海南商品房高空置率敲響房地產業結構調整警鐘

　　房地產業是拉動海南經濟發展的重要產業。今年上半年，海南房地產開發投資完成205.33億元，同比增長78.9%，其中商品住房投資占房地產開發投資總額的90%。統計顯示，近年來海南超七成商品住房銷往島外，部分住宅小區空置率高達90%，存在嚴重的資源浪費現象。商品住房開發占比高和空置率高，折射出海南房地產產品結構不盡合理，亟須進行結構調整。

　　超七成商品房銷往島外　部分小區空置率達90%

　　海南省住建廳的統計顯示，今年上半年，島外人士購買海口商品住房7566套、78.09萬平方米，分別占銷售總套數和總面積的71%、63%；購買三亞商品住房6366套、60.52萬平方米，分別占銷售總套數和總面積的85.5%、85.4%；購買文昌市商品住房6024套、36.49萬平方米，分別占銷售總套數和總面積的94.1%、92.1%。與2009年統計數據相比，盡管上半年島外人士購買海南商品住房比例局部有所下降，但購買總套數和面積均有大幅提升。

　　由于大多數業主購房的目的是投資和度假，所購住房普遍存在空置率高的問題。海南省人大常委會環境資源工作委員會6月中下旬對海口、三亞、文昌、瓊海等8個市縣房地產開發建設情況的調查顯示，有些小區平時入住率不到2%，多數小區平時入住率不到20%，高峰時僅為40%—60%。

　　記者走訪海口部分住宅小區，發現低入住率的問題十分突出。2009年底交付使用的海口“申海花園”小區約有250套房子，記者采訪時正值華燈初上，該樓盤僅2套房子亮燈。無獨有偶，海口市海甸島的“海天逸舍”小區有200余套住房，2棟樓僅有8套房子亮燈。該小區樓下的北京萬紫千紅房地產經紀有限公司海南分公司置業顧問劉先生介紹說，“海天逸舍”200余戶房主中，海南本地人不足10戶，絕大多數房主是內地投資購房者，以東北、北京、上海、江蘇等地居多，平時常住住戶占住戶總數不到5%。“這邊共有400余套房子，但是常年居住的不足100戶。”“世紀海岸”小區一名保安向記者介紹該小區居住情況，“這一片小區都是這樣的！”而該小區400余套房子，當晚亮燈的房子不到20家。

　　海南多家房地產中介機構的工作人員表示，海南商品住房大多銷售給島外人士，早已不是什么新聞。一家房地產公司銷售部經理介紹，今年新開樓盤中，購買者中本島居民比例有所上升，但非常有限，之前購房者多以外地人為主，很多都是“候鳥一族”。“商品住房大量外銷必然提高空置率，而空置率高在某種意義上確實是資源浪費。”該經理說。

　　房地產開發結構不合理導致商品房高空置率

　　海南房地產開發結構單一，大量建設以島外需求為主的小戶型普通商品住房，必然導致高空置率。海南省人大常委會環境資源工作委員會的調研報告指出，盡管目前海南房地產項目開發建設呈現多元化發展的趨勢，但是酒店、度假村等經營性房地產發展速度和規模偏小。房地產開發仍以住宅為主，占開發總量的80%以上，且項目分散、規模較小，產品檔次低。大量建設此類產品，造成資源嚴重浪費。海南省副省長姜斯憲認為，開發結構不合理還表現在為現代服務業提供配套功能的集工作、生活、娛樂為一體的新型商務地產及康體養生、主題公園、商業娛樂、分時度假等經營性房地產嚴重不足。

　　“海南省目前已經出現城市型地產與度假型地產并存的現象，且度假型地產比例正在擴大，這自然就會出現高空置率。”海南大學社會科學研究中心主任曹錫仁表示，很多人來海南購房就是為了投資或度假使用，度假又跟季節緊密相關，這必然預示著高空置率。

　　沒有統一的房地產專項發展規劃也是導致海南房地產結構不合理的因素之一。海南省住建廳房產處負責人介紹，目前《海南省房地產業發展戰略與中長期規劃》還在編制中，尚未出臺。由于沒有房地產專項發展規劃，房地產發展目標和區域功能定位不清，房地產總體結構單一，各類房地產項目缺乏特色，品位較低，使海南優質的土地資源難以得到科學合理開發。

　　加快結構調整　推動房地產業轉型升級

　　《海南國際旅游島建設發展規劃綱要》對海南發揮生態宜居特色、積極發展房地產業提出了明確要求：“優先發展滿足常住居民住房需求的房地產，加快保障性住房建設，積極發展酒店、度假村等經營性房地產，適度發展滿足避寒、療養、養老等不同需求的度假旅居型房地產。”

　　目前，海南商品住房的高空置率敲響了房地產業轉型升級的警鐘。海南省住建廳副廳長蔡仁杰表示，他們正著手研究解決空置率高的問題，重點關注毛坯房及季節等原因引起的住房空置問題，后期將會出臺一系列促進海南房地產業平穩健康發展的政策措施。海南省人大常委會環境資源工作委員會建議，海南需盡快制定出臺海南省房地產業發展戰略與中長期規劃，引導房地產業發展類型、規模和速度，突出區域特色，調整產業結構，合理調節各類房地產的比例，推動房地產業轉型升級。

　　姜斯憲認為，解決高空置率問題，一是要把房地產業開發結構調整工作落到實處，在土地出讓合同中約定土地具體用途和項目開發類型；二是抓緊制定培育和發展二手房市場和租賃市場的政策，鼓勵島外購房者將閑置的住房出租，實現旅游房地產使用效率最大化。

　　曹錫仁認為，在推動房地產業轉型升級的同時，必須重點加強保障性住房的建設，以解決低收入家庭住房問題。加大資金投入，有效保障土地供應，加大廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品住房的供應量。同時，制定保障性住房建設專項規劃，落實保障措施，完善保障體系，爭取解決好中低收入家庭的住房困難問題。尤為重要的是，政府要將住宅型地產和旅游型地產、商品房和保障性住房建設兼顧起來，均衡發展。加快研究制定租賃型公寓、酒店式公寓開發建設、經營、管理的地方法規，確保整個房地產業轉型升級符合可持續發展戰略。記者 王存福