住房“空置率”為何被“空置”

　　三個月前，有媒體報道，“國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)，在全國660個城市查出一個數(shù)據(jù)，總共有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零。”

　　“6540萬套”房子被空置？隨后，雖然國家電網(wǎng)表示并未發(fā)布此數(shù)據(jù)，這個缺乏權(quán)威來源的調(diào)查結(jié)果依然引起了持續(xù)不斷的波瀾。今年5月和8月央視財經(jīng)頻道接連進行了兩期“空置房 ”的調(diào)查報道，調(diào)查結(jié)果顯示，北京、天津等地的一些熱點樓盤的空置率 達40%，而多處新城成為“空置房”密集區(qū)，這將人們對于“有人有房不住，有人沒房住”的憤怒撩撥到了極點。

　　中國的住宅到底有多少空置，這似乎成為了一個讓公眾痛斥炒房者“惡行”和駁斥“中國房地產(chǎn)無泡沫論”的強大利器，“昭然若揭”地證明著中國房地產(chǎn)市場 已經(jīng)到了“危險境地”。所以，人們迫切地想了解真相：中國的住宅空置率到底有多高？甚至有人呼吁公布國家權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)以正視聽。

　　住房空置率到底有多重要，而國家權(quán)威數(shù)據(jù)又為何缺位？

　　現(xiàn)有統(tǒng)計不科學

　　對于“6540萬套”空置房的數(shù)據(jù)，很多專家和業(yè)內(nèi)人士都對這個數(shù)據(jù)進行了證偽。

　　如果以每戶90平方米來計算，6540萬套住宅的總面積大約為58億平方米，而過去20年，全國城市住房建設(shè)總面積為60億平方米左右，這就意味著這些房子絕大部分都空著。北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強向《中國經(jīng)濟周刊》再次證實了這一數(shù)據(jù)的荒謬。

　　對于目前一些機構(gòu)通過查水表、電表、夜晚亮燈的調(diào)查方式，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)政策研究中心房地產(chǎn)處處長趙路興 認為，這并不科學。首先，在樓盤選擇上存在片面性，不能代表整體情況；其次，“現(xiàn)在很多白領(lǐng)晚上在酒吧，或者出差在外，”有很多情況都會影響此類調(diào)查的結(jié)果的真實性。“在我國進行住房‘空置率’的調(diào)查并不難，只需要在全國重點城市，針對不同檔次的樓盤進行抽樣調(diào)查，就能得出結(jié)果，當然，這需要一大筆的資金投入。”

　　統(tǒng)計局稱目前算不出空置率

　　趙路興對記者表示，關(guān)注住房空置率的問題，首先要清楚住房空置率的概念。在國外，“空置率”一般是指已經(jīng)售出的住房中空置的部分，主要關(guān)注的是房屋存量的使用率 ；而住建部以往的“空置率”調(diào)查對象，是指當年竣工而沒有賣出去的房子，主要考慮的是金融風險，銀行信貸資金是否能安全回收。

　　“像國外那種‘空置率’統(tǒng)計，我國現(xiàn)在還沒有官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。”趙路興對記者坦言。原因主要是這幾年我國房地產(chǎn)市場的主要矛盾發(fā)生了變化。“2003年前后，房地產(chǎn)市場存在過熱的現(xiàn)象，就房地產(chǎn)泡沫問題，我們在珠三角幾個熱點地區(qū)對‘空置率’進行過調(diào)查；而2005年后，房地產(chǎn)市場發(fā)生了變化，房子供不應求，主要矛盾就體現(xiàn)在房價的上漲上。” 趙路興表示，如今國家關(guān)注更多的是如何調(diào)控房價，而不是已售房屋的空置率。

　　據(jù)了解，目前住建部對房地產(chǎn)市場的調(diào)研主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)價格指數(shù)和70個重點城市的房價上，并未對空置率進行調(diào)研。趙路興表示，現(xiàn)在民眾關(guān)心的主要問題還是買房貴，不管有沒有錢，大家都想去買房，認為只有買房才是解決居住問題，而空置率問題反映的是租賃市場的問題。所以，未來住建部關(guān)注的重點依然是房價。

　　8月11日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運就空置率問題首次公開回應：“房屋空置是近幾年由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的新問題，我們的調(diào)查統(tǒng)計制度還沒有來得及作出統(tǒng)計，目前國家統(tǒng)計局關(guān)于房地產(chǎn)統(tǒng)計方面的制度還不能計算出空置率這樣的指標。”

　　據(jù)了解，即將進行的第六次全國人口普查增加了住房情況的登記，其中涉及到一些住房的指標，包括住房面積，住房的間數(shù)、建成年代，住房是采用什么方式獲得的(商品房 、福利房或租房)等。

　　盡管關(guān)于房屋的信息登記很詳細，但國家統(tǒng)計局并沒有將空置率考慮進去。國家統(tǒng)計局人口和就業(yè)統(tǒng)計司司長馮乃林告訴《中國經(jīng)濟周刊》，目前業(yè)內(nèi)對房屋空置的認識不一致，算法也就不一樣。“作為統(tǒng)計部門要對一個指標進行統(tǒng)計，首先要對這個指標進行清楚界定，如果界定不清，就沒法統(tǒng)計。” 馮乃林說。

　　住建部官員：空置率跟高房價沒有直接關(guān)系

　　趙路興表示，如果已售房屋的空置率高，也是一個不正常的現(xiàn)象，說明房地產(chǎn)市場投資過多，投機過多，說明房地產(chǎn)市場的需求不是真正的自住需求，但將投資或投機行為認定為高房價的直接原因，這并不準確。在中國，方方面面都在影響著房價，中國的房地產(chǎn)市場有很多特殊性，國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)依賴度過高，全民投資對房地產(chǎn)的依賴也很高，房價受到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、投資渠道有限、資本市場不規(guī)范、租賃市場不發(fā)達等種種因素影響。

　　此外，房產(chǎn)到底是自用還是投資、投機，其實很難進行界定。隨著我國城市人口的增加，大部分人需要通過租房來解決居住問題，而租賃市場的房源大部分來源于個人投資的房產(chǎn)。趙路興認為，投資本身并不像有些人所認為的那樣不齒。一般來說，高的空置率會帶來房價和租金的上漲。如果空置的房子大多投入到租賃市場，那么租房的價格就下來，從而也會導致一手市場上的房價下降。

　　北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強 認為，在一定程度上，合理的空置也是必要的。一、在需要時有供給的選擇余地，不會因工作調(diào)動、家庭人口增加等要置換房屋時缺少選擇；二、起到供給增量調(diào)節(jié)市場價格的作用，如當一級市場 供給短缺時，空置房會進入市場增加供給，防止一手市場價格上漲過快。

　　空置房征稅并不容易

　　有人認為，解決房屋大量空置最直接的辦法就是征收空置稅。在國外，空置住房的稅收不僅能夠提高房屋的使用率，也能得出準確的空置率數(shù)據(jù)。但北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為，國內(nèi)開征住房空置稅并非易事。因為如果要征稅，對于空置房的界定就需要嚴格的法律認定，并且要摸清所有家庭的住房狀況，而我國已經(jīng)有20年沒有做過全國性的房屋普查了。

　　中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了短短10年的成長期，5年前才開始進行網(wǎng)上備案登記，房屋信息系統(tǒng)還不健全。以北京市為例，自2006年開始，北京市住房購置情況都進行了信息登記，而2006年以前的房產(chǎn)狀況，有關(guān)部門并不掌握，很難得出家庭房產(chǎn)的真實狀況。“此外，北京的房子很多是被外地人買走的，北京的居民也到外地買房，即使本地信息系統(tǒng)能夠查詢到家庭住房信息，可全國各地發(fā)展水平層次不齊，有的城市連住房的紙質(zhì)資料都不齊全，所以要查詢家庭在全國擁有的房產(chǎn)，還有待各地聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建立。”

　　今年5月，住建部下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》，要求全國預售商品房銷售都要備案，在年底建立房地產(chǎn)統(tǒng)一信息系統(tǒng)，這將為未來的物業(yè)稅 、財產(chǎn)稅、空置稅等改革奠定基礎(chǔ)。

　　百姓觀點

　　我相信“6450萬套空置房”是真的！雖然10年來全國只竣工了3300萬套商品房，但“竣工商品房”并不是全部的新建住宅，還有大量的集資房、經(jīng)適房等“非房地產(chǎn)開發(fā)住宅”存在。

　　我為什么買幾套房子，還讓它長期空著？一、抵抗通脹。二、房市比股市讓我踏實。

　　國家調(diào)控樓市，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，需要數(shù)據(jù)和信息支撐；老百姓作決定，同樣需要數(shù)據(jù)和信息支撐。虛假數(shù)據(jù)可怕，沒有數(shù)據(jù)更可怕。因為大家都在盲人摸象。

　　房地產(chǎn)商必須避免旗下樓盤給人留下空置房的印象，建議采取“光明行動”：采購節(jié)能燈，對一些空置房的照明設(shè)施進行補充配備，而且采購的燈泡不要一種色調(diào)；所有空置房從晚上7點-10點30分必須保持照明。記者 李鳳桃