三套房貸收緊 樓市再生變數(shù)？

　　近日，對(duì)于市場(chǎng)傳言的“銀監(jiān)會(huì)已建議各家商業(yè)銀行暫停北京、上海、深圳、杭州四地第三套房貸；對(duì)于未叫停的地區(qū)，第三套房的首付要提高至六成，利率上浮50%”這一消息，盡管銀監(jiān)會(huì)最終澄清，但如杭州等城市已全面暫停三套房貸，受此波及南京一些銀行也暫停此項(xiàng)業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)更多的解讀則認(rèn)為，政策收緊仍是主調(diào)，指望松動(dòng)不大現(xiàn)實(shí)。而一些樓盤也在加緊推房入市。在此背景下，開發(fā)商是放棄幻想快速銷售，還是繼續(xù)硬撐等待轉(zhuǎn)機(jī)？為此，我們邀請(qǐng)?zhí)K墾機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)經(jīng)綸和南京同步房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理史剛對(duì)此進(jìn)行探討。

　　-本版主持 彭平

　　正方

　　短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大變局

　　經(jīng)綸 蘇墾機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)

　　短期內(nèi)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大變局，市場(chǎng)博弈已從短期進(jìn)入中期，開發(fā)商仍會(huì)根據(jù)具體市場(chǎng)情況調(diào)整策略。”

　　三套房貸在一些城市的叫停，很明顯一點(diǎn)就是放出政策信號(hào)：樓市調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)松動(dòng)。

　　與此同時(shí)，在調(diào)控經(jīng)歷這么長(zhǎng)時(shí)間以后，消費(fèi)者的預(yù)期也已經(jīng)發(fā)生了改變。在調(diào)控初期，許多認(rèn)為市場(chǎng)在成交下滑的同時(shí)房?jī)r(jià)將大跌，而3個(gè)多月的市場(chǎng)僵持，房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)大起大落，盡管短期的觀望仍在持續(xù)，但指望房?jī)r(jià)下降的預(yù)期已逐步淡化。許多買房人已經(jīng)開始出手。同時(shí)，供求關(guān)系也在發(fā)生微調(diào)。從短期觀望到中期出手，整個(gè)市場(chǎng)一步步出現(xiàn)分化。　

　　從開發(fā)商而言，開發(fā)商也不是一家人，各自的情況各不相同。在目前的南京樓市里，一些樓盤已經(jīng)采取行動(dòng)，大幅優(yōu)惠折扣等等調(diào)整價(jià)格，房?jī)r(jià)已經(jīng)開始回落。對(duì)于那些急需資金的開發(fā)商，調(diào)整售價(jià)快速出貨也很正常，而資金實(shí)力雄厚，有足夠資本支撐當(dāng)前淡市的，仍然能夠等待博弈。因此政策對(duì)各家開發(fā)商影響不盡相同。

　　事實(shí)上，開發(fā)商陣營(yíng)從這幾年已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)變化，那些全國(guó)性房企、上市公司、央企以及地方國(guó)企，越來(lái)越活躍。它們?cè)谏弦惠喌耐恋嘏馁u中表現(xiàn)非常搶眼，已經(jīng)顯示出強(qiáng)勁實(shí)力。而這些企業(yè)很多都是綜合性企業(yè)，遇到當(dāng)前的冷市，也不一定非得依靠賣房來(lái)回籠資金，它們有許多其他的資金渠道。這些房企能夠叫板市場(chǎng)，繼續(xù)硬挺，而不是像外界想象的那樣，一旦出現(xiàn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變就立馬拋盤快跑。它們博弈市場(chǎng)的砝碼很多，而它們的按兵不動(dòng)或者說(shuō)不為冷市所動(dòng)，會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，也就不會(huì)出現(xiàn)大面積降價(jià)跑路的情況。

　　總體而言，短期內(nèi)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大變局，市場(chǎng)博弈已從短期進(jìn)入中期，開發(fā)商仍會(huì)根據(jù)具體市場(chǎng)情況調(diào)整策略。

　　反方

　　下半年將現(xiàn)量升價(jià)跌

　　史剛 南京同步房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理

　　南京近期成交量有所上升，這并不是因?yàn)槭袌?chǎng)本身回暖，實(shí)際上是由于一些新開盤的樓盤定價(jià)比較適中。下半年樓市仍呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，會(huì)有一個(gè)量升價(jià)跌的過(guò)程。”

　　三套房貸的政策其實(shí)是個(gè)老政策。從南京近期以來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，成交量有所上升，但這并不是因?yàn)槭袌?chǎng)本身回暖，實(shí)際上是由于一些新開盤的樓盤定價(jià)比較適中，致使量上有變化。

　　開發(fā)商因資金壓力而出現(xiàn)集中降價(jià)跑量目前暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)。從當(dāng)前跡象來(lái)看，開發(fā)商資金緊張并沒有凸顯出來(lái)。事實(shí)上，4月份在新政出臺(tái)之前，許多樓盤銷售業(yè)績(jī)還是不錯(cuò)的，開發(fā)商手頭已經(jīng)有部分現(xiàn)金流，而壓力的來(lái)臨，一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)是九、十月份，一個(gè)則是年底的“年關(guān)”。九、十月份會(huì)有一部分貸款的還貸壓力，年底則是工程款的支付壓力。開發(fā)商的現(xiàn)金流主要也是靠賣樓來(lái)回籠，所以資金壓力也會(huì)隨時(shí)間推移而出現(xiàn)。

　　從整體而言，下半年樓市仍呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，會(huì)有一個(gè)量升價(jià)跌的過(guò)程。但這個(gè)價(jià)跌并不是說(shuō)出現(xiàn)整體的大幅降價(jià)，而是很多新開的樓盤降低開盤價(jià)預(yù)期，這也是下行。

　　此外，從政策層面而言，就前面說(shuō)到的三套房貸，并不是什么新政策，而只是重提。從政策實(shí)施效果而言，新政策再出臺(tái)的可能性很小，但這個(gè)老政策重提，卻會(huì)對(duì)消費(fèi)者的預(yù)期產(chǎn)生較大影響。買房人在新政出臺(tái)后本來(lái)就產(chǎn)生了抄底心理，但底到底在哪里誰(shuí)也不知道，如今重提三套房貸，會(huì)令買房人產(chǎn)生新一輪觀望，那么抄底的時(shí)間也將被延后。所以政策影響到的并不是需求，而是買房人的信心，需求一直存在，在政策影響下這些需求被人為延后了。

　　這一輪調(diào)控另一個(gè)比較明顯的轉(zhuǎn)變是，樓盤價(jià)格越來(lái)越向價(jià)值靠攏。那些從市場(chǎng)中獲得諸多溢價(jià)，而在產(chǎn)品上又少有投入改進(jìn)的開發(fā)商，將會(huì)在這一輪調(diào)控中面臨更大的危險(xiǎn)。