海南商品房高空置率敲響房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整警鐘

　　房地產(chǎn)業(yè)是拉動海南經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。今年上半年，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資完成205.33億元，同比增長78.9%，其中商品住房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的90%。統(tǒng)計顯示，近年來海南超七成商品住房銷往島外，部分住宅小區(qū)空置率高達90%，存在嚴重的資源浪費現(xiàn)象。商品住房開發(fā)占比高和空置率高，折射出海南房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不盡合理，亟須進行結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　超七成商品房銷往島外　部分小區(qū)空置率達90%

　　海南省住建廳的統(tǒng)計顯示，今年上半年，島外人士購買海口商品住房7566套、78.09萬平方米，分別占銷售總套數(shù)和總面積的71%、63%；購買三亞商品住房6366套、60.52萬平方米，分別占銷售總套數(shù)和總面積的85.5%、85.4%；購買文昌市商品住房6024套、36.49萬平方米，分別占銷售總套數(shù)和總面積的94.1%、92.1%。與2009年統(tǒng)計數(shù)據(jù)相比，盡管上半年島外人士購買海南商品住房比例局部有所下降，但購買總套數(shù)和面積均有大幅提升。

　　由于大多數(shù)業(yè)主購房的目的是投資和度假，所購住房普遍存在空置率高的問題。海南省人大常委會環(huán)境資源工作委員會6月中下旬對海口、三亞、文昌、瓊海等8個市縣房地產(chǎn)開發(fā)建設情況的調(diào)查顯示，有些小區(qū)平時入住率不到2%，多數(shù)小區(qū)平時入住率不到20%，高峰時僅為40%—60%。

　　記者走訪海口部分住宅小區(qū)，發(fā)現(xiàn)低入住率的問題十分突出。2009年底交付使用的海口“申海花園”小區(qū)約有250套房子，記者采訪時正值華燈初上，該樓盤僅2套房子亮燈。無獨有偶，海口市海甸島的“海天逸舍”小區(qū)有200余套住房，2棟樓僅有8套房子亮燈。該小區(qū)樓下的北京萬紫千紅房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司海南分公司置業(yè)顧問劉先生介紹說，“海天逸舍”200余戶房主中，海南本地人不足10戶，絕大多數(shù)房主是內(nèi)地投資購房者，以東北、北京、上海、江蘇等地居多，平時常住住戶占住戶總數(shù)不到5%。“這邊共有400余套房子，但是常年居住的不足100戶。”“世紀海岸”小區(qū)一名保安向記者介紹該小區(qū)居住情況，“這一片小區(qū)都是這樣的！”而該小區(qū)400余套房子，當晚亮燈的房子不到20家。

　　海南多家房地產(chǎn)中介機構(gòu)的工作人員表示，海南商品住房大多銷售給島外人士，早已不是什么新聞。一家房地產(chǎn)公司銷售部經(jīng)理介紹，今年新開樓盤中，購買者中本島居民比例有所上升，但非常有限，之前購房者多以外地人為主，很多都是“候鳥一族”。“商品住房大量外銷必然提高空置率，而空置率高在某種意義上確實是資源浪費。”該經(jīng)理說。

　　房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理導致商品房高空置率

　　海南房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)單一，大量建設以島外需求為主的小戶型普通商品住房，必然導致高空置率。海南省人大常委會環(huán)境資源工作委員會的調(diào)研報告指出，盡管目前海南房地產(chǎn)項目開發(fā)建設呈現(xiàn)多元化發(fā)展的趨勢，但是酒店、度假村等經(jīng)營性房地產(chǎn)發(fā)展速度和規(guī)模偏小。房地產(chǎn)開發(fā)仍以住宅為主，占開發(fā)總量的80%以上，且項目分散、規(guī)模較小，產(chǎn)品檔次低。大量建設此類產(chǎn)品，造成資源嚴重浪費。海南省副省長姜斯憲認為，開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理還表現(xiàn)在為現(xiàn)代服務業(yè)提供配套功能的集工作、生活、娛樂為一體的新型商務地產(chǎn)及康體養(yǎng)生、主題公園、商業(yè)娛樂、分時度假等經(jīng)營性房地產(chǎn)嚴重不足。

　　“海南省目前已經(jīng)出現(xiàn)城市型地產(chǎn)與度假型地產(chǎn)并存的現(xiàn)象，且度假型地產(chǎn)比例正在擴大，這自然就會出現(xiàn)高空置率。”海南大學社會科學研究中心主任曹錫仁表示，很多人來海南購房就是為了投資或度假使用，度假又跟季節(jié)緊密相關(guān)，這必然預示著高空置率。

　　沒有統(tǒng)一的房地產(chǎn)專項發(fā)展規(guī)劃也是導致海南房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理的因素之一。海南省住建廳房產(chǎn)處負責人介紹，目前《海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長期規(guī)劃》還在編制中，尚未出臺。由于沒有房地產(chǎn)專項發(fā)展規(guī)劃，房地產(chǎn)發(fā)展目標和區(qū)域功能定位不清，房地產(chǎn)總體結(jié)構(gòu)單一，各類房地產(chǎn)項目缺乏特色，品位較低，使海南優(yōu)質(zhì)的土地資源難以得到科學合理開發(fā)。

　　加快結(jié)構(gòu)調(diào)整　推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級

　　《海南國際旅游島建設發(fā)展規(guī)劃綱要》對海南發(fā)揮生態(tài)宜居特色、積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)提出了明確要求：“優(yōu)先發(fā)展?jié)M足常住居民住房需求的房地產(chǎn)，加快保障性住房建設，積極發(fā)展酒店、度假村等經(jīng)營性房地產(chǎn)，適度發(fā)展?jié)M足避寒、療養(yǎng)、養(yǎng)老等不同需求的度假旅居型房地產(chǎn)。”

　　目前，海南商品住房的高空置率敲響了房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的警鐘。海南省住建廳副廳長蔡仁杰表示，他們正著手研究解決空置率高的問題，重點關(guān)注毛坯房及季節(jié)等原因引起的住房空置問題，后期將會出臺一系列促進海南房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施。海南省人大常委會環(huán)境資源工作委員會建議，海南需盡快制定出臺海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長期規(guī)劃，引導房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展類型、規(guī)模和速度，突出區(qū)域特色，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，合理調(diào)節(jié)各類房地產(chǎn)的比例，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

　　姜斯憲認為，解決高空置率問題，一是要把房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整工作落到實處，在土地出讓合同中約定土地具體用途和項目開發(fā)類型；二是抓緊制定培育和發(fā)展二手房市場和租賃市場的政策，鼓勵島外購房者將閑置的住房出租，實現(xiàn)旅游房地產(chǎn)使用效率最大化。

　　曹錫仁認為，在推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的同時，必須重點加強保障性住房的建設，以解決低收入家庭住房問題。加大資金投入，有效保障土地供應，加大廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房的供應量。同時，制定保障性住房建設專項規(guī)劃，落實保障措施，完善保障體系，爭取解決好中低收入家庭的住房困難問題。尤為重要的是，政府要將住宅型地產(chǎn)和旅游型地產(chǎn)、商品房和保障性住房建設兼顧起來，均衡發(fā)展。加快研究制定租賃型公寓、酒店式公寓開發(fā)建設、經(jīng)營、管理的地方法規(guī)，確保整個房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。記者 王存福