銀行壓力測試不搞一刀切 房貸政策須嚴格執行

　　銀監會有關負責人５日就第三套房貸及房地產壓力測試有關問題表示，銀監會將進一步指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理，堅決遏制投機投資性住房貸款需求，及時嚴厲查處各類違法違規行為。同時，房地產貸款壓力測試的情景假設不代表房地產信貸政策可能出現變動。

　　8月5日，上海證券報記者從多渠道了解到，銀監會近日要求各商業銀行持續開展房地產壓力測試，尤其是房價跌幅較大的地區，可適當提高壓力測試幅度。監管部門還要求，對與房地產關聯度較大的鋼鐵、水泥、建材等行業，也要進行相應的壓力測試。

　　另外，銀監會近日再次要求商業銀行嚴格執行第三套房貸的有關規定。對暫未出臺明確暫停第三套房貸發放文件的地區，商業銀行必須上收第三套房審批權限到總行，同時，三套房首付比例和利率水平都要較二套房有較大幅度的提升。

　　針對“銀監會建議暫停京滬深杭第三套房貸”的傳聞，銀監會有關負責人表示，銀監會將進一步指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理，堅決遏制投機投資性住房貸款需求，有效滿足自住住房貸款需求，及時嚴厲查處各類違法違規行為,確保國家宏觀調控政策和相關監管要求得到嚴格執行。

　　三套房貸：滬深杭“應該”暫停

　　國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“國十條”）明確，對于商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。但據記者了解，由于相關部門一直未將符合“國十條”條件的“地區”予以明確，因此，銀行在執行“國十條”的過程中地區差異較大。

　　其中，北京市政府在“國十條”出臺后，發布了《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，明確要求商業銀行根據風險狀況，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放貸款。

　　但多數城市并沒有像北京一樣態度明確。不過監管機構多次明確要求，商業銀行必須從風險防范的角度出發，嚴格執行“國十條”的有關規定。因此，除北京外，事實上房價上漲過快的上海、深圳、杭州等城市，商業銀行也應該暫停第三套房貸。

　　嚴格執行 不容“擦邊球”

　　權威人士指出，對于已出臺規定的城市，商業銀行必須按照所在地政府的有關規定發放房貸。暫未出臺明確的暫停第三套房貸發放文件的地區，商業銀行也必須上收第三套房審批權限到總行，同時，三套房首付比例和利率水平都要較二套房有較大幅度的提升。要嚴格執行相關政策，不能打擦邊球。此外，商業銀行還要對在這些地區的房價變動、風險情況做到“心中有數”。

　　該人士同時指出，商業銀行要統計各地2006年至今的房價上漲情況，經過比較，哪些屬于“國十條”所指的“房價過高、上漲過快、供應緊張”的地區，是顯而易見的。在這些地區，商業銀行要根據“國十條”的有關規定，從自身的風險控制角度出發，自主決定是否暫停其他地區的第三套房貸。

　　記者調查發現，按照北京市政府的有關規定，北京大部分銀行目前都已暫停第三套房貸的發放，但部分銀行依據“國十條”中要求的“商業銀行了根據風險狀況”仍然有少量投放。

　　一位股份制銀行寧波分行的人士表示，今年以來，第三套房貸的發放很少。一方面是因為要求更為嚴格，另一個客觀事實是，在樓市調控的背景下，第三套房貸的需求也在減少。

　　壓力測試：“適當”提高幅度

　　昨日，一則“銀監會要求銀行新一輪壓力測試考慮房價跌60%的情境”的消息引發關注。記者從部分商業銀行了解到，銀監會確實要求商業銀行持續開展房地產壓力測試，但不會“一刀切”。尤其是房價跌幅較大的地區，必須做好跟蹤分析，同時，可適當提高壓力測試幅度。

　　銀監會相關人士表示，壓力測試是商業銀行經常使用的前瞻性風險管理手段之一，是商業銀行提升風險管理水平的需要。壓力測試及其情景假設要根據每個商業銀行各自資產組合、風險承受能力以及風險偏好等進行設計。一位消息人士也指出，商業銀行應根據當地房價變動的情況，選擇確定自己的壓力測試幅度，而不會采取“一刀切”的措施。

　　銀監會相關人士也強調說，各種情景假設不代表銀監會對房地產市場走勢的判斷，也不代表房地產信貸政策可能出現變動。

　　為進一步掌握房地產市場波動對商業銀行房地產貸款質量的影響，銀監會于2010年5月份要求商業銀行開展了房地產貸款壓力測試，分析不同壓力情景下（全國房地產價格平均下跌10%、20%、30%）商業銀行房地產貸款質量受到的沖擊。銀監會主席劉明康在7月份召開的“第三季度經濟金融形勢分析會”上明確強調，要進一步加強房地產開發貸款風險管理，持續深入開展房地產及相關行業貸款壓力測試。

　　對開發商進行 “名單式”管理

　　由于銀行體系與房地產上下游行業的貸款余額較大，其風險狀況與房地產市場密切相關。因此，監管部門要求，對與房地產關聯度較大的鋼鐵、水泥、建材等行業，也要進行相應的壓力測試。

　　據市場傳聞，前期銀行壓力測試結果顯示，在房價下降30％、利率上升108個基點重度壓力測試情況下，樣本銀行房地產不良貸款率會上升2.2個百分點，稅前利潤下降20％。而農商行的損失率增加會再增高一成，不良率也會有較大幅度的上升。不過，據消息人士透露，由于個人住房按揭貸款的平均剩余成數約在50%左右，因此，總體來說，房價下跌所引發的不良貸款風險可能沒有想象中嚴重。

　　另外，由于近期部分一線城市出現了量價齊跌的現象，部分房地產商資金鏈斷裂。為此，監管部門明確要求，確保房貸政策的延續性，做到政策不放松。一方面，要控制好土地儲備貸款，控制土地抵押率，管理好貸款流向。另一方面，要管理好開發商的風險。商業銀行要對開發商進行名單式管理，要密切配合國土部，對閑置土地進行排查。（記者 苗燕 周鵬峰）