樓市調控政策層層加碼 監管層力挺政策不動搖

　　目前，一些相關的開發商名單已經交予銀監會，銀監會將據此對開發貸款做一次全面的風險排查，并根據閑置土地類型對貸款及時采取保全措施。

　　在樓市調控的關鍵時刻，銀監會澄清社會傳聞之舉，意義深遠。充分表現了監管層堅持調控力度不放松，確保政策實施的穩定性和持續性的決心。

　　打擊開發商囤地、開展新一輪房地產貸款壓力測試、叫停第三套房貸。

　　隨著近期監管層對樓市調控政策的層層加碼，有關樓市調控力度松動的傳聞不攻自破。

　　部委聯手打擊囤地

　　囤地是部分房地產企業生錢的偏方，這是開發商公開的秘密。這一延續了多年的“潛規則”，在此輪調控中成為眾矢之的。日前，泛海建設囤地5年超過經營30年利潤的消息一經曝出，公眾嘩然。讓泛海建設囤地的行為昭然于社會的，是一份在業界被稱之為《有關房地產開發企業土地閑置情況表》，這是國土資源部針對土地閑置問題組織開展集中整治的“成果”之一。目前，一些相關的開發商名單已經交予銀監會，銀監會將據此對開發貸款做一次全面的風險排查，并根據閑置土地類型對貸款及時采取保全措施。

　　國土部要求，已閑置滿一年不滿兩年的，按照出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費;土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。而銀監會有關人士也向記者表示，銀行方面已經要求堅決落實4月14日以來國務院出臺的系列調控政策，其中對于有閑置用地的房地產企業，執行限制貸款、停止授信的政策口徑。

　　據悉，國土部門將“閑置原因”一欄分為兩類，一類是由于企業自身原因導致的土地閑置，另一類系由地方政府的原因導致的土地閑置。根據此前的《閑置土地管理辦法》和《國務院關于促進節約集約用地的通知》規定，對于有閑置土地記錄的企業將予以限制貸款和停止授信。

　　某商業銀行人士告訴記者：“現在因為企業自身原因導致閑置的，政策是很明了的，一律停發新開發項目貸款并逐步收回原有貸款。由于地方政府原因導致的閑置，銀行方面在信貸政策的口徑上，還沒有明確的說法。”

　　北京一家股份制銀行的人士也向記者證實：“對其他原因閑置土地的企業，該行目前正按照銀監會的規定，配合有關部門擬定改進方案，并積極保全資產。結合貸款條件和貸款合同的約束，采取處罰、保全等救濟措施。”

　　此外，繼國土資源部將全國1457宗閑置用地詳情交付銀監會后，監管部門近期也向住房和城鄉建設部表達了類似意見，希望后者能提供有關開發商的名單以便監管。

　　房貸壓力測試加碼

　　而與打擊囤地行為一起進行的，還有銀監會重啟的部分城市房地產貸款壓力測試，與前期相比，壓力預設條件更大大加碼。

　　前期開展的壓力測試結果顯示，在房地產價格下降30%、利率上升108個基點的重度壓力環境下，樣本銀行房地產不良貸款率會上升2.2個百分點，稅前利潤下降20%;46家農村商業銀行不良率將上升3.5個百分點，貸款損失率增加30%。這也就是說，如果房價下跌超過30%，風險十分現實。

　　不僅如此，上述商業銀行人士還告訴記者：“銀行體系內與房地產相關的上下游行業貸款余額更大，且授信業務中一般沒有抵押品，有的也主要為房地產，其風險和市場價格波動關聯度極高。”

　　記者還從有關方面證實，從上月開始，監管層已經要求各銀行開展新一輪壓力測試，而測試假定條件在原來“房價下跌30%”的基礎上更為嚴格，對一線城市房價上漲過快的地區，預設“房價下跌50%”的條件下進行壓力測試，并分地區、分貸款類別開展壓力測試，同時要對與房地產關聯度較高的鋼鐵、水泥、建材等行業的貸款敞口結合風險變化做壓力測試。

　　與此同時，業內專家也表示，壓力測試是商業銀行經常使用的前瞻性風險管理手段之一，“房價下跌50%”只是極端情景假設，并不代表監管層對房地產市場走勢的判斷，也不代表房地產信貸政策可能出現變動。而此番布防，可視為監管層的未雨綢繆之策。

　　第三套房貸被嚴格監控

　　6月以來，隨著樓市調控的持續深入，一線城市里一些全國性的品牌開發商采取了實質上的降價促銷策略，為數不少的新開樓盤價格低于之前的市場預期。

　　據媒體報道，在銀監會近日口頭要求京、滬、深、杭暫停第三套房貸后，北京少數對第三套房貸“網開一面”的銀行目前已全部叫停這一業務。據了解，銀監會方面對叫停京、滬、深、杭的三套房貸并沒有下發書面文件。針對第三套房貸發放，最新的官方口徑是銀監會8月5日就“銀監會是否建議部分地區暫停發放第三套房貸”及房價下跌60%壓力測試表態，措辭十分謹慎。

　　銀監會以答記者問形式作出回應稱：“對于商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。”

　　在樓市調控的關鍵時刻，銀監會澄清社會傳聞之舉，意義深遠。充分表現了監管層堅持調控力度不放松，確保政策實施的穩定性和持續性的決心，同時也反映出部分銀行在房貸政策執行和風險控制方面仍存在漏洞。

　　目前，受融資渠道限制、融資成本上升和市場銷售不暢等因素的影響，房地產開發商財務杠桿將面臨嚴峻挑戰。因此，進一步加強房地產開發貸款的管理很有必要。

　　有銀行人士告訴記者，目前各行大都已經對開發商實現名單式管理，設置底線。同時，按照“受托支付”、“實貸實付”的原則控制放款節奏。