堅(jiān)守價(jià)格不松口 通州房?jī)r(jià)還能抗多久？

　　成交的低迷，觀望的持續(xù)，政策的嚴(yán)控，面對(duì)這樣的市場(chǎng)，再?gòu)?qiáng)硬的開(kāi)發(fā)商也不得不羞答答地承認(rèn)形勢(shì)逼人，降價(jià)就成為了一種必然，問(wèn)題也變成了該降多少、如何降？由此，2008年時(shí)的促銷(xiāo)伎倆重新粉墨出場(chǎng)：城郊先降、新盤(pán)低開(kāi)、送汽車(chē)、贈(zèng)裝修、特價(jià)房……但出人意料的是，新政三個(gè)多月后，原本被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)定最該降價(jià)的通州卻異常平靜，即便是大興、房山兩個(gè)“兄弟”區(qū)域開(kāi)始以低價(jià)換銷(xiāo)量時(shí)，通州的眾多在售樓盤(pán)依然穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)。截至8月7日，新政出臺(tái)后的16周時(shí)間里，通州區(qū)共成交商品住宅1357套，成交均價(jià)18882元/平方米；而在新政前的16周時(shí)間里，通州則成交了4398套商品住宅，成交均價(jià)為15623元/平方米。北京市交易管理網(wǎng)顯示，新政后通州在售項(xiàng)目的平均簽約率僅為10.3%，近九成項(xiàng)目滯銷(xiāo)。一面是賣(mài)不出去的尷尬，一面是接著漲價(jià)的慣性，為何會(huì)出現(xiàn)這樣的矛盾，《廣廈時(shí)代》為此進(jìn)行了調(diào)查。

　　通州房?jī)r(jià)仍舊居高不下

　　目前，通州主要的在售項(xiàng)目分布可以按照兩條主線羅列，一條是八通線沿線，京洲世家、龍湖·蔚瀾香醍、K2海棠灣、華業(yè)東方玫瑰、金隅花石匠等項(xiàng)目均在周邊。

　　另一條是通州國(guó)際新城所在的運(yùn)河核心區(qū)，K2清水灣、京貿(mào)國(guó)際城、新華聯(lián)運(yùn)河灣等多個(gè)當(dāng)紅項(xiàng)目位于此區(qū)。“規(guī)劃利好”依然是銷(xiāo)售人員提及最多的詞語(yǔ)，價(jià)格也因此居高不下。

　　作為通州新城的價(jià)格最高者，月亮河城堡推出70年的酒店式公寓，現(xiàn)房入市，5000元/平方米的精裝標(biāo)準(zhǔn)，并送家具家電，均價(jià)高達(dá)35000元/平方米，創(chuàng)下了區(qū)域的最高價(jià)。

　　京貿(mào)國(guó)際城也不甘其后，今年3月11日推出的2號(hào)樓均價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米，3月27日推出的3號(hào)樓就已經(jīng)漲到2.6萬(wàn)元/平方米，575套房源，目前已經(jīng)簽約370套。銷(xiāo)售人員表示，國(guó)際新城的規(guī)劃在那擺著，價(jià)格是不會(huì)跌的，年底可能開(kāi)盤(pán)的4號(hào)樓價(jià)格仍將上漲，預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。

　　在通州開(kāi)發(fā)多年的新華聯(lián)在新城核心區(qū)的一處純新項(xiàng)目——運(yùn)河灣，目前在售的是南區(qū)的3棟高層，200多套房源，最小戶(hù)型為90平方米的兩居，均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米，臨近鐵路一側(cè)為1.7萬(wàn)元/平方米。全款99折的優(yōu)惠，這個(gè)價(jià)格與5月份該項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)時(shí)的售價(jià)基本持平。上周末記者看到售樓處大概有五六組客戶(hù)在看房或洽談。銷(xiāo)售人員介紹，項(xiàng)目的蓄客情況較好，全款購(gòu)房人已有不少。

　　另外，與運(yùn)河灣隔河相望的K2清水灣，新推出的6號(hào)樓，均價(jià)為25000元/平方米，與該項(xiàng)目3月份推出的1、2號(hào)樓的均價(jià)基本持平。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，1、2號(hào)樓所剩房源已經(jīng)不多，6號(hào)樓預(yù)訂情況也很火熱，買(mǎi)房就要趁早。但記者隨后查看北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，截至8月8日，清水灣1、2號(hào)樓總計(jì)推出的560套房源，僅簽約161套，而6號(hào)樓入市近10天，僅預(yù)訂了1套，簽約為零。

　　不難看出，在新城規(guī)劃炒作之下，通州房?jī)r(jià)已達(dá)到歷史高位。新政后投資、投機(jī)需求的快速撤離導(dǎo)致通州區(qū)成交量遭到重挫，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，通州區(qū)的住宅銷(xiāo)售額在4月達(dá)到28億元的高峰后，7月僅成交4億元，銷(xiāo)售金額僅為波峰時(shí)的1/7，成交均價(jià)卻沒(méi)有明顯回落，僅比調(diào)控前的4月份下降了2個(gè)百分點(diǎn)，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于是否降價(jià)仍面臨著艱難的抉擇。

　　堅(jiān)守價(jià)格不松口 開(kāi)發(fā)商變相促銷(xiāo)

　　新政百日后率先以?xún)r(jià)格換銷(xiāo)量的幾個(gè)熱銷(xiāo)盤(pán)都位于大興或房山區(qū)。原本被業(yè)內(nèi)認(rèn)為最該降價(jià)的通州到目前為止卻并沒(méi)有步其后塵，這也給通州的在售項(xiàng)目帶來(lái)了不小的壓力，銷(xiāo)售手段上也開(kāi)始出現(xiàn)一些微妙的變化。

　　在開(kāi)發(fā)商堅(jiān)守價(jià)格不松口、繼續(xù)渲染“通州規(guī)劃”的同時(shí)，買(mǎi)房送面積的模式又重新出現(xiàn)，據(jù)K2清水灣的銷(xiāo)售人員推薦，目前購(gòu)買(mǎi)一套79平方米房屋，除贈(zèng)送8平方米的陽(yáng)臺(tái)外，每間屋子還將改變?cè)�先飄窗的設(shè)計(jì)，贈(zèng)送大約4平方米的空間。總體算下來(lái)，得房率在113%，房屋實(shí)際的使用面積為90平方米。

　　在被問(wèn)及為何比一河之隔的運(yùn)河灣貴5000元/平方米時(shí)，銷(xiāo)售人員幫記者算了筆賬，按照113%的得房率，實(shí)際上每平方米的售價(jià)約為21685元。即便如此，由于目前市場(chǎng)上多以首次置業(yè)和改善型置業(yè)為主，這個(gè)價(jià)格對(duì)年輕人來(lái)說(shuō)仍然壓力很大。以一套79平方米的房屋為例，總價(jià)應(yīng)該不低于193萬(wàn)元，以首付20%計(jì)算，20年貸款，每月需還11000元，30年貸款，每月也要還8000元。

　　目前，通州的開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有明顯的低價(jià)開(kāi)盤(pán)，而大部分選擇了加大促銷(xiāo)力度。無(wú)論是最先打出優(yōu)惠牌的K2海棠灣，還是率先推出七折特價(jià)房的京洲世家，在賺足了知名度以后，又迅速回到了2萬(wàn)元以上的高位。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，在調(diào)控開(kāi)始實(shí)際顯效之際，通州、大興、房山等新城由于其充足的土地供應(yīng)，以及發(fā)展預(yù)期所帶來(lái)的房?jī)r(jià)透支，成為房?jī)r(jià)走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)，而大興、房山的理性“出牌”，已令區(qū)域市場(chǎng)形成了一個(gè)良好的循環(huán)，陸續(xù)開(kāi)盤(pán)的多個(gè)項(xiàng)目也贏得了不錯(cuò)的銷(xiāo)量。于是，在主客觀因素共同作用下，通州樓市的價(jià)格雖然不菲，但有望在未來(lái)幾個(gè)月里成為下一個(gè)大規(guī)模降價(jià)的區(qū)域。

　　下半年入市新盤(pán)或帶來(lái)區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)

　　同樣作為重點(diǎn)新城的大興和房山，近日多個(gè)項(xiàng)目的低價(jià)入市使得通州的價(jià)格也不得不開(kāi)始出現(xiàn)一些變化。從新政后開(kāi)盤(pán)的10個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，僅有珠江拉維小鎮(zhèn)一個(gè)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)出現(xiàn)了小幅上調(diào)，且無(wú)折扣活動(dòng)，其他9個(gè)項(xiàng)目都以降低報(bào)價(jià)或者折扣活動(dòng)進(jìn)行不同程度的降價(jià)，其中后者居多，實(shí)際的銷(xiāo)售均價(jià)全部低于開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。

　　對(duì)于目前在售項(xiàng)目的小幅讓利，高姍預(yù)計(jì)，通州區(qū)域的真正降價(jià)，將由下半年入市的純新盤(pán)率先打響，今年年內(nèi)推盤(pán)的純新盤(pán)項(xiàng)目面臨著銷(xiāo)售周期變長(zhǎng)、銷(xiāo)量減少、銷(xiāo)售回款不足的窘境。到了年底或明年年初，這些項(xiàng)目將面臨著貸款利息、施工費(fèi)用等多項(xiàng)支出的集中清償。屆時(shí)，在資金壓力下，有可能不得不選擇降價(jià)方式回籠資金，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　若此次調(diào)控時(shí)間不短于2008年，通州房?jī)r(jià)的降幅也就難逃“一輪一輪下調(diào)”的命運(yùn)。目前八通線沿線樓盤(pán)大部分處于尾聲狀態(tài)，降價(jià)壓力不大。但運(yùn)河核心區(qū)還有大量項(xiàng)目，從土地交易網(wǎng)上獲悉，通州國(guó)際新城還將有14塊土地入市；遠(yuǎn)洋、合生、綠城等一批全國(guó)性開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目也會(huì)相繼入市。可以預(yù)見(jiàn)，通州未來(lái)仍將是北京商品房的供應(yīng)熱點(diǎn)，充足的供給，也將支撐價(jià)格的回調(diào)。從購(gòu)房者持幣觀望的心態(tài)看，只有價(jià)格降到位才有可能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)量的回升，預(yù)計(jì)通州商品房?jī)r(jià)格將回落至2009年底的水平，也就是現(xiàn)有基礎(chǔ)上整體降幅超過(guò)20%。 （李桁）