地產龍頭“口風”齊變 樓市將迎量升價降

　　W IN D數據統計顯示，截至8月15日，以證監會行業為標準，兩市已有包括“萬保金招”四大地產龍頭在內的40家上市房地產公司發布了2010年中期業績報告。數據顯示，上市房地產公司庫存整體增加明顯，而現金流量則出現趨緊的跡象。分析人士認為，樓市下半年供應將明顯放大，年底或將迎來成交量放大和價格下跌的局面。

　　現狀

　　40家房企經營活動現金凈流量- 600億元

　　WIN D統計顯示，截止到2010年上半年報告期末，這40家房地產上 市 公 司 的 平 均 資 產 負 債 率 為61 .13%，但在這40家上市公司中，資產負債率接近或達到70%的有22家，占比高達55%，四大地產龍頭中，保利地產資產負債率高達76.77%，而萬科A、金地集團和招商地產的資產負債率也分別達到了69.83%、69.85%和61.30%。

　　此外，從報告期的經營活動現金流入凈額來看，40家地產公司上半年經營活動現金流量凈額為-600.95億元，而去年同期則是401 .36億元，相差超千億元。四大地產龍頭中，保利地產上半年經營活動現金流量凈額為- 233 .48億元，萬科A、金地集團和招商地產也分別達到了-95.14億元、-45.36億元和-19.98億元。而在去年上半年，這個數字則分別是54 .52億元、98 .22億元、26.43億元和31.46億元。

　　從報告期投資活動現金流量凈額來看，2010年上半年，這40家上市公司投資活動現金流量凈額為-30.57億元，而去年同期則僅為-8 .66億元。對此，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌對《經濟參考報》記者表示，由于前期拿地較多，今年上半年房地產投資增長仍然較快。廣發證券房地產地產行業分析師沈愛卿也對記者表示，雖然樓市新政4月頒布后對市場造成了影響，但總體上來看，今年上半年房地產企業的新開工腳步并沒有因此放緩。

　　國家統計局最新公布的數據顯示，1至7月，全國房地產開發投資23865億元，同比增長37 .2%。7月當月，房地產開發完成投資4118億元，同比增長33 .0%。1至7月，全國房地產開發企業房屋施工面積3 2 .4 3億 平 方 米 ， 同 比 增 長29.4%；房屋新開工面積9.22億平方米，同比增長67.7%。

　　業內人士告訴記者，上半年開發商擴張腳步依舊，實際上有難言之隱。一方面，2008年下半年后開發商一直減少開工，緩慢推盤，項目建設進入滯緩期，至2009年底，經歷了一年的去庫存化之后，大多數開發商均面臨新增供應不足的問題，部分城市甚至無盤可賣，在這種情況下，加緊開發是必然的選擇。另一方面，隨著新政的實施，政府和監管部門對開發商囤地的打擊力度也越來越大，由于前期拿地力度較大，這時候也不得不加大開發力度。最新消息顯示，繼國土資源部將全國1457宗閑置用地詳情交付銀監會后，監管部門近期也向住房和城鄉建設部表達了類似意見，希望后者能提供開發商的名單以便監管。

　　壓力

　　5545億元存貨考驗資金鏈

　　W IN D統計顯示，以上40家房地產上市公司今年上半年籌資活動現金流量凈額為625.86億元，去年同期則為-21.30億元；截止到報告期末，40家房地產公司現金及現金等價物凈增加額為-5.90億元，去年同期則為371.38億元。

　　業內人士分析，從現金流量情況來看，上半年房企主要依賴于大量的借貸保持了高速擴張。但地產調控以來，房地產企業融資渠道出現了比較大的變化，據央行統計數據，2010年第二季度，銀行開發貸款新增量為1200億元，遠低于2009年同期的3800億元。除銀行貸款外，企業債、證券市場融資也比較困難，而銀監會日前發布了《關于規范銀信合作理財合作業務有關事項的通知》，要求銀行將之前的銀信理財合作業務中，所有表外資產在今明兩年全部轉入表內，并按150%的撥備覆蓋率計提撥備，更是使得地產融資雪上加霜。

　　銀河證券房地產行業分析師潘瑋告訴記者，受制于調控政策，目前房地產公司主要通過“合作”方式，通過讓渡一部分土地權益或在不影響控股的前提下出售一定的公司股權來獲得資金。

　　開工沒有放緩，融資愈加困難，而房屋的成交量也依然在底部震蕩，國家統計局統計數據顯示，1至7月，全國商品房銷售面積4.58億平方米，比去年同期增長9.7%，增幅比上半年回落5.7個百分點。

　　實際上，已公布的上市公司的存貨數據顯示，以上公布中報的房地產企業，上半年存貨總量已經達到了5545 .29億元。其中，“萬保金招”四大地產巨頭上半年存貨高達2845億元，同比大幅增長55.3%，而在今年一季度末存貨才增長一成有余。

　　以萬科A為例，中報顯示，年初公司計劃全年竣工面積為504萬平方米，截至6月底，已完成的竣工面積為128萬平方米，僅占全年計劃數的25 .4%。這就意味著，在下半年，萬科竣工面積將達到376萬平方米，為上半年的近3倍。此外，盡管樓市整體成交量低迷，萬科A仍在中報中表示，2010年的新開工計劃已經考慮到市場調整的可能性，公司暫無需考慮對新開工計劃進行調整，開發進度按計劃進行，部分年內新增的項目也將在本年開工。

　　沈愛卿表示，從目前的銷售情況來看，房地產企業的庫存正在緩慢回升，而資金鏈則出現了趨緊的跡象，預計未來房地產企業將出現更多的促銷等方式來回籠資金。顧云昌則表示，目前開發商資金鏈上“有壓力，但還不緊張”，但他預計，如果銷量繼續下滑，再加上開發商受到的貸款方面的限制，這種狀況將在國慶前后出現變化。

　　后市

　　地產龍頭“口風”齊變 樓市將迎量升價降

　　業內人士告訴記者，目前主要房地產商對地產調控政策放松的預期正在迅速消失，而地產商的這種政策“判斷”或將對其下半年的銷售行為產生重大的影響。“短期內看不到政策放松的可能，未來公司將加大銷售力度以回籠資金。”一位上市房企的內部人士對記者表示。

　　實際上，從四大地產龍頭的中報來看，這種跡象也有所顯露。在對下半年房地產調控政策及樓市的整體走向上，四大地產龍頭不約而同地認為，下半年樓市供應將出現較大變化。

　　萬科A認為，大多數城市的新房存量仍然處于近年來的低位，但受成交量回落的影響，主要城市的新房庫存開始結束自2009年市場回暖以來的持續下降，隨著下半年新盤上市高峰的到來，預計新房可售庫存量的增加速度將有所上升。而“成交速度的下降和存貨量的上升，可能使開發企 業 面 臨 一 定 庫 存 壓 力 和 資 金 壓力。”保利地產也表示，“2009年底開始出現的供應不足的情況，有望在今年下半年得到根本性的改善。”

　　對于下半年的市場變化，金地集團認為，在下半年，市場供應量的上升將推動調整繼續深化。一方面，供應的增多會加大市場競爭，從而使買方擁有更多的博弈空間；另一方面，新上市的項目也會根據市場的需求采取更為靈活的定價策略，兩者結合，房價的進一步下滑可能將順理成章，而一個更為理性的定價將會推動交易量恢復平穩，從而促使市場在新的平臺上達到均衡。

　　具體到下半年的經營策略，金地集團表示，將以銷售為先，通過更為多樣化的銷售渠道，更有針對性的銷售方案，更具靈活性的定價策略來加快公司銷售現金流的回收。招商地產也表示，短期內，公司擬采取措施，促進銷售，積極優化庫存結構。

　　統計數據顯示，上半年超過九成的房地產企業未能完成今年銷售目標的五成。其中，保利地產上半年完成銷售金額217.55億元，完成銷售計劃的43%；金地集團上半年銷售額則為53 .76億元，僅完成全年210億元目標的1/4；招商地產上半年完成銷售額61億元，僅完成全年銷售目標的40%。盡管如此，不但沒有開發商明確下調銷售目標，相反卻有房企上調銷售目標。恒大地產宣布上調今年銷售業績目標至400億元，包括綠城、恒盛、龍湖等上市房企也表示將在下半年加大推盤力度。

　　顧云昌表示，地產龍頭的示范效應不可小覷，在供應量加大的情況下，加上剛性需求的入場，下半年樓市成交量有望出現回升。在價格方面，他表示，部分房價泡沫較大的城市房地產價格將繼續松動，但松動幅度不會太大。