三套房貸全面叫停 房價調整尚未到位

　　這次叫停三套房貸，主要傳遞了兩方面的信息：一是銀行方面仍然有貸款風險，二是相關部門認為房價還需要調整，市場以鼓勵自住為主。日前，華燕集團房盟中國事業部總經理韓建君在接受筆者采訪時這樣表示。

　　20%客戶受到直接影響

　　“目前工商銀行、北京銀行和招商銀行都已經明確表示，三套房貸業務停止。 ”韓建君向筆者透露說，還是有部分銀行尚未明確公布，但基本上屬于消化政策期間。

　　而據相關媒體介紹，包括農業銀行在內的滬上幾大國有銀行也都表示暫停三套房貸。

　　“初略估算，大概有將近20%的客戶直接受到影響。 ”韓建君表示，這部分客戶主要以中高端產品的購買為主。

　　“從銀行業務的角度而言，第三套房貸停不停的差別都不大。”據某國有大銀行上海分行人士表示。其實早在4月份房地產新政策實施后，滬上幾大銀行的第三套房貸的業務量就相當稀少。

　　“包括上海周邊，尤其是昆山等地的銀行對二、三套房貸幾乎處于停止狀態。 ”在采訪中，位于淀山湖的開發商向筆者介紹。據悉，昆山某當地銀行雖未完全停止第三套房貸，但房貸新政策實施以來的審批異常嚴格謹慎，難以申請。

　　銀行再度進行風險前瞻

　　“三套房貸還是以打擊投機性為主。 ”韓建君認為，大部分購買三套房的已經不屬于改善范疇。當然，按照“認房又認貸”的標準嚴格衡量的話，也不排除不少改善型消費者會擁有三套房產。

　　業內人士認為，在某種程度上，三套房貸首先是為了降低銀行風險。

　　早從上月開始，監管層已經要求各銀行開展新一輪壓力測試，而測試假定條件在原來 “房價下跌30%”的基礎上更為嚴格，對一線城市房價上漲過快的地區，預設“房價下跌50%”的條件下進行壓力測試。

　　而按照房價下跌30%的情況進行壓力測試，各商業銀行的結果較為樂觀。

　　根據銀監會7月底公布的壓力測試匯總結果顯示，在房價下降30%、利率上升108個基點的重度壓力下，樣本銀行的房地產不良貸款率會上升2.2個百分點，稅前利潤下降20%。

　　“房價下跌50%只是極端情景假設，并不代表監管層對房地產市場走勢的判斷。”業內專家同時指出，壓力測試是商業銀行經常使用的前瞻性風險管理手段之一，從我國目前經濟基本面判斷，我國房價不可能出現下跌50%的極端情況。

　　市場或轉入深度觀望

　　盡管如此，對于剛剛回暖的市場來說，來自政策面的變化都將對市場產生重要影響。

　　“目前政策的任何風吹草動，對于樓市參與各方的心理影響都是很大的。”上述業內人士認為，此消息會對一些猶豫不決的改善型購房者產生一些心理的影響。

　　凱盛經略趙煒表示，由于7月全國部分城市的一、二手房成交量及成交價格雙雙攀升，國家才會對某些房產泡沫嚴重的地區加大調控力度，這也是下半年政策將會進一步收緊的信號。“綜合上半年的政策表現，市場可能會轉入深度觀望。 ”

　　但對于高端市場來說，三套房貸政策影響甚微。“高檔房買家的融資渠道相對較多，對銀行貸款并不非常依賴。”戴德梁行綜合住宅服務華東區董事伍惠敏認為，他們貸款往往是為了不占用太多流動資金，借款年限也不會太長。李真