下半年樓市就看咋定價 開發商仍樂觀看后市

　　樓市數據的撲朔迷離，再度引發對下半年調控走向的爭議。

　　近日在博鰲剛閉幕的一次論壇上，與會的專家、學者和開發商再次就樓市調控政策以及市場走向展開了討論。在政策不會放松，市場還將繼續調整的前提下，增加住房有效供給、加大保障性住房建設力度成為業內的普遍共識，如何進一步執行落實政策成為關注的焦點。

　　對于下半年的市場走勢，開發商們普遍表現出樂觀的心態。但有業內人士指出，房價與交易量有著密切的關系，隨著供應量的增加，企業需要以合理價格定價促銷，加快資金回籠才能實現良性循環。

　　樓市成交回升尚待觀察

　　近日，國家統計局公布的數據顯示，1-7月，全國房地產開發投資和商品房銷售面積分別同比增長37.2%和9.7%，但國房景氣指數較6月份回落0.34點。在樓市指標數據的升降變化之間，業界最為關注的房屋銷售價格，同比仍繼續上漲10.3%，尤其是在繼6月首度出現1%的環比降幅后，7月環比持平。膠著的房價再次擊破樓市拐點預期，樓市也再度陷入觀望濃厚的僵局。

　　“房地產投資和新開工面積依然高位增長，但同時一些主要城市的住房竣工面積在同比下降，可能面臨后續供應不足的問題。”對于當前的樓市數據，中房協副會長朱中一表示擔憂，“土地供應量上半年明顯放大，地價明顯趨穩，但完成供應計劃不足1/3，除天津、北京、江蘇外，其余28個省區市完成供應計劃都沒有達到一半。”

　　“盡管7月房地產投資環比在降，但37%的同比增長仍然處于高位，尤其是建立在去年本已較高的投資基數之上的。”經濟學家樊綱表示。他同時指出，“不要拿房地產投資下降影響GDP來嚇唬人。”把經濟從一個趨于過熱水平拉回到相對平穩的水平是積極的，是正面的，有利于市場穩定增長，防止不出現大的泡沫。

　　對于當前的市場，開發商們也有著自己的看法。盛高置地有限公司董事總經理謝世東表示，隨著政策的不斷出臺，交投量肯定會減少，但在一線和二三線城市其是有區別的。在上海、蘇州等地，一些投資型項目在新政后基本都停下來了，但在一些二三線城市，特別是一些自用的項目卻賣得很好。

　　“商品住宅的主要交易量已經從一線城市傳導到二三線城市。隨著宏觀經濟形勢基本穩定和房地產調控政策落實，估計一些城市在房價回調后成交量將有一些上升，但回升幅度有多大還有待觀察。”朱中一認為。

　　加大有效供給成共識

　　樓市撲朔迷離的現狀，愈發引發了對其下一步走向的關注，政策繼續加碼還是會趨于放松？下半年供應情況又會如何？開發商是否會降價促銷帶動交易量的回升？

　　“估計中央調控樓市的政策不會松動。”朱中一在分析了房地產運行情況后，率先給出了結論。他同時指出了調控中出現的問題，包括不少城市土地購置面積和完成土地的開發面積同比仍在下降，土地供應計劃完成難度較大。另外，保障性住房建設計劃完成難度也較大，多層次住房供應體系形成還需要進一步的制度完善。

　　“下半年需要研究怎樣把增加住房有效供給與盤活存量，包括閑置住房以及發展二手房市場、租賃市場統一結合起來。建議政府有關部門要適當調整土地的出讓底價，確保土地供應計劃的增加。雖然住建部與各地已經簽訂了保障房建設的目標責任書，但還要加強督促檢查，對于如何保證市場商品房、公共租賃房、保障性安居工程合理比例，也需要結合各地實際，通盤考慮。”朱中一也提出了三點建議，“還要解決政策的模糊性，包括中央需明確要將房價調整到什么合理區間，而不是簡單地提遏制房價過快上漲，此外，還要盡快明確‘新國十條’中對房價上漲過快地區的界定。”

　　“要堅定不移蓋更多的房子，堅定不移完善住房保障體系，堅定不移支持農民工進城和發展二三線小城市，堅定不移支持老百姓住房從脫困期向改善期的改善。”住建部政策研究中心主任陳淮用四個“堅定不移”指出了樓市調控政策的重心，“既要抑制不合理的投機性過度需求，又要繼續促進房地產有效供給增加。”

　　開發商對后市仍抱樂觀態度

　　對于樓市政策以及市場走向，開發商們心存敬畏的同時也表示較為樂觀。“下半年我們認為不能存有任何對于政策的僥幸心理，有政府放寬政策的想法是非常有風險的，還是要積極面對，隨著9月份后大量增加的新盤入市，下半年供應量會大幅度上升，但價格比較穩。”萬科集團副總裁肖莉表示。金地集團董事長凌克也認為，總體感覺價格還是會繼續調整，“但從市場存貨量以及新供應量來看，規模都不大，另外再加上剛性需求旺盛，所以房價跌不了多少。”今典集團董事長張寶全最為看好后市：“下半年的態勢會比上半年好，消費者又要進入市場，可能又會給我們帶來一個小高潮。”

　　值得注意的是，上周萬科公布的中報顯示，上半年公司累計實現銷售面積320.2萬平方米，銷售金額367.7億元，為有史以來的最好水平。對此，肖莉的解釋是，這得益于萬科對調整的適應性。萬科的平均房價，5、6月份比前4月份房價的價格下調了14%，如果考慮到高端房，相對來說賣的量減少了，價格降幅大概是10%-12%左右。“目前整個市場存量非常低，對于開發商來說，新樓盤的銷售取決于怎么采取一個合理的定價。”

　　“我覺得7月份交易量上來，不表示8月份還會上。但是7月份降價，交易量上來。8月份再降點價，交易量還會上來。”華遠集團董事長任志強從房價與交易量的關系上分析了下半年的市場情況。

　　朱中一表示，將引導開發商要以合理價格來定價、來促銷，加快資金回籠以抓緊購買一些地，使自己實現良性循環。(見習記者 石俊）