土地開發因何只有暴利沒有風險

　　最近一份全國有1457宗閑置土地的“黑名單”被披露。對此，各地有遮掩有坦誠，但是否能真正清理閑置土地，進而能夠控制房價，是頗成問題的。

　　自國家宏觀調控樓市以來，出臺政策不算少，加上以往的一些政策，房價應該有所回落。譬如，幾年前國家曾出臺一個土地閑置兩年無償收回令，一連串樓市宏觀調控政策出臺后，樓市交易少了，開發商資金回籠少了，銀行收緊銀根，開發商融資難了，如果土地閑置兩年無償收回的政策得到嚴格執行，無疑將掐斷一部分開發商的資金鏈，再堅挺的房價也得下跌。可是今年7月的全國大中城市房價竟然同比上漲10.3%。看來，那些宏觀調控政策并沒有得到認真貫徹，起碼土地閑置兩年無償收回的政策沒有得到嚴格執行。

　　開發商囤積閑置土地有他們的利益所在。據測算，所有披露的1457宗閑置土地的合同價款只有256億元，如果容積率為1的話，樓面地價只有256元/平方米。以目前京滬穗深的土地均在萬元之上，即使一些二三線城市也要在幾千元。這些閑置土地在十年甚至十年不到的時期內漲了幾十倍甚至上百倍，如此高利潤的生意哪里去找？

　　不過這一切都是建立在過高的房價之上的。現在清理閑置土地就是要打破這樣的利益鏈條。但是，目前的清理能不能打破呢？很難。

　　首先，目前的土地閑置分成兩種，一種是因為政府原因，還有一種是企業原因。政府原因的要占全部閑置土地的一半以上。毫無疑問這部分的閑置土地政府是不能無償收回的，因此對開發商來說是毫發無損的。

　　剩下不到一半的企業原因的閑置土地能否無償收回？也難。

　　閑置土地早已超過兩年，在政府督促幫助之下總算開工的土地，自然是不可能再無償收回了。因此，在這方面開發商只有賺頭而無損失。

　　那么被收回閑置土地超過兩年的開發商是否真受到損失呢？恐怕少之又少。土地閑置兩年無償收回的政策已經出臺近三年了，但具體規定土地出讓付款細則出臺只有半年不到，它規定：土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款最遲付款時間不得超過一年。因此當時許多拿地企業其實是不付款的。

　　即使出錢拿地的，許多企業拿的也不是自己的錢，例如北京順義區拍地給自己的下屬公司大龍地產，大龍地產拿地后直至被收回，一直沒付過錢；再譬如上海江橋鎮拍地，拍地的政府居然借錢給開發商來拍地。拿地后一直拖著不付款，直至整好地蓋起樓開始出售才付土地款的開發商，全國不知有多少。

　　即使用自己的錢拿地的，土地閑置超過兩年而被收回的，據我們所知也幾乎沒有無償收回的，開發商多半能夠拿回自己的錢。現在上海已有15幅閑置土地已收回或已啟動收回程序，沒收還是退回開發商拿地的錢，或者壓根兒當初開發商就根本沒怎么付錢？一切我們不得而知。

　　不嚴格執行已有政策，土地開發變成只有暴利而無風險的行當，那么很難指望清理閑置土地來使樓價回落。

　　□郁慕湛(上海 財經評論員)