房地產(chǎn)開發(fā)投資何以高位不落？

　　“房地產(chǎn)開發(fā)投資雖有些微回落但總體還穩(wěn)在高位，這說明持續(xù)樓市調(diào)控是必要而可行的。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟在評點7月樓市數(shù)據(jù)時如是說。

　　國家統(tǒng)計局10日公布的數(shù)據(jù)顯示，1月份至7月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.38萬億元，同比增長37.2%。業(yè)內(nèi)人士分析，這跟投資滯后效應(yīng)、保障房建設(shè)“接棒”等多項因素相關(guān)；預計三季度、四季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將有回落但不會大幅跌落。要確保房地產(chǎn)開發(fā)投資的“馬力”，關(guān)鍵還在于：加快保障房建設(shè)，繼續(xù)市場面調(diào)控。

　　三原因使房地產(chǎn)開發(fā)投資風頭依然強勁

　　1月至7月國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資“2.38萬億元、37.2%增幅”的表現(xiàn)，是近年來同期最猛的：2007年至2009年間同期房地產(chǎn)開發(fā)投資額度和增幅分別為“12135億元、28.9%”“15884億元、30.9%”和“17720億元、11.6%”。

　　今年以來的房地產(chǎn)開發(fā)投資為何保持較快增長？業(yè)內(nèi)人士分析原因有三：一是去年同期基數(shù)較低；二是受去年房地產(chǎn)市場銷售旺盛和適度寬松貨幣政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項目開發(fā)進度形成的投資滯后效應(yīng)；三是今年以來保障房建設(shè)投資加快及時頂上，一定程度上填補了商品房開發(fā)投資下降造成的缺口。

　　值得一提的是，不少城市的“保障房因素”在今年的房地產(chǎn)開發(fā)中十分顯著。比如，上海統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海完成房地產(chǎn)開發(fā)投資845.28億元，增長35.5%；其中保障性住房建設(shè)投資141.25億元，增幅達120%，在整個房地產(chǎn)開發(fā)“大盤子”中比例已達到16.7%。綠地集團等商品住宅開發(fā)的領(lǐng)軍房企，今年以來在上海保障房領(lǐng)域項目不斷。

　　從上半年數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中的比例依然超過20%，其38.1%的增幅則明顯高于一、二、三產(chǎn)投資，風頭依然強勁。另一筆賬也十分可觀：房地產(chǎn)業(yè)牽涉上下游約50個產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)投資的較高速增長對宏觀經(jīng)濟的帶動將十分顯著。目前看來，一些人士關(guān)于“樓市調(diào)控可能重挫房地產(chǎn)投資”甚至“誤傷經(jīng)濟”之類的擔心并未成為現(xiàn)實。

　　三、四季度：回落但或不會跌落

　　不過，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅已進入了下降通道。1月份至7月份37.2%的增幅，已較上半年縮小0.9個百分點。這是繼今年5月份觸頂以來的連續(xù)第2個月回落。從月度情況來看，7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資為4118億元，比6月份環(huán)比減少29.4%；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3246萬平方米，比6月份大幅減少41.6%。

　　交通銀行首席經(jīng)濟學家連平表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩一般在調(diào)控后兩個季度開始顯現(xiàn)，如2007年9月份出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策兩個季度之后，房地產(chǎn)開發(fā)投資的季均增速由35%左右下降為17%左右，隨后逐季進一步下降至10%和5%。據(jù)此推斷，本輪調(diào)控對二、三季度的投資可能暫無壓力，但會在第四季度之后開始體現(xiàn)，并可能在四個季度之后對我國固定資產(chǎn)投資增速形成6個百分點的壓力。但此次調(diào)控對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響不會超過2007年至2009年那一輪。

　　“今年以來的銷售量比去年少了四成左右，銀行融資也難了很多，下半年將主要立足‘做存量’。”上海一中型房企負責人告訴記者。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，與整個經(jīng)濟增速變化一致，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資也可能呈現(xiàn)“前高后低”態(tài)勢，上半年成交的持續(xù)低迷將使一些房企在下半年開發(fā)上縮量，“但整體上，有上半年的基礎(chǔ)，全年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅不會太低，應(yīng)該是好于預期。”

　　加大保障房建設(shè)　繼續(xù)市場面調(diào)控

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱固不可取，但鑒于其在國民經(jīng)濟中強勁的帶動作用，投資過冷、劇烈收縮也將動搖目前經(jīng)濟增長的根基。面對快速城市化進程催生的巨大的居住需求，確保房地產(chǎn)開發(fā)投資一定的增長速度、發(fā)揮其拉動經(jīng)濟的積極作用并遏制其過快膨脹對經(jīng)濟的負面影響，是每一輪房地產(chǎn)調(diào)控的核心目的。

　　在經(jīng)濟形勢復雜多變的關(guān)頭，如何確保房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持理想的“拉力”？業(yè)內(nèi)人士認為，關(guān)鍵是“保障房建設(shè)”和“市場面調(diào)控”要雙管齊下、著力推進。

　　今年的保障房項目如能按計劃實施，投資貢獻將有幾何？中金公司在近期一份報告中稱，按今年有關(guān)部門宣布的580萬套保障房(其中廉租房180萬套、經(jīng)濟適用房120萬套、棚戶區(qū)改造280萬套)與120萬套農(nóng)村危房改造計算，在合理設(shè)定的套內(nèi)面積、建筑成本之下，共需新增投資4356億元；此外，假設(shè)保障房項目將擠占10%的商品房供地面積，計算得出將被擠占的商品住房投資為864億元。由此，保障房項目對今年的房地產(chǎn)開發(fā)投資將貢獻3492億元的凈增量與9.6%的增幅。

　　“只要保障房能頂上去，整個房地產(chǎn)開發(fā)投資就有望穩(wěn)住。”陳晟說，“不管是算民生賬還是經(jīng)濟賬，保障房建設(shè)都不能懈怠。”

　　與此同時，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控必須一以貫之、堅持到底，必須要形成“加大土地供應(yīng)-督促開工建設(shè)-確保按時銷售”的“調(diào)控鏈條”，每一個環(huán)節(jié)都不能“掉鏈子”。應(yīng)該說，各地上半年的新建商品住宅供應(yīng)仍較為低迷，對“捂盤惜售”“囤地”等現(xiàn)象的查處措施效果離預期尚有差距。由于從監(jiān)管上并未對市場形成剛性的約束，違規(guī)者逍遙，購房者觀望，樓市僵持已久的局面遲遲無法打破。

　　日前，銀監(jiān)會重申“部分房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，銀行可根據(jù)風險狀況暫停發(fā)放第三套房貸”的政策，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負責人也強調(diào)，下一步將督促各地繼續(xù)堅定不移地貫徹《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》及相關(guān)配套政策措施。今年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅的高低，很大程度上系于樓市調(diào)控執(zhí)行的深淺。記者葉鋒