預設房價“腰斬”銀監會加碼房貸壓力測試

　　據知情人士透露，銀監會已要求銀行系統進行新一輪壓力測試，應對在那些房價過度上漲的地區房價可能下跌約一半的情況，而該新壓力測試也是迄今為止中國銀行系統進行的最為嚴格的一次壓力測試，其假想的極端情形包括60%的最大房價跌幅。

　　受新壓力測試升級影響，地產股和金融股昨日應聲下跌，跌勢慘重。中信建投交易軟件統計，房地產業板塊跌幅1.5%，個股跌幅榜前列幾乎都是地產股，而銀行股亦受到拖累，金融板塊中券商股跌幅大多在2%以內，超過2%的除中國太保外，還有招商銀行、民生銀行、交通銀行、興業銀行、華夏銀行和北京銀行。

　　不過當《每日經濟新聞》記者聯系上海銀監局時，相關人士沒有對房價下跌60%的壓力測試計劃作出正面回應，只是表示以前做過下跌10%～30%的壓力測試，而且他認為壓力測試的下跌幅度并不代表監管部門對房價下跌幅度的預期。

　　而其他地方銀監局人士向 《每日經濟新聞》記者指出，聽說過最新的壓力測試這個事情，新壓力測試傳達了監管部門嚴控房地產信貸、對房地產開發貸款風險加強管理的決心。監管層提出房價上漲城市房價下跌過半的假設，凸顯了監管層對自去年以來房貸投放上升后商業銀行不良貸款急增的憂慮，以房價下跌過半為預設條件來測試銀行房貸地產的不良貸款率，對商業銀行是種預警作用，同時，對銀行信貸業務及房貸調控效果也會有更有效、有力的量化數據支持。

　　然而昨日(8月5日)晚間銀監會負責人卻對房地產測試有關問題做出了表述相當謹慎的回應：“為進一步掌握房地產市場波動對商業銀行房地產貸款質量的影響，銀監會于2010年5月份要求商業銀行開展了房地產壓力測試，分析不同壓力情景下(全國房地產價格平均下跌10%、20%、30%)商業銀行房地產貸款質量受到的沖擊。壓力測試是商業銀行經常使用的前瞻性風險管理手段之一，是商業銀行提升風險管理水平的需要。壓力測試及其情景假設要根據每個商業銀行各自資產組合、風險承受能力以及風險偏好等進行設計。”銀監會負責人回應還指出：“各種情景假設不代表銀監會對房地產市場走勢的判斷，也不代表房地產信貸政策可能出現變動。”

　　空前嚴格的壓力測試預設

　　據悉，銀監會已在上月要求各商業銀行開展新一輪壓力測試，而測試預設條件較“房價下跌30%”更為嚴格，即在房價上漲過快地區，以“房價下跌大約一半”的預設條件進行壓力測試。

　　有知情人士指出，此次房貸壓力測試主要關注地區為房價上漲過快、潛在跌幅較大的多個一線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、重慶等地，巧合的是，為確保房貸新政不放松從而嚴控房貸風險，監管部門目前建議商業銀行暫停京、滬、深、杭第三套房貸。“監管層的要求始終沒有改變，這也表明了房貸政策保持調控力度的決心。房地產風險作為三大信貸風險之一，自去年天量的信貸投放和隨之而來的房價高漲，今年以來監管部門更是倍加管控力度。”

　　值得一提的是，銀行壓力測試本身存在的問題也是監管層考慮到的一大因素。中金公司在其最新研報中指出，雖然歐洲的銀行壓力測試在諸如GDP增長和債券價格等方面作出了較為嚴格的假設，但壓力測試中“最差情景”的基本假設“不夠差”是市場對于測試結果的普遍看法。

　　深入摸底信貸資產質量

　　事實上，銀監會主席劉明康銀行在2010年第三次經濟金融形勢通報會上就曾表示，進一步加強房地產開發貸款風險管理，應“繼續深化”有關房地產及相關行業的“壓力測試”。此外，中國銀行行長李禮輝五月底就曾表示，在最新壓力測試中，在最壞情況下，中國銀行的壞賬比率會上升1.2個百分點。

　　然而，當前國內房地產信貸風險到底有多大？據銀監會此前壓力測試匯總數據顯示，在房價降30%、利率升108個基點的前提下，樣本銀行房地產不良貸款率會升2.2%，稅前利潤降20%，46家農村商業銀行不良率將升3.5%、貸款損失率增加30%。

　　有分析觀點認為，如果加上與房地產關聯度大的三大行業，如鋼鐵、水泥、建材行業同時做壓力測試，結果則是樣本銀行房地產不良貸款率可能還會上升，而這也構成監管部門對房地產信貸風險的嚴密關注。

　　據國家統計局發布的上半年全國房地產市場運行情況顯示，6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比下降0.1%，這是近15個月來全國房價環比首次由漲轉降。

　　多位接受《每日經濟新聞》記者采訪的銀行業分析師均表示，一線城市“房價下跌60%”的可能性幾乎為零。記者了解到，與房價微降幅度相比，房地產開發貸款的投放增速更引人關注。

　　央行最新數據表明，雖然房貸增速有所回落，但增速仍在高位運行。數據顯示，今年上半年房地產開發貸款新增4423億元，6月末余額同比增長26.1%；上半年個人購房貸款新增9323億元，6月末余額同比增長49.6%。

　　有分析觀點指出，房地產商業性貸款占全部貸款比重21%以上，國內房地產商業性貸款，無論是房地產開發商還是個人按揭貸款，并沒有隨著國十條出臺而大幅減少，蘊藏的房地產風險“可見一斑”。

　　“銀行和房地產市場無法承受25%-30%以上的房價跌幅，現在壓力測試考量加碼到房價將下跌約一半，監管層的用意在提醒銀行，一些負債水平高、持有龐大土地儲備的發展商，將存在資金鏈斷裂的現象，從而面臨融資崩潰的風險，目前應高度重視這一風險。”某銀行業分析師向記者表示。

　　上述分析師指出，前一輪的壓力測試結果可能會有透明度不足的因素，同時，銀行以“房價下跌30%”為預設的壓力測試結果都較樂觀，為嚴控房地產開發貸款風險，有必要通過要求更嚴格的壓力測試去深入摸底銀行信貸資產質量和風險狀況。(記者 張瑋)