的活躍度，到時候可能影響銷售，政府又可能再次進行調控。

　　中原地產研究咨詢部高級經理馬冀表示，8、9月份市場情況還是不容樂觀的，這個階段就看主流開發商的表現，希望價格真的可以下來15%-20%，否則信貸政策會持續緊收。

　　業內觀點

　　政策預期不明朗

　　上海浦東改革與發展研究院房地產經濟研究中心主任李戰軍就指出，在中房協的建議中提到了全球經濟形勢復蘇比較緩慢，調控政策對房地產相關產業的負面影響已經開始顯現，而近期混亂的房地產市場信息影響了市場預期，如果再頻頻出臺新政策，將影響明后兩年的房地產市場。因此他認為調控政策關鍵是促進經濟的平穩健康發展，大起大落目的。即便是建議，也不過是暫緩新緊縮政策。李戰軍坦言，講白了，新的緊縮政策只有一個—就是房產稅。而這個房產稅是不是下半年出臺，既有該稅收本身的法理技術問題，也有一個出臺時機選擇問題。是通過出臺房產稅繼續推低房價，還是在下一個房價起蓬頭之時予以遏制？是針對房地產市場的價格，還是要兼顧到整個經濟的復蘇穩定？

　　他表示，現在的問題是政策預期不明朗，導致了市場預期不明朗，又導致了房地產營銷決策不明朗。市場需要明確的政策和市場預期，減少不必要的混亂信息干擾。

　　樓市調控還未到松綁期

　　中國社會科學院金融研究所研究員易憲容則認為，堅決要把房地產宏觀調控進行到底。他指出當前房地產市場上有一種流行的說法，說什么中國的房地產市場保障歸保障，市場歸市場。保障性住房就得由政策提供來保證絕大多數中低收入的住房問題；而市場則房價高低政府不要關注太多，高房價由市場來調節。因此，中國的高房價沒有多少問題。但實際上政府的保障性住房只是整個房地產市場中的很小部分，絕大多數居民的住房只能通過市場來解決。所以要全面打擊房地產投機炒作，讓房地產回歸其本性即消費為主導。

　　他指出，中國房地產泡沫已經吹得很大，房地產泡沫破滅對中國經濟嚴重的負面影響也不可低估。只有把房地產宏觀調控進行到底，才能減少房地產泡沫破滅對中國經濟嚴重的負面影響與沖擊。

　　復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰也向記者指出，目前，房價基本趨穩，基本達到了打擊炒房、遏制投機的目的。政策反應良好，“短期內放松的可能性不大”。但他也指出，國內外宏觀經濟形勢，又決定了調控政策再度“加碼”的可能性也很低。美歐等發達經濟體復蘇乏力，將對中國出口造成一定的影響。而新興市場對中國出口需求增加，也不能彌補發達國家經濟疲軟。因此，中國只能靠刺激內需帶動經濟發展，除了鼓勵民間投資，還必須鼓勵消費。記者 張駿斕