房價下跌60% 市場能否扛得住？

　　近日，關于中國銀監會要求銀行做新一輪壓力測試，內容包括住房價格下跌60%的極端情形的消息，成為了社會的熱點話題。

　　據查證，該消息來自彭博社的報道。報道稱，監管當局要求，在一些前期房價過度上漲的城市，銀行要將房價下跌50%-60%的最惡劣情況放在壓力測試當中。在隨后銀監會召開的新聞發布會上，對于房價下跌60%納入測試范圍的消息并未否認。

　　一石激起千層浪。面對這一消息，社會人士紛紛發表看法，有人認為，如果房價真的下跌60%，將能有效地遏制炒房、解決大多數人的居住問題、利于國家的產業調整等等。但是筆者卻認為，這將帶來市場的崩盤，不僅不能給居住者帶來實惠，也將給經濟發展帶來巨大的打擊。

　　筆者發出這樣的觀點，首先是基于對金融安全的考慮。以北京為例，去年北京市二手房成交近28萬套、新房成交近12萬套，總計40萬套左右。按照市場的一般規律，在這40萬套中有近80%的房屋是用銀行按揭購買的，那么僅去年北京市的按揭購買套數就達到了32萬套左右。按照每套貸款100萬元來計算，貸款規模將達到3200億元。在銀行系統中一般將申請按揭貸款的前3年稱為高危險期，在這3年中，購房者一般償還的均為房貸的利息，也就說并為開始對房屋的本身價值進行支付。那么一旦房價真的下跌60%，將出現大面積的逃貸現象，因為這時購房者用于支付按揭的開銷，已經遠遠大于房子本身的價格，還不如停貸，再重新購買一套房產。

　　同時，如果房價真的下跌60%，房地產市場將面臨著崩盤的危險。以目前在京熱銷的某項目為例，其均價為1.3萬元/平方米。去年該地塊取得的樓面價格為5726元/平方米，按照目前北京市精裝修住宅2000-2500元/平方米的建安成本計算，再加上營銷、運營、繳稅、貸款等費用，那么該項目的成本就應該在9500元/平方米左右。如果房價真的下跌，那么開發商的項目不僅沒有盈利還面臨著巨額的虧空，將直接出現退地風潮和爛尾潮的出現，銀行的貸款將面臨巨大的風險，而且也將直接導致政府財政和稅收的銳減，同時也將導致城市建設發展的速度放緩。

　　因此筆者認為，真正解決目前的居住問題，應該著手加大保障房的供應力度，降低申請標準，讓住房市場和房地產市場區分開來。住房市場由政府經營，用于解決大多數人的居住問題；而房地產市場將為少數高收入者服務，走徹底的市場化道路。 (賴大臣)