各大房企土地市場逆市抄底

　　調控新政執行4個月來，房價非但沒降，反而出現上漲，只有地價出現了明顯下降。聰明的房企們一方面依然死咬房價不松口，另一方面卻趁著地價低迷期大肆抄底。據記者不完全統計，僅7月份以來，全國知名房企投向土地市場的資金已經高達300億元，其中二三線城市成交量明顯高于一線城市，而國企再次成為拿地主力。業內人士認為，二三線城市已經成為各大房企主要發展市場，今后房地產行業的競爭將主要體現在二三線城市中。

　　40天砸出300億元

　　8月2日，北京CBD包括中服地塊在內的12個地塊競標正式啟動，吸引了中信、富力、萬達、遠洋、SOHO中國等知名房企，參與競標企業高達61家。競標盛況讓人無法將其與最嚴厲的房地產調控聯系到一起。

　　如果說CBD12個地塊大受歡迎是因為商業用地性質的話，住宅土地市場的一組數據依然能表明新政導致的成交量嚴重下挫，并沒有影響到各大房企跑馬圈地的熱情。

　　據中國指數研究院發布的最新數據顯示，7月，以萬科、華僑城、綠地等為代表的標桿企業積極擴充土地儲備。7月，全國103個重點城市共成交住宅用地377宗，環比增加11%，同比減少4%；成交土地面積2312萬平方米，環比增加9%，同比增加14%。

　　據記者不完全統計，截至8月10日，7月份以來，萬科、華僑城、遠洋地產、保利地產、中糧地產等20余家知名房企，在全國10多個城市拿下60余宗土地，總資金投入高達300億元。

　　其實，從5月份以來，各大房企就已經開始悄然布局土地市場，頻頻出現在二三線城市的土地競標中。以地產龍頭企業萬科為例，僅5、6兩個月就拿下了12個項目。

　　更值得注意的是，拿地房企中，國企再次成為主力。中國指數研究院監測數據顯示，新政出臺后，京、滬、廣、深四個一線城市成交的總價前十名地塊中，國企占據了絕大部分的比重。其中北京、上海分別有9塊土地為國企開發商獲得，其中分別有3家為央企(或央企參與)，其余6家為地方國企；而深圳和廣州的稍低，分別為6家和5家。

　　地價明顯下調

　　國家統計局發布了《1-7月全國房地產市場運行情況》，其中數據顯示，7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個百分點，環比與上月持平。

　　這樣的數據讓苦等房價下跌的普通置業者很是沮喪，新政調控4個月，雖然房價不再大幅上漲，但普遍降價的局面卻依然未能出現。

　　與房價的堅挺相比，地價卻出現了明顯的下調。

　　中國指數研究院的數據顯示，新政百天之后，住宅用地樓面均價穩中有降，與4月均價基本持平，較6月有所下調。7月，全國103個城市住宅用地平均樓面地價1570元/平方米，環比下跌14%，同比下跌5%。

　　據北京市國土局透露，自今年3月北京市出臺土地新政后，土地樓面價已降至萬元以下，降幅達26%。

　　8月4日，上海羅店的兩幅低密度住宅板塊以“罕見”的低價格成交，不但區域土地價格水平已從去年的約912萬元/畝回落至850萬元/畝，而且成交現場無人競價。最終，遠洋地產以最高掛牌價的方式直接“低價”獲得該地塊。

　　各房企謹慎擴張

　　雖然看起來各大房企拿地氣勢頗為壯觀，但細看萬科、遠洋等企業的拿地策略，其實是謹慎有加。

　　遠洋地產行政總裁李明表示：“2010年遠洋地產將重點在沿海和沿江兩條線進行戰略布局，加速開拓新的市場，我們對中國樓市持續向好的預期沒有改變。”在李明看來，宏觀調控將有利于房地產市場的長期穩定發展，遠洋對土地資源依然高度重視，但會按照市場規則去參與，遠洋在上海低價拿地就顯示出其謹慎態度，也證明遠洋地產低價吸納土地的行動可能剛剛開始。

　　同時，萬科也明確表態，去年公司堅持“寧可錯過，絕不錯拿”的原則，避開一線城市的激烈競爭，新獲項目主要位于房價上漲少、自住需求占主流的二三線城市，今年仍然會堅持不追高拿地的原則。萬科總裁郁亮表示，萬科會在房價上漲時拿些風險小的地塊或在二三線城市尋找機會。

　　中鐵建相關負責人則告訴記者，下半年一方面不會放棄北京這樣一線城市的優質土地，另一方面也會尋求二三線城市的潛力地塊，但也不會追高拿地。

　　加速二三線布局

　　從這幾個月的拿地策略看，各大房企明顯側重于在二三線城市拿地。

　　陽光100執行總裁范小沖表示，轉向二三線城市既是房企主動選擇，也是迫不得已。他表示，一方面一線城市土地供應有限，另一方面一線城市高企的地價和房價，開發風險都明顯高于二三線城市，中國城鎮化發展道路對二三線城市的發展是利好。

　　21世紀不動產市場部總監林蕾預計，“下半年一線城市土地市場仍將維持低迷態勢，而二三線城市的土地市場則會相對活躍”。

　　另有部分企業則尋求新的突破渠道，比如技術、品牌輸出。如上海中凱地產近期就宣布，公司將轉型成為中國首家專業房地產“代開發”企業。

　　本報記者 魯歡