地產(chǎn)龍頭“口風”齊變 樓市將迎量升價降

　　W IN D數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至8月15日，以證監(jiān)會行業(yè)為標準，兩市已有包括“萬保金招”四大地產(chǎn)龍頭在內(nèi)的40家上市房地產(chǎn)公司發(fā)布了2010年中期業(yè)績報告。數(shù)據(jù)顯示，上市房地產(chǎn)公司庫存整體增加明顯，而現(xiàn)金流量則出現(xiàn)趨緊的跡象。分析人士認為，樓市下半年供應將明顯放大，年底或將迎來成交量放大和價格下跌的局面。

　　現(xiàn)狀

　　40家房企經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量- 600億元

　　WIN D統(tǒng)計顯示，截止到2010年上半年報告期末，這40家房地產(chǎn)上 市 公 司 的 平 均 資 產(chǎn) 負 債 率 為61 .13%，但在這40家上市公司中，資產(chǎn)負債率接近或達到70%的有22家，占比高達55%，四大地產(chǎn)龍頭中，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負債率高達76.77%，而萬科A、金地集團和招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率也分別達到了69.83%、69.85%和61.30%。

　　此外，從報告期的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入凈額來看，40家地產(chǎn)公司上半年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-600.95億元，而去年同期則是401 .36億元，相差超千億元。四大地產(chǎn)龍頭中，保利地產(chǎn)上半年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為- 233 .48億元，萬科A、金地集團和招商地產(chǎn)也分別達到了-95.14億元、-45.36億元和-19.98億元。而在去年上半年，這個數(shù)字則分別是54 .52億元、98 .22億元、26.43億元和31.46億元。

　　從報告期投資活動現(xiàn)金流量凈額來看，2010年上半年，這40家上市公司投資活動現(xiàn)金流量凈額為-30.57億元，而去年同期則僅為-8 .66億元。對此，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對《經(jīng)濟參考報》記者表示，由于前期拿地較多，今年上半年房地產(chǎn)投資增長仍然較快。廣發(fā)證券房地產(chǎn)地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿也對記者表示，雖然樓市新政4月頒布后對市場造成了影響，但總體上來看，今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)的新開工腳步并沒有因此放緩。

　　國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23865億元，同比增長37 .2%。7月當月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4118億元，同比增長33 .0%。1至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積3 2 .4 3億 平 方 米 ， 同 比 增 長29.4%；房屋新開工面積9.22億平方米，同比增長67.7%。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，上半年開發(fā)商擴張腳步依舊，實際上有難言之隱。一方面，2008年下半年后開發(fā)商一直減少開工，緩慢推盤，項目建設進入滯緩期，至2009年底，經(jīng)歷了一年的去庫存化之后，大多數(shù)開發(fā)商均面臨新增供應不足的問題，部分城市甚至無盤可賣，在這種情況下，加緊開發(fā)是必然的選擇。另一方面，隨著新政的實施，政府和監(jiān)管部門對開發(fā)商囤地的打擊力度也越來越大，由于前期拿地力度較大，這時候也不得不加大開發(fā)力度。最新消息顯示，繼國土資源部將全國1457宗閑置用地詳情交付銀監(jiān)會后，監(jiān)管部門近期也向住房和城鄉(xiāng)建設部表達了類似意見，希望后者能提供開發(fā)商的名單以便監(jiān)管。

　　壓力

　　5545億元存貨考驗資金鏈

　　W IN D統(tǒng)計顯示，以上40家房地產(chǎn)上市公司今年上半年籌資活動現(xiàn)金流量凈額為625.86億元，去年同期則為-21.30億元；截止到報告期末，40家房地產(chǎn)公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為-5.90億元，去年同期則為371.38億元。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，從現(xiàn)金流量情況來看，上半年房企主要依賴于大量的借貸保持了高速擴張。但地產(chǎn)調控以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道出現(xiàn)了比較大的變化，據(jù)央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2010年第二季度，銀行開發(fā)貸款新增量為1200億元，遠低于2009年同期的3800億元。除銀行貸款外，企業(yè)債、證券市場融資也比較困難，而銀監(jiān)會日前發(fā)布了《關于規(guī)范銀信合作理財合作業(yè)務有關事項的通知》，要求銀行將之前的銀信理財合作業(yè)務中，所有表外資產(chǎn)在今明兩年全部轉入表內(nèi)，并按150%的撥備覆蓋率計提撥備，更是使得地產(chǎn)融資雪上加霜。

　　銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋告訴記者，受制于調控政策，目前房地產(chǎn)公司主要通過“合作”方式，通過讓渡一部分土地權益或在不影響控股的前提下出售一定的公司股權來獲得資金。

　　開工沒有放緩，融資愈加困難，而房屋的成交量也依然在底部震蕩，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1至7月，全國商品房銷售面積4.58億平方米，比去年同期增長9.7%，增幅比上半年回落5.7個百分點。

　　實際上，已公布的上市公司的存貨數(shù)據(jù)顯示，以上公布中報的房地產(chǎn)企業(yè)，上半年存貨總量已經(jīng)達到了5545 .29億元。其中，“萬保金招”四大地產(chǎn)巨頭上半年存貨高達2845億元，同比大幅增長55.3%，而在今年一季度末存貨才增長一成有余。

　　以萬科A為例，中報顯示，年初公司計劃全年竣工面積為504萬平方米，截至6月底，已完成的竣工面積為128萬平方米，僅占全年計劃數(shù)的25 .4%。這就意味著，在下半年，萬科竣工面積將達到376萬平方米，為上半年的近3倍。此外，盡管樓市整體成交量低迷，萬科A仍在中報中表示，2010年的新開工計劃已經(jīng)考慮到市場調整的可能性，公司暫無需考慮對新開工計劃進行調整，開發(fā)進度按計劃進行，部分年內(nèi)新增的項目也將在本年開工。

　　沈愛卿表示，從目前的銷售情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的庫存正在緩慢回升，而資金鏈則出現(xiàn)了趨緊的跡象，預計未來房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)更多的促銷等方式來回籠資金。顧云昌則表示，目前開發(fā)商資金鏈上“有壓力，但還不緊張”，但他預計，如果銷量繼續(xù)下滑，再加上開發(fā)商受到的貸款方面的限制，這種狀況將在國慶前后出現(xiàn)變化。

　　后市

　　地產(chǎn)龍頭“口風”齊變 樓市將迎量升價降

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前主要房地產(chǎn)商對地產(chǎn)調控政策放松的預期正在迅速消失，而地產(chǎn)商的這種政策“判斷”或將對其下半年的銷售行為產(chǎn)生重大的影響。“短期內(nèi)看不到政策放松的可能，未來公司將加大銷售力度以回籠資金。”一位上市房企的內(nèi)部人士對記者表示。

　　實際上，從四大地產(chǎn)龍頭的中報來看，這種跡象也有所顯露。在對下半年房地產(chǎn)調控政策及樓市的整體走向上，四大地產(chǎn)龍頭不約而同地認為，下半年樓市供應將出現(xiàn)較大變化。

　　萬科A認為，大多數(shù)城市的新房存量仍然處于近年來的低位，但受成交量回落的影響，主要城市的新房庫存開始結束自2009年市場回暖以來的持續(xù)下降，隨著下半年新盤上市高峰的到來，預計新房可售庫存量的增加速度將有所上升。而“成交速度的下降和存貨量的上升，可能使開發(fā)企 業(yè) 面 臨 一 定 庫 存 壓 力 和 資 金 壓力。”保利地產(chǎn)也表示，“2009年底開始出現(xiàn)的供應不足的情況，有望在今年下半年得到根本性的改善。”

　　對于下半年的市場變化，金地集團認為，在下半年，市場供應量的上升將推動調整繼續(xù)深化。一方面，供應的增多會加大市場競爭，從而使買方擁有更多的博弈空間；另一方面，新上市的項目也會根據(jù)市場的需求采取更為靈活的定價策略，兩者結合，房價的進一步下滑可能將順理成章，而一個更為理性的定價將會推動交易量恢復平穩(wěn)，從而促使市場在新的平臺上達到均衡。

　　具體到下半年的經(jīng)營策略，金地集團表示，將以銷售為先，通過更為多樣化的銷售渠道，更有針對性的銷售方案，更具靈活性的定價策略來加快公司銷售現(xiàn)金流的回收。招商地產(chǎn)也表示，短期內(nèi)，公司擬采取措施，促進銷售，積極優(yōu)化庫存結構。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年超過九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷售目標的五成。其中，保利地產(chǎn)上半年完成銷售金額217.55億元，完成銷售計劃的43%；金地集團上半年銷售額則為53 .76億元，僅完成全年210億元目標的1/4；招商地產(chǎn)上半年完成銷售額61億元，僅完成全年銷售目標的40%。盡管如此，不但沒有開發(fā)商明確下調銷售目標，相反卻有房企上調銷售目標。恒大地產(chǎn)宣布上調今年銷售業(yè)績目標至400億元，包括綠城、恒盛、龍湖等上市房企也表示將在下半年加大推盤力度。

　　顧云昌表示，地產(chǎn)龍頭的示范效應不可小覷，在供應量加大的情況下，加上剛性需求的入場，下半年樓市成交量有望出現(xiàn)回升。在價格方面，他表示，部分房價泡沫較大的城市房地產(chǎn)價格將繼續(xù)松動，但松動幅度不會太大。