海南1200公頃土地閑置 地價或漲或跌眾說紛紜

　　近日，國土部曝光了一份全國閑置土地“黑名單”，引發(fā)了一場全國范圍激烈的囤地抨擊“風暴”。名單中所將海南列為閑置土地的“重災區(qū)”，當前海南閑置土地共有77宗，總占地面積超過1200公頃，數目如此之巨大，讓人瞠目結舌。現今海南閑置土地之疾已深已是眾人皆知，然而在當前海南土地交易火熱、地王頻現、房產調控嚴厲和海南樓市量價齊跌的形勢下，這1200公頃閑置土地的未來將會怎樣，才是接下來人們最關注的，或許一場聲勢浩大的“整治行動”即將到來?或許一場激烈非常的“爭地狂潮”在所難免?或許今明兩年海南房價受此影響深重?

　　海南現今成為閑置土地“重災區(qū)”，究其原因，與海南各時期伯房地產泡沫千絲萬縷。建省初期，海南為加大開放力度，吸引外來投資，推出了一系列優(yōu)惠的土地開發(fā)政策，在寬松的稅收和投資環(huán)境下，加上土地價格低廉，很快便造成了“海南房地產熱”，各地地產商紛紛投身到海南這個 “房地產聚寶盆”中來。可惜當年的海南樓市只是泡沫，而且很快破滅，中央的調控迅雷般地使“房地產熱”失去了所有的動力，一夜之間大批土地荒蕪、大批在建樓盤爛尾，這成為相當長的一段時期內海南的一道獨特“風景”。

　　2000年初，海南步入了快速發(fā)展時期，社會、經濟和教育等快速增長，在此背景下海南房地產似乎又出現了“狂熱”跡象。在一線城市賺得“滿缽”的地產商，看中了海南優(yōu)越的自然環(huán)境，地價不高，市場未曾大量開發(fā)等先手優(yōu)勢，再一次踏上了海南這塊“風水寶地”，一時間海南開始了繼建省初期后的又一輪“圈地運動”，從幾百畝到上千畝甚至幾千畝的低價格出讓比比皆是。然而，這一波狂熱在2007年受到了國家房地產調控政策的打壓，各地房價下降，開產商銀行資金鏈接應困難，許多開發(fā)商自身難保。面對不好的形勢和當時利潤較低的海南樓市，閑置成了開發(fā)商們的“明智之舉”。

　　據相關媒體的數據匯總，海南在2009年12月31日之前，尚未竣工、未開工別墅類房地產開發(fā)用地共計3宗，土地面積898.13畝;涉嫌囤地和閑置房地產用地共計43宗，土地面積5415.93畝;違法違規(guī)轉讓房地產用地共4宗，土地面積277.32畝。從建省之初到2000年后再到現今的1200公頃，閑置土地數量不斷增加，導致海南最終成了閑置土地 “重災區(qū)”。

　　海南閑置土地“整治運動”勢在必行

　　2010年年初，為了適應國際旅游島房地產發(fā)展形勢的需要，海南加大了對閑置土地查處工作。加大了對已劃撥和出讓用地欠繳地價的追繳力度，并對地價的繳納和分期繳納的方式、年限等都做出了嚴格的規(guī)定。海南房地產專家認為：年初的治理效果并不明顯。如要保證國際旅游島建房初期房地產的平衡有序發(fā)展，對當前海南數目巨大的閑置土地進行新一輪更加嚴厲的整治勢在必行，而整治的效果如何，關鍵在于各整治措施是否能夠“真正落實到位”。

　　此外一些專家認為應對海南的閑置土地征收閑置費，他們覺得廣州閑置費的征收辦法值得海南借鑒。廣州規(guī)定被認定為閑置土地的，將按出讓或劃撥土地價款的20%一次性征收閑置費，土地閑置增值后，開發(fā)商還要補交“增值地價”，這樣做的效果顯著，一些開發(fā)商為避免繳納昂貴的增值地價已加緊動工。當然，海南的閑置費征收標準要按我省的實際情況而定，要按閑置時間的長短而定，如閑置五年內可按地價的10%收取，超出五年可按20%收取。

　　同時，專家們也提出了更加細化的建議：對于故意囤地的開發(fā)商，政府國土、建設部門要加強房地產土地的批后監(jiān)管，提高參與房地產市場宏觀調控的能力。對出讓后的土地要建立跟蹤機制，監(jiān)督好土地出讓合同的履行，做好竣工復核驗收等工作，如建立每宗土地對應的跟蹤檢查，采用信息化檔案管理系統(tǒng)，落實專人負責追蹤管理等，同時要做到“三到場”，即交地時到場、合同約定開工日期到場、合同約定竣工驗收到場。對未按時開工、竣工的，要堅決勒令催促開、竣工等，對再三催促后確實無力開發(fā)的，要及時上報，并組織研究處理。

　　海南閑置土地入市 地價或漲或跌眾說紛紜

　　如按保守估算，海南整治這1200公頃閑置土地后，有60%重新流入交易市場，那么今后幾年海南的土地交易數量將比原計劃中的多出720公頃，即72000畝，這無疑極大的充實了海南近幾年的土地供應量。這會不會對目前飛快高漲的海南地價產生沖擊呢?各方面觀點不盡一致。

　　有海南房產專家分析如果這輪的整治落實到位，一方面會逼迫部分閑置土地開發(fā)商加快開工形成供應，另一方面可總體上迫使地價下降或打擊地價上漲預期，同時也可釋放出政府進一步深化調控的信號，對樓市會產生一定的影響。這完全有可能導致地價進下降，甚至可以加快下降的速度和幅度，也可加深市場回調的深度和市場調整的周期。

　　而海南地產業(yè)內人士卻持不同觀點，他們認為海南目前地價的飛快高漲，是基于海南今后房地產價值潛力巨大和海南房地產將保持良性快速發(fā)展這兩大因素而顯現出的市場反映，只要國際旅游島概念不消退，海南獨特稀缺的自然環(huán)境未用盡，這樣的判斷在較長的一段時期內都是成立的。況且，海南的閑置土地大多地理位置優(yōu)越，價值升值空間較大，是建高檔住宅和酒店的合適之選，按照“稀缺賣高價”的道理，這些閑置土地理應可以賣個好價錢，可以讓海南地價保持目前的高價位甚至有可能上漲。

　　整治閑置土地 可力促海南房價有所下降

　　隨著城市化進程的加快，城市和城區(qū)土地供不應求，一些不良的開發(fā)商利用這點有意囤積居奇，進一步加重了城市建設用地的緊張，從而推動房價的上漲，并從中獲取巨利。換句話說，過多的土地閑置成為了推動房價飆升的重要因素，這一觀點得到了房地產業(yè)界人士的一致認同。

　　SOHO中國董事長潘石屹認為清理閑置土地能降低房價，因為一些開發(fā)商只囤地，不建房子，市場上房子供應量少，直接造成了房價快速上漲，如果政府真能下大力氣清理閑置土地，是降低房價的根本辦法。

　　海南房地產業(yè)內人士分析，如果海南的這輪閑置土地整治力度夠強夠硬，采取征收高額閑置費、限期開發(fā)和堅決無償收回等措施，就會給閑置土地的開發(fā)商形成較大的財務和心理壓力，進而推動他們加快開發(fā)的進度，這樣有效地增加了土地和新房的市場供應，一旦量上去，價格自然會降下來。同是大量的新房上市，會促使部分原來存有大量現房的開發(fā)商調整銷售策略，為加快銷售速度而采取“以價換量”的方式，界時海南房價下降在所難免。但同時專家提醒，這樣的海南房價下降是建立在海南大力整治清理閑置土地的基礎上的，下降的時間和幅度要依照海南閑置土地整治的進程而定，不能以面概全。

　　對于海南現在已成為閑置土地的“重災區(qū)”，許多網友也表達了他們的看法，他們對海南閑置土地數目之大表示震驚，他們覺得這1200公頃的閑置土地整治起來也許會困難重重，會消耗掉政府的許多財力物力，但為了保證我們海南國際旅游島建設初期房地產市場的有序良好運行，這樣的整治勢在必行，且刻不容緩，只有大力整治，才能真正打擊開發(fā)商囤地捂盤的可恥行徑，才能真正讓房價降下來。來源：地產海南 陳一夫