上市房企中報業績大面積飄紅

　　7月份，大多數上市房企都發布了中期業績預報，8月份則進入半年報的集中披露期，四大龍頭企業中的招商地產率先發布半年報，業績和凈利潤皆翻倍，勢頭喜人。據國信證券統計，截至7月27日，有70家房地產上市公司發布了中期業績預告，42家公司預喜，占全部預告公司的6成。由此看來，房地產上市企業整體業績頗佳，隨著更多企業披露半年報，7月份即開始的房地產股上漲勢頭還將持續。

　　6成房企預喜

　　從各大房企發布的中期業績看，同比去年的業績，整個行業業績大面積飄紅，增勢喜人。

　　據國信證券統計，截至7月27日，70家房地產上市公司中已預告或公告2010年中期業績，其中預增的42家(包含9家扭虧)，占已發布業績預告或公告的70家公司的60%。其中7家預增幅度在500%以上，24家預增100%-500%，11家預增0-100%。業績下降或虧損的27家，其中16家虧損。

　　截至目前，僅有10余家企業發布了半年報，四大龍頭企業“招保萬金”中，只有招商證券發布了半年報。據招商地產半年報顯示，實現營業總收入69.81億元，同比增長142.76%，報告期內公司營業收入較上年同期顯著增長，主要因為房地產開發業務結轉量大幅增長；營業利潤18.29億元，同比增201.18%；凈利潤10.5億元，同比增長115.71%。

　　扭虧企業中，業績增幅最大的是中糧地產。該公司表示，由于投資單位分紅收益較上年同期大幅增加，公司今年上半年將實現扭虧，預計今年上半年凈利潤為7400萬元，同比去年上半年增加2306.78%。2009年上半年，中糧地產凈利潤為-335.33萬元。

　　多數房企業績未能過半

　　從業績增勢上看，4月份開始的史上最嚴厲的房地產調控，似乎并沒有影響到上半年的業績，但與年初制定的銷售業績相比，多數房企均未及格。

　　業內人士認為，2009年的火爆銷售為上市公司積累了大量的可結算資源，由于2009年銷售的大部分項目將于2010年進行結算，這就注定了即便遭遇了最嚴厲的調控，但2010年大部分地產股業績依然出現較高的增長，調控的影響將在下半年業績反映出來。

　　日前，中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心發布的《2010年中國房地產企業上半年銷售排行榜》顯示，在排名前20位的房地產企業中，上半年只有恒大地產的業績超過全年任務的50%以上。據瑞銀證券跟蹤的16家房地產企業中，目前也只有SOHO中國和合景泰富銷售額超過年度目標半數，分別達到79%和65%。合生創展、金地集團、恒生地產甚至僅完成目標的兩成左右。

　　但是截至目前，尚未有企業調低年度目標，恒大地產反而高調地將年度目標調高至400億元，比年初360億元的目標提高10%以上。即便是只完成全年目標1/4的金地，其董事長凌克也明確表示，金地對于完成全年目標壓力不大。

　　紛紛加大推盤量

　　上半年未完成的業績壓力將在下半年得到集中體現，對此，各上市房企唯一的對策就是加大推盤量。

　　龍湖有關負責人表示，三季度將在常州、青島及沈陽推出新項目，隨后杭州項目也將在四季度推售。全年可銷售項目數量將由2010年第一季度的17個項目增加至年底的35個。

　　金地董事長凌克表示，上半年銷售偏低主要是因為庫存較少，主要推盤都是在下半年，而下半年推盤量新增200萬平方米。據了解，7-8月金地在廣州、佛山、北京、杭州、南京、武漢、沈陽等地都有新盤推出。

　　萬科董事會秘書譚華杰表示，萬科的推盤節奏相對比較平穩，預計下半年的推盤面積將大于上半年。同時，他認為，2009年中期地產企業普遍加大了開工力度，按照正常的項目開發周期，這些產品大多會在今年下半年逐步轉化為可售資源。因此，預計下半年市場的新增供應相比上半年將有較大提升。

　　資金壓力加大

　　業績飄紅固然可喜，但從投資角度看，現金流的情況更值得重視，但大多數房企下半年的現金流狀況并不樂觀。

　　瑞銀證券分析師章海云認為，投資者應更重視合同銷售、資產負債和現金流情況，以便對開發商進行更深入的評估。“那些儲備土地過猛而忽視自身財務狀況以及需支付大筆土地成本費用卻沒有在資本市場積極融資的開發商將進一步下調樓盤售價。”

　　章海云預計，截至2010年6月，支付土地成本后多數開發商的凈負債率都將高于2009年底的水平。

　　東方證券分析人士表示：“現在開發商貸款門檻都很高，審批也很嚴，如果市場銷售沒起色，多數中小型開發企業現金流壓力更大。”

　　招商證券一位分析師告訴記者，近期銀監會一再警示房地產開發貸款風險，表明下半年地產行業再融資環境趨緊，未來地產公司期望通過銀行融資的可能性日漸緊縮，因此，部分房企資金壓力頗為嚴重。

　　下半年走勢莫測

　　目前對下半年的走勢，各大分析機構觀點差異頗大。

　　東方證券則明確表明，正在迎接地產反轉行情的到來。東方證券認為，相對于2008年的調整，此輪調整見效快，因此反彈也會較早出現，目前，政策不再強化，且有修正和部分退出的預期，因此政策底已經出現；市場底部也在出現，預計下半年可售房源較上半年將有明顯上升，成交量也會隨之上升，同時，目前房價已經開始下降，房價的下降也伴隨著成交量的上升。相對于2008年的調整，此輪調整見效更快，“地產股底部來臨必然更早”。

　　瑞銀證券對住宅市場仍持謹慎態度。瑞銀證券分析師章海云表示，在實地考察中發現高檔樓盤銷售速度緩慢，市場更青睞設計合理而且價格適中的較小戶型；地方銀行對購買第三套住房的要求是首付六成，按揭利率為央行基準利率的1.2倍；地方政府一直沒有擴大保障房建設規模。此外，上海銀監局最近要求本地銀行貸款一律以在建工程為抵押。因此，他們認為最近的政策松動預期給房地產板塊帶來的反彈不會持久，他們更看好商業地產開發商。

　　本報記者 魯歡