老投資客重返上海灘 二手房?jī)r(jià)格止跌反彈

　　經(jīng)歷了5、6月份的市場(chǎng)谷底，7月上海二手房市場(chǎng)出現(xiàn)觸底反彈。7月，上海二手房總成交套數(shù)為7700套，雖然仍?xún)H為正常情況下月成交量的一半左右，但環(huán)比已有22%的大幅回升。不僅如此，據(jù)記者了解，市中心高端區(qū)域的投資客積極性也正在復(fù)蘇。

　　⊙記者 朱楠

　　市中心高端區(qū)域投資客現(xiàn)身

　　據(jù)易居臣信古北分行介紹，一個(gè)浙江投資客，長(zhǎng)期關(guān)注古北板塊，是該門(mén)店的老客戶(hù)。年初2月份由于擔(dān)心市場(chǎng)下行，將一套2008年年底購(gòu)置的古北國(guó)際廣場(chǎng)三房出手套現(xiàn)。經(jīng)過(guò)近半年的觀望，該投資客認(rèn)為政策利空已經(jīng)出盡，另一方面除了樓市也找不到更穩(wěn)定的投資渠道，故7月份起開(kāi)始頻繁詢(xún)價(jià)，且對(duì)降價(jià)5%左右的房源表現(xiàn)出濃厚興趣，最終通過(guò)該分行購(gòu)入一套古北國(guó)際花園160平方米三房，總價(jià)690萬(wàn)。事實(shí)上，在古北像這樣常年關(guān)注板塊市場(chǎng)的投資客不在少數(shù)。

　　根據(jù)易居臣信對(duì)旗下近80家門(mén)店的調(diào)查顯示，7月七成以上的門(mén)店客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)量、帶看量等重要指標(biāo)均出現(xiàn)回升，成交量方面較6月份增長(zhǎng)近三成。寶山共康、閔行莘莊、長(zhǎng)寧天山等自住需求集中的板塊成交量增幅較大，隨著政策面逐漸平靜，相當(dāng)一部分5、6月份持幣觀望的剛性需求重新入市。

　　與自住型買(mǎi)家?guī)缀跬�步，市中心高端區(qū)域的投資客積極性也正在復(fù)蘇。易居臣信在古北、北盧灣和新天地的門(mén)店均反映，5、6月份板塊內(nèi)投資客基本絕跡，但從7月份下半月開(kāi)始，隨著政策面逐漸穩(wěn)定，有不少關(guān)注板塊多年的“老客戶(hù)”又重新出來(lái)詢(xún)價(jià)，而價(jià)格低于周邊市場(chǎng)10%左右的掛牌房源便能點(diǎn)燃這些老投資客的看房熱情。

　　上海中原的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)也反映，上海部分中心城區(qū)二手住宅成交量7月大幅增加，主要是徐匯、長(zhǎng)寧、黃浦和浦東陸家嘴等中心區(qū)域。主營(yíng)高檔住宅二手交易的德佑地產(chǎn)旗下多數(shù)分行經(jīng)理表示，7月客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)量和帶看量明顯增加。雖然政府明確表示嚴(yán)抓房貸，而高端樓盤(pán)投資客資金雄厚，通常采用一次性付款，受房貸影響有限，一旦房?jī)r(jià)松動(dòng)，隨時(shí)準(zhǔn)備入市抄底。

　　易居臣信市場(chǎng)研究中心楊晨青表示，古北、新天地、北盧灣等市中心一線(xiàn)高端板塊通常擁有相對(duì)固定的投資客群體，在樓市調(diào)整周期中，一旦板塊房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌便能立即吸引這部分投資客入場(chǎng)抄底。這部分高端投資客通常對(duì)銀行貸款依賴(lài)程度較低，甚至相當(dāng)一部分為全額付款，故信貸政策的收緊無(wú)法削弱其購(gòu)房能力。從一定意義上說(shuō)，這些穩(wěn)定的投資客對(duì)板塊房?jī)r(jià)形成有力的支撐，這也是市中心高端樓盤(pán)房?jī)r(jià)在歷次樓市回調(diào)中表現(xiàn)出強(qiáng)大抗跌性的重要原因。

　　大部分標(biāo)桿樓盤(pán)價(jià)格止跌反彈

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)上海16個(gè)熱點(diǎn)板塊的標(biāo)桿樓盤(pán)二手房交易價(jià)格的監(jiān)測(cè)顯示，有11個(gè)板塊的標(biāo)桿樓盤(pán)均價(jià)在5月末至6月初達(dá)到最大跌幅之后，7月再度小幅上升。其中，超過(guò)三分之一樓盤(pán)的成交均價(jià)已經(jīng)回升至4月末、5月初水平。上升幅度最大的是閘北大寧板塊的“新梅共和城”和楊浦控江板塊的“新鳳城”，6、7月份成交均價(jià)升幅在6%-16%，已與4月中旬高點(diǎn)持平。

　　該監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，7月僅有3個(gè)標(biāo)桿樓盤(pán)的部分戶(hù)型成交價(jià)格較6月有2%-13%的滑落，其余樓盤(pán)價(jià)格均未出現(xiàn)繼續(xù)松動(dòng)。所有監(jiān)測(cè)樓盤(pán)中，四分之一樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)3%-11%的上揚(yáng)。這些上漲樓盤(pán)的所處地段、建筑品質(zhì)以及學(xué)區(qū)房等利好因素，成為了他們抗跌的法寶。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐新梅分行經(jīng)理劉珍德介紹，在第一波政策調(diào)控下，閘北大寧板塊的“新梅共和城”成交均價(jià)在5月末下滑最大幅度達(dá)13%。但在學(xué)區(qū)房利好刺激下——重點(diǎn)小學(xué)閘北實(shí)驗(yàn)小學(xué)有望成為其對(duì)口學(xué)校，其買(mǎi)賣(mài)價(jià)格從6月開(kāi)始持續(xù)反彈，7月已經(jīng)回升6%-8%，達(dá)到5月初2.55-2.85萬(wàn)元/㎡的水平。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪表示，標(biāo)桿樓盤(pán)的價(jià)格走勢(shì)對(duì)所處的局部樓市往往能夠起到相當(dāng)?shù)挠绊懀�目�?6個(gè)板塊的標(biāo)桿樓盤(pán)價(jià)格多數(shù)止跌，對(duì)上海二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)的企穩(wěn)也將起到一定作用。事實(shí)上，7月下旬成交量的回升為房?jī)r(jià)企穩(wěn)提供了支撐，上海二手房市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)第一波降價(jià)后僅有個(gè)別樓盤(pán)仍在小幅下行。此外，隨著后市交易量的緩慢復(fù)蘇，多數(shù)房東不愿再提供議價(jià)空間。

　　投資客轉(zhuǎn)售為租占新增量七成

　　從二手房租賃市場(chǎng)來(lái)看，7月各板塊租賃交易量與6月基本持平。經(jīng)歷5、6月的租賃高峰之后，受高溫天氣因素影響，7月浦東聯(lián)洋、北蔡、長(zhǎng)寧古北等板塊成交量有10%-20%滑落。而閘北大寧、閔行七寶、浦東周康的應(yīng)屆生就業(yè)帶動(dòng)租賃交易量仍然有20%的環(huán)比上漲。盡管成交量表現(xiàn)不一，但各個(gè)板塊的租金水平基本與上月持平，僅有少數(shù)板塊的小戶(hù)型房源因供不應(yīng)求引起租金約5%的環(huán)比上漲，如長(zhǎng)寧古北板塊的古北瑞仕花園即是如此。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的調(diào)查同時(shí)發(fā)現(xiàn)，存量房源中的投資客業(yè)主熱衷于將持有物業(yè)掛牌出租，占7月新增掛牌出租房源的比例達(dá)七到八成，這一現(xiàn)象在長(zhǎng)寧古北、浦東周康、徐匯中心、閘北大寧等板塊均有出現(xiàn)。如徐匯中心板塊目前出租房源里，有一半房源的業(yè)主為學(xué)區(qū)房短期投資客，另有三成掛牌房源則是長(zhǎng)期投資客避免空置而掛出。而此類(lèi)房源也的確受到了留學(xué)生和境外來(lái)滬工作人士的青睞。

　　徐匯中心的知名樓盤(pán)東方曼哈頓，在7月就有一套此類(lèi)房源的租賃交易達(dá)成，成交價(jià)為7500元/月。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐曼哈頓分行經(jīng)理王軼介紹，該業(yè)主本身已有一套自住房，該套出租房源是子女就讀掛戶(hù)口而短期持有。目前，同類(lèi)房源的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格維持在4.5-4.8萬(wàn)元/㎡，計(jì)算下來(lái)的房屋總價(jià)與其4月份買(mǎi)入時(shí)的365萬(wàn)元基本相當(dāng)。