老投資客重返上海灘 二手房價格止跌反彈

　　經歷了5、6月份的市場谷底，7月上海二手房市場出現觸底反彈。7月，上海二手房總成交套數為7700套，雖然仍僅為正常情況下月成交量的一半左右，但環比已有22%的大幅回升。不僅如此，據記者了解，市中心高端區域的投資客積極性也正在復蘇。

　　⊙記者 朱楠

　　市中心高端區域投資客現身

　　據易居臣信古北分行介紹，一個浙江投資客，長期關注古北板塊，是該門店的老客戶。年初2月份由于擔心市場下行，將一套2008年年底購置的古北國際廣場三房出手套現。經過近半年的觀望，該投資客認為政策利空已經出盡，另一方面除了樓市也找不到更穩定的投資渠道，故7月份起開始頻繁詢價，且對降價5%左右的房源表現出濃厚興趣，最終通過該分行購入一套古北國際花園160平方米三房，總價690萬。事實上，在古北像這樣常年關注板塊市場的投資客不在少數。

　　根據易居臣信對旗下近80家門店的調查顯示，7月七成以上的門店客戶來訪量、帶看量等重要指標均出現回升，成交量方面較6月份增長近三成。寶山共康、閔行莘莊、長寧天山等自住需求集中的板塊成交量增幅較大，隨著政策面逐漸平靜，相當一部分5、6月份持幣觀望的剛性需求重新入市。

　　與自住型買家幾乎同步，市中心高端區域的投資客積極性也正在復蘇。易居臣信在古北、北盧灣和新天地的門店均反映，5、6月份板塊內投資客基本絕跡，但從7月份下半月開始，隨著政策面逐漸穩定，有不少關注板塊多年的“老客戶”又重新出來詢價，而價格低于周邊市場10%左右的掛牌房源便能點燃這些老投資客的看房熱情。

　　上海中原的成交數據統計也反映，上海部分中心城區二手住宅成交量7月大幅增加，主要是徐匯、長寧、黃浦和浦東陸家嘴等中心區域。主營高檔住宅二手交易的德佑地產旗下多數分行經理表示，7月客戶來訪量和帶看量明顯增加。雖然政府明確表示嚴抓房貸，而高端樓盤投資客資金雄厚，通常采用一次性付款，受房貸影響有限，一旦房價松動，隨時準備入市抄底。

　　易居臣信市場研究中心楊晨青表示，古北、新天地、北盧灣等市中心一線高端板塊通常擁有相對固定的投資客群體，在樓市調整周期中，一旦板塊房價出現明顯下跌便能立即吸引這部分投資客入場抄底。這部分高端投資客通常對銀行貸款依賴程度較低，甚至相當一部分為全額付款，故信貸政策的收緊無法削弱其購房能力。從一定意義上說，這些穩定的投資客對板塊房價形成有力的支撐，這也是市中心高端樓盤房價在歷次樓市回調中表現出強大抗跌性的重要原因。

　　大部分標桿樓盤價格止跌反彈

　　21世紀不動產對上海16個熱點板塊的標桿樓盤二手房交易價格的監測顯示，有11個板塊的標桿樓盤均價在5月末至6月初達到最大跌幅之后，7月再度小幅上升。其中，超過三分之一樓盤的成交均價已經回升至4月末、5月初水平。上升幅度最大的是閘北大寧板塊的“新梅共和城”和楊浦控江板塊的“新鳳城”，6、7月份成交均價升幅在6%-16%，已與4月中旬高點持平。

　　該監測數據同時顯示，7月僅有3個標桿樓盤的部分戶型成交價格較6月有2%-13%的滑落，其余樓盤價格均未出現繼續松動。所有監測樓盤中，四分之一樓盤價格出現3%-11%的上揚。這些上漲樓盤的所處地段、建筑品質以及學區房等利好因素，成為了他們抗跌的法寶。

　　21世紀不動產上海銳豐新梅分行經理劉珍德介紹，在第一波政策調控下，閘北大寧板塊的“新梅共和城”成交均價在5月末下滑最大幅度達13%。但在學區房利好刺激下——重點小學閘北實驗小學有望成為其對口學校，其買賣價格從6月開始持續反彈，7月已經回升6%-8%，達到5月初2.55-2.85萬元/㎡的水平。

　　21世紀不動產上海銳豐總經理葉厚彪表示，標桿樓盤的價格走勢對所處的局部樓市往往能夠起到相當的影響，目前16個板塊的標桿樓盤價格多數止跌，對上海二手房價格走勢的企穩也將起到一定作用。事實上，7月下旬成交量的回升為房價企穩提供了支撐，上海二手房市場在經過第一波降價后僅有個別樓盤仍在小幅下行。此外，隨著后市交易量的緩慢復蘇，多數房東不愿再提供議價空間。

　　投資客轉售為租占新增量七成

　　從二手房租賃市場來看，7月各板塊租賃交易量與6月基本持平。經歷5、6月的租賃高峰之后，受高溫天氣因素影響，7月浦東聯洋、北蔡、長寧古北等板塊成交量有10%-20%滑落。而閘北大寧、閔行七寶、浦東周康的應屆生就業帶動租賃交易量仍然有20%的環比上漲。盡管成交量表現不一，但各個板塊的租金水平基本與上月持平，僅有少數板塊的小戶型房源因供不應求引起租金約5%的環比上漲，如長寧古北板塊的古北瑞仕花園即是如此。

　　21世紀不動產的調查同時發現，存量房源中的投資客業主熱衷于將持有物業掛牌出租，占7月新增掛牌出租房源的比例達七到八成，這一現象在長寧古北、浦東周康、徐匯中心、閘北大寧等板塊均有出現。如徐匯中心板塊目前出租房源里，有一半房源的業主為學區房短期投資客，另有三成掛牌房源則是長期投資客避免空置而掛出。而此類房源也的確受到了留學生和境外來滬工作人士的青睞。

　　徐匯中心的知名樓盤東方曼哈頓，在7月就有一套此類房源的租賃交易達成，成交價為7500元/月。據21世紀不動產上海銳豐曼哈頓分行經理王軼介紹，該業主本身已有一套自住房，該套出租房源是子女就讀掛戶口而短期持有。目前，同類房源的買賣價格維持在4.5-4.8萬元/㎡，計算下來的房屋總價與其4月份買入時的365萬元基本相當。