房地產市場有望實現軟著陸

　　樓市調控政策再一次強化，如監管機構日前通知商業銀行暫停對京、滬、深、杭、渝等地提供三套及以上住房的按揭貸款，并啟動了新一輪房地產貸款壓力測試，要求商業銀行預設最極端跌幅達60%；國土部門聯合銀監會對全國閑置土地項目進行集中整治，并排查閑置土地的信貸風險等。我們認為，鑒于房地產中長期供求形勢仍相當嚴峻，非短期可以扭轉，再考慮到國內的流動性環境仍較寬松，房地產市場下行空間并不大，年末有望實現軟著陸。

　　調控政策繼續強化

　　始自4月以來的房地產調控措施已初見成效，如今年以來持續快速上升的房價得到了遏制，6月份全國70個大中城市房價環比下降0.1%，但是面對房地產調控對于經濟產生的負面作用已現，下半年經濟可能加劇下滑的形勢，部分既得利益主體開始憧憬政府放松過于嚴厲的房地產調控，以刺激房地產投資和消費，遏制經濟的下滑。

　　我們注意到，4月以來的調控政策并沒有得到很好貫徹，如許多地方政府并未明確出臺房地產調控的具體實施細則，部分熱點地區的商業銀行也未對三套房貸嚴格禁止，由此也就造成近期樓市在政策放松預期下初顯異動之相，如7月主要城市的交易量出現回升，部分地區再次出現價格上漲。

　　這無疑是對中央調控房地產決心的挑戰，中共中央政治局會議日前再次指出，要做好房地產市場調控和住房保障工作，維護社會和諧穩定。而與此相適應的是，各部門也再次強化地產調控措施，如針對需求方投資人的信貸需求調控，針對房地產供給方房產商的土地和信貸調控。這一系列舉措無疑進一步顯現政府對樓市調控的堅決態度，它有助于穩定政策調控預期，消除既得利益者的博弈空間，以更好地實現政策目的，如開發商將不得不加快推盤力度，剛性購房者可以有更多的余地持幣待購，最終房地產市場將可以在一個更合理的價格區間實現量價均衡。

　　供求形勢嚴峻

　　我們認為，市場均衡不會在價格大幅度下跌后形成，鑒于我國樓市中長期面臨的嚴峻供求形勢，價格的小幅度回落就可以促成。

　　2000年至2009年期間，土地購置面積、完成開發面積、竣工面積和施工面積增速總體上均呈現整體下降趨勢，其中，土地購置面積增速從2000年的41.9%回落至2009年的-18.9%，完成開發面積增速從2000年的40.9%回落至2009年的-19.9%，竣工面積增速從2003年的21.5%回落至2009年的5.5%，施工面積增速從2003年的26%回落至2009年的12.8%。

　　上述的增減會直接導致未來商品房市場的供給以及價格變化，如以土地購置面積為例，數據表明，2004年5月至2007年5月間，土地購置面積指標共有24個月處于低增長區間(同比增長率介于0—10%之間)，19個月處于負增長狀態，這也就造成我國2005年以后房屋竣工面積增速過低，如2006年，2007年竣工面積增速分別只有-0.6%和4.3%，形成較大的房屋供求缺口，房地產銷售面積持續大于竣工面積，且差值不斷擴大，如當年銷售面積大于竣工面積的差值達到1.79億平方米，由此也就促成了2007年房價的大漲；而從2008年一季度開始，土地供應又開始持續萎縮，2008年6月至2009年底，土地購置面積共有3個月處于低增長區間，9個月出現負增長，這又使得2009年的商品房市場重新顯現供給不足的態勢，價格再次出現暴漲。

　　歷史經驗已證明，中長期的房屋供應不足才導致飛漲的房價，因此當前房地產市場價格回歸理性的關鍵是加大土地供給，盡快促成房屋供給增加。

　　從今年情況來看，情況已經有所改觀，如土地購置面積同比增速終于轉正并逐漸走高，上半年增速達到35.6%，而在政府大力促進土地供給的努力下，今年住房用地擬供應量達到18萬公頃，同比增幅超過135%，可以預期下半年土地購置面積增速還將提高，但考慮土地購置到房屋供給形成有至少一年以上的時滯，因此，短期房地產供求形勢仍較嚴峻，如2010年上半年，銷售面積仍大于竣工面積1.4929億平方米，商品房待售面積仍然偏少。截至今年6月末，全國房地產開發企業商品房待售面積為19182萬平方米，這意味著按照上半年平均每月6567萬平方米左右的銷售速度來看，不到3個月即可銷售完成。

　　房屋供求關系的改善至少要等到今年四季度后，屆時去年四季度以來房地產新開工量大幅上升(四季度比三季度增加1.68億平方米)會到今年年末形成新的房地產供應，但鑒于我國房屋需求還將較長時間保持旺盛，我們也不認為房地產價格下跌空間會超過2008年底。

　　城鎮化和流動性會推動需求

　　從剛性需求來看，我國2009年以來基礎設施的大規模建設，區域振興規劃帶來的產業轉移以及集群建設也都會極大地推動各地的城鎮化建設，由此會推動住房需求；而更重要的是，我國2009年過快增長的流動性形勢雖然在2010年得到遏制，但是出于保證經濟軟著陸的要求，貨幣信貸很難大幅度壓縮，我們估計，繼2010年我國貨幣信貸大約增長18%之后，2011年的增速同樣也會在18%左右，大大高于前幾年我國貸款的平均增速，如2004年至2008年我國貸款平均增速為13.6%。這意味著未來我國流動性仍較充裕，由此也會刺激地產的投資需求。

　　目前的各類行政性抑制房屋需求措施，包括三套房限貸會對地產價格有較大負面影響，但它只能短期抑制房地產價格，客觀上會為今后房地產供給的放量增長爭取時間，以利于政府期望的房地產市場軟著陸目標實現。

　　(陳 偉 作者單位：民族證券）