泛海建設被指“囤地”賺暴利 增值收益超200億

　　“囤地”事件持續發酵。處于漩渦中的泛海建設4宗土地，因數次規劃調整、六年閑置遭受質疑。

　　據房地產業內人士估算，在這6年間泛海建設僅靠坐收土地和房地產自然升值的利潤就超200億元。多位專家質疑，泛海建設以“規劃調整”為借口“囤地”獲取暴利，并逃避相關的監管和查處。

　　泛海建設是否存在囤地行為，數次調整規劃是否違規，記者采訪了北京市國土資源局、北京市規劃委和北京市住建委等部門，但截至發稿時止，相關部門均未予以正面答復。

　　驚人

　　泛海土地閑置六年被指獲利超200億元

　　8月10日下午，《經濟參考報》記者在泛海國際居住區現場看到，居住區一期工程已經全部入住，而與一期僅一條馬路之隔待建的二期，圍墻內荒草叢生。

　　泛海物業租售中心高級置業顧問張旭東告訴《經濟參考報》記者，目前居住區一期已經全部售罄，現在在該中心登記的均是業主在售的二手房，價格在45000元/平方米左右，該居住區樓房建筑面積在188平方米到300平方米不等。

　　張旭東說，路對面的二期明年開盤均價將在50000元/平方米以上，所以很多看重泛海的業主也愿意在這里購買二手房。

　　據《經濟參考報》記者了解，2004年8月，泛海建設與北京市國土資源局簽訂土地出讓合同，取得北京東風鄉泛海國際居住區二期項目1#、2#、3#、4#地塊開發用地。

　　按照約定，泛海國際二期項目原定2005年2月27日開工，2007年5月30日竣工。但到目前這4塊土地仍未開工建設，閑置期長達6年之久。

　　泛海建設的公告稱，這四宗土地的建設用地面積30.57萬平方米，規劃建筑面積為87.31萬平方米，按照媒體報道的公開資料計算，四塊地合同金額為2.24億元。

　　據泛海銷售中心置業顧問鄒君竹介紹，泛海國際在2007年一期開盤時價格在18000元/平方米起價銷售，預計明年新盤價格在50000元/平方米以上，至于二期何時開工還不得而知，大約明年可能預售。

　　鄒君竹介紹說，該項目二期1#地塊規劃為五星級商務酒店，緊鄰東四環，地理位置優越，該酒店規劃樓高338米，將成為北京的地標建筑。

　　泛海建設董事會8月5日在其網站發出聲明稱，不存在任何“捂地”的動機和行為。項目的用地成本除需交納土地出讓金外，還包括拆遷、農民安置補償等多項費用，現已發生的拆遷補償費及基礎設施建設費已達40多億元。

　　有房地產業內人士指出，按出讓合同規劃建筑面積為87 .31萬平方米推算，明年二期開盤銷售額將達到435億元。而當初泛海如果按土地出讓合同規定日期竣工，銷售價格應該與一期18000元/平方米相同，總銷售額是157億元。

　　“加上泛海1#地住改商所得利潤，整個項目因開發商延期開工將多賺近300億元，即使扣除泛海建設聲明稱產生的成本費用，至少也要多賺超200億元。目前，泛海居住區住宅價格在45000元/平方米左右，而同一區域商業寫字樓至少在70000元/平方米以上。由此可見，開發商將因規劃修改賺取不菲的利潤。如果開發商不能在明年竣工銷售，該區域的樓價有望持續攀升，屆時賺取的利潤絕對不只這個數字。”上述人士稱。

　　疑惑

　　數次改規劃是否違規尚無權威說法

　　針對外界的囤地質疑，8月4日，泛海建設發布了澄清公告，稱“公司負責開發的北京東風鄉1#、2#、3#、4#地塊未能按原計劃開工建設主要是因為項目功能、規劃調整所致，不存在被政府收回的風險。”

　　公告稱，北京東風鄉1#、2#、3#、4#地塊為正在開發的泛海國際居住區二期用地，分屬于公司控股子公司北京泛海東風置業有限公司和北京星火房地產開發有限責任公司。2009年12月31日，因規劃調整，項目公司與北京市國土局簽訂了上述地塊土地出讓《補充協議》，并依據上述協議全額繳納了應補繳的土地出讓金。

　　中國房地產學會副會長陳國強表示，每一次調整規劃的確都會涉及到土地出讓金的變化，補繳土地出讓金的數額會根據調整規劃的時間、地塊所在位置以及容積率、面積、用地構成的變化而定，但具體怎么補繳、補繳多少甚至到底是否補繳都只有開發商和出讓方才清楚。

　　就泛海建設是否已補繳土地出讓金，補繳了多少，按照怎樣標準補繳一事，記者致函北京市國土資源局，但沒有得到任何回復。

　　公告稱，項目開發受到廣泛關注，前期規劃的調整工作量較大，因而調整時間較長。

　　記者注意到，這份公告透露的信息并不完整。比如2005年的那次規劃調整并沒有提及北京市規劃委核發的《規劃意見復函》，2007年至2008年的規劃調整不涉及4#地塊，為何4#地塊也遲遲不開工等。此外，對于項目二期1#地塊五星級商務酒店調整到338米及其容積率變化的解釋未見于泛海建設的澄清公告。

　　公告列出了數次規劃調整的情況：

　　2005年，根據北京市、區(朝陽區)兩級教委關于統一整合東風鄉項目教育配套的要求，項目公司向北京市規委提出了相應調整東風鄉1#、2#、3#、4#地塊規劃方案的意見。

　　2006年，經北京市、區兩級政府主管部門批準，對北京東風鄉1#、2#、3#、4#地塊整體調整，增加了辦公、商業、酒店等功能，減少了住宅用地面積，各地塊之間建設規模相應調換。2007年中，北京市政府批復同意，2007年9月，北京市規委核發2#、3#、4#地塊《規劃方案復函》。

　　2007年底，項目公司取得2#、3#、4#地塊部分《建設工程規劃許可證》，2008年2月取得該三地塊部分開工證。但受奧運會影響，未能開工。在此期間，依照北京市規委要求，東風鄉1#地塊重新進行的方案設計進入新階段，經過多輪的設計、報審，在維持總用地及地上建筑規模不變的前提下，2008年12月，北京市規委確定了1#地塊的建設規模，增加了1#地塊作為商業辦公用地的建設面積，相應減少了2#、3#住宅用地建筑規模，在此基礎上核發了2#、3#地塊新的《規劃方案復函》。

　　2009年以來，根據新的《規劃方案復函》，項目公司重新著手辦理1#、2#、3#、4#地塊的前期手續，并陸續取得了2#、3#、4#地塊部分《建設工程規劃許可證》。同時，按照朝陽區衛生局的要求，局部調整了東風鄉項目配套門診部的規劃位置，對2#地塊、4#地塊規劃作了微調，并取得最新的《規劃意見復函》。目前，2#、3#、4#地塊正在申辦《建筑工程施工許可證》。

　　針對泛海建設數次修改規劃是否違規等問題，《經濟參考報》記者8月11日到北京市規劃委尋求解答，其辦公室一位杜姓女士表示，市規委也關注到了泛海建設的澄清公告，正在準備材料接受《經濟參考報》記者的采訪，但截至發稿前，北京市規委仍沒有給出說法。

　　聲音

　　專家稱開發商沒有理由提請調整規劃

　　此前有消息稱，泛海建設二期項目的4幅地塊是在2004年“8·31大限”前以協議方式拿地，未參加土地整理儲備中心的招拍掛也就難以斷定其是否屬于囤地行為。對此，接受《經濟參考報》記者采訪的專家持有不同意見。

　　中國人民大學土地規劃中心主任、公共管理學院副院長嚴金明表示，只要是土地出讓，無論是協議出讓還是招標拍賣掛牌出讓都應該有土地閑置的規定，而對閑置土地的處理辦法是由國家統一規定的。

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》對閑置土地處置做出了規定：滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；在2008年，國務院下發《關于促進節約集約用地的通知》規定，土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。

　　“一般來說，政府有關部門不到萬不得已或者不是極其特殊的情況，都不應該隨便批準修改規劃。”嚴金明說，即使出于公共利益的需要進行規劃調整也要經過嚴格程序，要詳細說明進行調整的原因、依據以及可能帶來的結果，比如從居住改為商業用途，地價就會漲很多，那么對地價增值部分應該如何處理等問題都要進行慎重思考，否則就會造成國有資產的流失和浪費。

　　中國社科院城市發展與環境研究所研究員牛鳳瑞表示，一般的開發商拿地之后都有通過調整規劃獲得更大收益的沖動“企業要修改規劃必須提出充分的理由，要經得起推敲，要兼顧企業利益和社會公眾利益，如果只是企業為了獲利而對社會無益甚至導致公眾利益受損那就不應被允許。”

　　嚴金明也認為，“一般而言，開發商沒有理由提出調整規劃。規劃權是一種公權力，絕對不能公權私化。”土地出讓之后的規劃調整必須集體決定，如果涉及重大變動甚至都應提請地方人大審議批準，總之一定要保證程序合法，特別是用途、容積率、建筑密度等方面的變動必須經過更加嚴格的程序，要接受更嚴格的審批和監管，必須陽光操作，不能簡單化。

　　針對各種質疑，記者致電泛海集團公共關系副總監李雪，她稱，關于四地塊土地閑置一事一切以泛海建設發出的公告為準，針對記者提出的其他相關問題她表示不方便回答。針對此事，本報將持續關注。 □記者　郭　煦　王濤 施智梁　北京報道