調控難控央企 遠洋地產逆市奪地王

　　遠洋地產首次獨立進入上海房地產市場就以“區域地王”的身份現身。8月4日，在現場無人競價的情況下，遠洋地產旗下子公司北京遠乾置業有限公司一舉獲得上海羅店新鎮板塊F1-4地塊和F1-6地塊兩幅高端居住用地，總價為18.998億元，樓板價均達到2萬余元每平方米，成為該區域新“地王”。

　　8月5日，中國經濟時報記者聯系到遠洋地產相關負責人采訪上海地王事宜，對方表示，可把采訪問題發至遠洋地產，但截止到本報記者發稿時，并未收到遠洋方面的回復。這位相關負責人當日對本報記者表示，遠洋地產即將發布中期業績，現在不方便向媒體表態，也不方便透露有關上海地王過多的消息。

　　據了解，遠洋地產之所以在上海出手闊綽，主要源自其央企背景和雄厚的資金實力。遠洋地產管理層7月上旬在上海的一場投資交流會上透露，目前其總現金流約為150億元，銀行授信額度300億元。

　　遠洋地產7月12日還向港交所提交公告宣布，計劃進行國際發售可換股證券，預計將籌集資金6.5億美元，還將視情況把集資額度調高至9億美元。7月27日，遠洋地產完成9億美元可換股證券的發行，28日證券在新加坡證交所上市。遠洋地產計劃利用集資所得為新的和現有項目提供資金，包括建設成本及土地成本，另外還將為一般公司用途提供資金。

　　另外，遠洋地產在今年上半年取得不錯的銷售業績，也為其拿地提供一定的資金支持。據此前中房信發布的《2010年中國房地產企業上半年銷售排行榜》數據顯示，遠洋地產以72億元的銷售額排在銷售金額排行榜的第15位。

　　對于遠洋地產在上海拿地王的行動，房地產高級經濟師章林曉5日在接受中國經濟時報記者采訪時認為，這一方面說明央企是長期看好房地產行業的；另一方面也說明有些地方財政的資金鏈已經比較緊張。

　　實際上，在2009年底，遠洋地產總裁李明就曾公開表示，“我們對中國樓市持續向好的預期沒有改變。”

　　對于遠洋地產大規模融資的行為，有人士指出，遠洋地產現在并不缺少現金，它如此大手筆多渠道融資，可能是為趁土地市場低迷時低價吸納土地做準備。據了解，今年上半年遠洋地產新增項目地價超過了56億元。而2009年遠洋地產新增項目總地價87.79億元。

　　也有業內人士認為，央企遠洋地產的資金優勢非常明顯，目前很適合快速擴張，而處于調控期的民營企業卻因為貸款、融資乏力，忙于尋找資金，所以不太敢拿地。另一方面，由于民企的暫時離場，導致了政府賣地難，這也需要有實力的國企或央企來托市。但是央企的逆市拿地，會帶來調控的難度。

　　亞豪機構市場總監郭毅在接受本報記者采訪時認為，遠洋地產敢于在當前低迷的市場形勢下出手拿地王，主要是由央企先天的資金優勢決定的，遠洋等央企獲取資金的渠道廣泛、融資成本低廉，在與民營企業競地的同等條件下，可以承受更高的地價。

　　“同時，這也是央企擴張的需要，形成了規模化的開發也利于成本控制。”亞豪機構郭毅表示，央企對經濟形勢看好，只要宏觀經濟平穩向好，通脹造成的資產價格上漲將令地價自然增值，目前看來較高的地價水平，在一至兩年后會存在溢價。

　　中國房地產信息集團分析師薛建雄5日在接受中國經濟時報記者采訪時認為，房地產調控的實質就是調供需，每一輪市場需求被調控下來后，供應也就跟著下來，但隨后房價就又會暴漲，所以越是調控就越有企業出來拿地，而國企正充當了這類企業。

　　薛建雄指出，值得注意的是，由于央企資金充足，對回報率要求沒有民營企業高，國企拿地更容易出現地王，這對當前的調控的確有不利的影響。

　　亞豪機構郭毅對本報記者表示，央企拿地王會對沖一部分政策實效。本輪調控主要是抑制多次置業的投資、投機行為，在調控政策不放松的前提下，購房需求無法進場消費，對當前的市場沖擊不大，但一旦政策口子打開，地王效應有可能加速投資、投機購房行為，從而讓房價暴漲。本報記者 王松才