堅守價格不松口 通州房價還能抗多久？

　　成交的低迷，觀望的持續，政策的嚴控，面對這樣的市場，再強硬的開發商也不得不羞答答地承認形勢逼人，降價就成為了一種必然，問題也變成了該降多少、如何降？由此，2008年時的促銷伎倆重新粉墨出場：城郊先降、新盤低開、送汽車、贈裝修、特價房……但出人意料的是，新政三個多月后，原本被業內人士認定最該降價的通州卻異常平靜，即便是大興、房山兩個“兄弟”區域開始以低價換銷量時，通州的眾多在售樓盤依然穩坐釣魚臺。截至8月7日，新政出臺后的16周時間里，通州區共成交商品住宅1357套，成交均價18882元/平方米；而在新政前的16周時間里，通州則成交了4398套商品住宅，成交均價為15623元/平方米。北京市交易管理網顯示，新政后通州在售項目的平均簽約率僅為10.3%，近九成項目滯銷。一面是賣不出去的尷尬，一面是接著漲價的慣性，為何會出現這樣的矛盾，《廣廈時代》為此進行了調查。

　　通州房價仍舊居高不下

　　目前，通州主要的在售項目分布可以按照兩條主線羅列，一條是八通線沿線，京洲世家、龍湖·蔚瀾香醍、K2海棠灣、華業東方玫瑰、金隅花石匠等項目均在周邊。

　　另一條是通州國際新城所在的運河核心區，K2清水灣、京貿國際城、新華聯運河灣等多個當紅項目位于此區。“規劃利好”依然是銷售人員提及最多的詞語，價格也因此居高不下。

　　作為通州新城的價格最高者，月亮河城堡推出70年的酒店式公寓，現房入市，5000元/平方米的精裝標準，并送家具家電，均價高達35000元/平方米，創下了區域的最高價。

　　京貿國際城也不甘其后，今年3月11日推出的2號樓均價為1.8萬元/平方米，3月27日推出的3號樓就已經漲到2.6萬元/平方米，575套房源，目前已經簽約370套。銷售人員表示，國際新城的規劃在那擺著，價格是不會跌的，年底可能開盤的4號樓價格仍將上漲，預計會超過3萬元/平方米。

　　在通州開發多年的新華聯在新城核心區的一處純新項目——運河灣，目前在售的是南區的3棟高層，200多套房源，最小戶型為90平方米的兩居，均價在2萬元/平方米，臨近鐵路一側為1.7萬元/平方米。全款99折的優惠，這個價格與5月份該項目首次開盤時的售價基本持平。上周末記者看到售樓處大概有五六組客戶在看房或洽談。銷售人員介紹，項目的蓄客情況較好，全款購房人已有不少。

　　另外，與運河灣隔河相望的K2清水灣，新推出的6號樓，均價為25000元/平方米，與該項目3月份推出的1、2號樓的均價基本持平。據銷售人員介紹，1、2號樓所剩房源已經不多，6號樓預訂情況也很火熱，買房就要趁早。但記者隨后查看北京市房地產交易網發現，截至8月8日，清水灣1、2號樓總計推出的560套房源，僅簽約161套，而6號樓入市近10天，僅預訂了1套，簽約為零。

　　不難看出，在新城規劃炒作之下，通州房價已達到歷史高位。新政后投資、投機需求的快速撤離導致通州區成交量遭到重挫，據亞豪機構統計，通州區的住宅銷售額在4月達到28億元的高峰后，7月僅成交4億元，銷售金額僅為波峰時的1/7，成交均價卻沒有明顯回落，僅比調控前的4月份下降了2個百分點，可見開發商對于是否降價仍面臨著艱難的抉擇。

　　堅守價格不松口 開發商變相促銷

　　新政百日后率先以價格換銷量的幾個熱銷盤都位于大興或房山區。原本被業內認為最該降價的通州到目前為止卻并沒有步其后塵，這也給通州的在售項目帶來了不小的壓力，銷售手段上也開始出現一些微妙的變化。

　　在開發商堅守價格不松口、繼續渲染“通州規劃”的同時，買房送面積的模式又重新出現，據K2清水灣的銷售人員推薦，目前購買一套79平方米房屋，除贈送8平方米的陽臺外，每間屋子還將改變原先飄窗的設計，贈送大約4平方米的空間。總體算下來，得房率在113%，房屋實際的使用面積為90平方米。

　　在被問及為何比一河之隔的運河灣貴5000元/平方米時，銷售人員幫記者算了筆賬，按照113%的得房率，實際上每平方米的售價約為21685元。即便如此，由于目前市場上多以首次置業和改善型置業為主，這個價格對年輕人來說仍然壓力很大。以一套79平方米的房屋為例，總價應該不低于193萬元，以首付20%計算，20年貸款，每月需還11000元，30年貸款，每月也要還8000元。

　　目前，通州的開發商并沒有明顯的低價開盤，而大部分選擇了加大促銷力度。無論是最先打出優惠牌的K2海棠灣，還是率先推出七折特價房的京洲世家，在賺足了知名度以后，又迅速回到了2萬元以上的高位。

　　亞豪機構副總經理高姍認為，在調控開始實際顯效之際，通州、大興、房山等新城由于其充足的土地供應，以及發展預期所帶來的房價透支，成為房價走勢的風向標，而大興、房山的理性“出牌”，已令區域市場形成了一個良好的循環，陸續開盤的多個項目也贏得了不錯的銷量。于是，在主客觀因素共同作用下，通州樓市的價格雖然不菲，但有望在未來幾個月里成為下一個大規模降價的區域。

　　下半年入市新盤或帶來區域價格戰

　　同樣作為重點新城的大興和房山，近日多個項目的低價入市使得通州的價格也不得不開始出現一些變化。從新政后開盤的10個項目來看，僅有珠江拉維小鎮一個項目的報價出現了小幅上調，且無折扣活動，其他9個項目都以降低報價或者折扣活動進行不同程度的降價，其中后者居多，實際的銷售均價全部低于開發商的預期。

　　對于目前在售項目的小幅讓利，高姍預計，通州區域的真正降價，將由下半年入市的純新盤率先打響，今年年內推盤的純新盤項目面臨著銷售周期變長、銷量減少、銷售回款不足的窘境。到了年底或明年年初，這些項目將面臨著貸款利息、施工費用等多項支出的集中清償。屆時，在資金壓力下，有可能不得不選擇降價方式回籠資金，降低運營風險。

　　若此次調控時間不短于2008年，通州房價的降幅也就難逃“一輪一輪下調”的命運。目前八通線沿線樓盤大部分處于尾聲狀態，降價壓力不大。但運河核心區還有大量項目，從土地交易網上獲悉，通州國際新城還將有14塊土地入市；遠洋、合生、綠城等一批全國性開發商的項目也會相繼入市。可以預見，通州未來仍將是北京商品房的供應熱點，充足的供給，也將支撐價格的回調。從購房者持幣觀望的心態看，只有價格降到位才有可能實現銷量的回升，預計通州商品房價格將回落至2009年底的水平，也就是現有基礎上整體降幅超過20%。 （李桁）