上海二手房九成板塊價格下跌 市場步入下行通道

　　來自上海二手房指數辦公室的最新統(tǒng)計數據顯示，2010年 7月，本市二手房指數為2551點，較6月下跌14點，跌幅為0.53%。二手房指數辦公室認為，在樓市新政的影響下，二手房市場成交量驟減，呈現膠著橫盤態(tài)勢。 7月二手房市場表現為外圍區(qū)域跌幅收窄，中心區(qū)域議價空間溫和放大。逾九成板塊受到一手房降價促銷影響，價格普遍出現下跌，但跌幅不一。房價回落在一定程度上促使二手房成交量略有回升。

　　跌幅呈內擴外縮現象。據統(tǒng)計，7月，9個傳統(tǒng)市區(qū)二手房價格平均下跌0.48%，環(huán)比6月跌幅擴大0.08個百分點。隨著市場僵持局面的形成，市中心高檔樓盤議價空間逐步放寬，市中心5個區(qū)平均下跌0.36%。其中，徐匯區(qū)跌幅居前，環(huán)比下跌0.66%；黃浦區(qū)環(huán)比下跌 0.49%，長寧區(qū)環(huán)比下跌0.42%。另外，閘北區(qū)環(huán)比下跌1.02%，其中，彭浦和芷江路板塊因成交多以低價老工房為主，分別下跌1.05%和1.45%，從而拉低區(qū)域成交均價。新興中心城區(qū)7月平均下跌0.58%，跌幅比6月縮小0.53個百分點。其中，跌幅收窄最為明顯的是閔行區(qū)靠近市區(qū)部分，為1.26個百分點，7月下跌 0.23%。分析原因，新政后持續(xù)的觀望氛圍使得閔行區(qū)部分業(yè)主撤牌或轉租，在售房源掛牌量有所下降，高品質和掛牌量有限的小區(qū)價格依然堅挺。在新興中心城區(qū)中，7月下跌最為明顯的是浦東靠近市區(qū)部分，環(huán)比下跌0.79%，主要表現在投資者集中的川沙板塊，該板塊目前整個區(qū)域城建和規(guī)劃尚未成熟，此前超漲的房價缺少支撐，即使降幅達15%至20%，也少有買家接手。其余區(qū)域中，嘉定、松江靠近市區(qū)部分環(huán)比分別下跌0.78%和0.67%。非新興中心城區(qū) 7月平均下跌0.67%，跌幅比6月縮小0.75個百分點。其中，崇明下跌0.97%，浦東遠郊部分下跌0.37%。

　　價格博弈現象仍在繼續(xù)。據統(tǒng)計，7月，全市68個重點監(jiān)控板塊中，房價下跌63個，上漲板塊僅5個，逾九成板塊價格出現下跌。下跌板塊平均跌幅為0.61%，跌幅超過1%的有9個。如浦東三林、閘北芷江路、虹口曲陽和四川北路板塊，環(huán)比分別下跌1.58%、1.45%、1.29%和1.1%。

　　一手房降價促銷在一定程度上影響了二手房的量價。如位于四川北路板塊的某新盤售價曾經為每平方米3.9萬元，如今單價3.2萬元，降幅18%，并帶動周邊二手次新房價格出現下跌。嘉定主城區(qū)也有多個樓盤低價開盤，部分剛需購房者轉入一手房市場，導致二手房價格下跌0.97%。 7月上漲板塊平均漲幅為0.43%，多位于市中心地區(qū)，如盧灣淮海路板塊環(huán)比上漲0.36%，靜安寺板塊上漲0.42%，黃浦老城區(qū)板塊上漲0.38%等。

　　二手房指數辦公室認為，樓市新政效應延續(xù)，年初以恐慌性購房和投機、投資客戶為主導的二手房客戶交易結構已發(fā)生改變，自住和改善型需求成為目前市場的主要購買群體。之后的5個月，新政會被逐步消化，積壓的剛性需求將部分釋放，但短期內買賣雙方的價格博弈不會停止。 (賀理銘)