房貸壓力測試加碼 三高考驗房地產信貸

　　一則“銀監會建議京滬杭深四地暫停第三套房貸”的傳聞讓原本已經高度緊張的房地產市場再次繃緊神經。市場儼然將銀行第三套房貸政策視為試探房地產新政策走向的“風向標”。而部分城市重啟房貸壓力測試、預設下跌幅度提升至50%的傳聞，更令人揣測，樓市調控的時間跨度和深度是否可能趨于嚴格？

　　京滬杭深叫停第三套房貸？

　　對于“京滬杭深四地暫停第三套房貸”的傳聞，銀監會并未直接正面回應，只是公開重申了此前對于第三套房貸的政策，即部分房價過高、上漲過快、供應緊張的地區，銀行可根據風險狀況暫停發放第三套房貸；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付比例及利率應大幅提高，具體由銀行自主確定。

　　“其實這更多的是在強化政策，影響心理預期。”某國有大銀行上海分行人士表示。由于購買第三套房成本大幅增加，第三套房貸業務量目前實在少得可憐，從銀行業務的角度而言，第三套房貸停不停差別都不大。據了解，該行自房地產新政策實施以來，第三套房貸的業務量只能以個位數來計算。

　　另一位銀行業內人士表示：“購買第三套房的成本太高，即使按照利率上浮20%計算，和以前的七折相比，成本前后相比已經相差了50%。再加上認定標準這么嚴格，哪里還有什么業務？現在不是銀行停了第三套房貸，而是客戶停止了第三套房貸。”

　　記者調查發現，目前上海銀行業第三套房貸業務基本處于“停滯”狀態。多家銀行表示，已經接到總行層面通知，開始停貸第三套房。農業銀行上海分行明確表示，近日已經接到農總行關于暫停辦理第三套房貸業務的通知，目前已經暫停辦理第三套房貸。招行上海分行人士也表示，該行第三套房貸此前就已經停止申請。

　　另一家股份制銀行上海分行負責個人金融業務的副行長則表示，該行此前雖未完全停止第三套房貸，但房貸新政策實施以來的審批異常嚴格謹慎，“幾乎已經相當于停掉”。

　　房貸壓力測試加碼

　　在“第三套房貸暫停”風聲中，監管層還重啟部分城市房地產貸款壓力測試，壓力預設條件更大大加碼。

　　一位股份制商業銀行上海分行個貸部門負責人告訴記者，從上月開始，監管層已經要求各銀行開展新一輪壓力測試，而測試假定條件在原來“房價下跌30%”的基礎上更為嚴格，對一線城市房價上漲過快的地區，預設“房價下跌50%”的條件下進行壓力測試。

　　此前，各商業銀行按照房價下跌30%的情況進行壓力測試，結果較為樂觀。銀監會7月底公布的壓力測試匯總結果顯示，在房價下降30%、利率上升108個基點的重度壓力下，樣本銀行房地產不良貸款率會上升2.2個百分點，稅前利潤下降20%；46家農村商業銀行不良率將上升3.5個百分點，貸款損失率增加30%。

　　而據銀行業內人士透露，此次測試除個人按揭貸款、房地產開發貸款等房貸業務外，還將針對房地產關聯度大的行業信貸，如鋼鐵、水泥、建材等行業的信貸進行測試。

　　業內人士表示，其實各家銀行對于房地產信貸風險承受能力有所不同。那些近年來較為激進介入房貸的銀行面臨的風險較大，而國有大行普遍承受能力較強。民生銀行行長洪崎7月底在接受記者專訪時則透露，如果房價下降40%，對信貸質量“會產生一些影響”，但總體完全能夠承受。

　　“三高”考驗房地產信貸

　　“加大風險預期，適當提高壓力測試要求，或許更能反映近兩年房地產信貸資產的真實情況。”上述商業銀行個貸部負責人說。

　　他認為，一線城市房價在2009年以后迅猛上漲，而有相當部分銀行貸款是在房價迅速上升期發放的，因此客戶對房價下跌的承受能力較弱，房地產信貸質量壓力較大。

　　記者調查亦證實了這位人士的判斷，在部分重點地區和城市，房地產貸款對銀行信貸的依賴度更高，呈現高價位下的高增速、高集中度這“三高”趨勢。

　　一是高價位，國土資源部下屬中國土地勘測規劃院全國城市地價監測組發布的研究報告顯示，2009年全國住宅平均價格為每平方米4474元，漲幅達25.1%，為2001年以來最高水平。而國家統計局發布的《2010年上半年全國房地產市場運行情況》顯示，房屋銷售價格同比繼續上漲，雖然漲幅開始回落，但5月份、6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格依然分別同比上漲了12.4%、11.4%。

　　二是高增速，尤其是個人房貸增長創歷史最高水平。2009年12月末，全國房地產貸款同比增速達到38.1%，其中北京、江蘇、浙江和廣東等地區增速分別達到41.4%、49.4%、40.6%、31.4%。

　　三是高集中度，在部分城市房地產新增貸款占比超過50%。如數據顯示，去年下半年上海房地產貸款增量占下半年各項貸款增量的65%，截至2009年12月末，上海房地產貸款規模占全國房地產信貸總量超過10.4%，居全國之首。

　　一位業內人士對記者表示：“房地產信貸規模大、占比高，這還不包括建筑業貸款，如果再加上以房地產為抵押物的其他貸款，涉及房地產行業的貸款總量將非常龐大，貸款及風險集中度必須引起高度重視。”

　　但業內專家同時指出，壓力測試是商業銀行經常使用的前瞻性風險管理手段之一，“房價下跌50%”只是極端情景假設，并不代表監管層對房地產市場走勢的判斷。從我國目前經濟基本面判斷，我國房價不可能出現下跌50%的極端情況。(記者 姚玉潔 王濤)