牛刀：目前房地產市場不可能回暖

　　據中國之聲《新聞縱橫》7時45分報道，他曾經被稱為“中國樓市三劍客”之一；他曾經堅信中國樓市必然下跌；他曾經與地產商激辯樓市未來；他曾因為預言09年樓市大跌而備受質疑，他就是房地產評論人牛刀。

　　近日，牛刀再現江湖，并且堅稱：上海以美元定價的高檔寫字樓空置率將躍升至50%，這個數據從何而來？他對中國樓市的走向作何判斷？面對質疑聲又會怎樣回應？記者對話牛刀，看他如何指點樓市江湖。

　　記者：我們從您的博客中間看到了一些關于中國房地產的預測，比如您說上海以美元定價的寫字樓空置達到了50%，您的依據是什么？

　　牛刀：依據是整個中國經濟的轉型，由中國制造轉向中國創造。這個在一線城市是經濟發展的一個趨勢，在上海很多特別是外向型的出口制造業，它們在上海這個地方生存非常艱難，主要原因是什么呢？上海的地價上漲，十年上漲了三倍；上海的房價上漲，房價上漲了四倍。

　　在這種情況下，它帶動了整個生產成本的上漲，造成了大量的企業內遷，朝二三線城市走。二三線城市現在接納了很多上海的企業，這些工廠的寫字樓可能就要搬遷到二三線城市去，上海的寫字樓空置率就越來越高。現在已經是30%的空置率了，我的分析是到2012年就要達到50%的空置率。

　　記者：之前有很多人在炒作另外一個關于空置房的信息就認為咱們全國現在大概有6540萬套的房子是空置的，您對這個數字的看法是什么，因為之前有很多媒體認為這個數字是不真實的。

　　牛刀：這些媒體沒有經過任何調查，他們不能否認這個數字，只是他們找不到這個數據的出處。我們國家原來的統計口徑是全國70個大中城市，這個統計的口徑他們就搬出了一個數據，說70個大中城市五年只建了八千套房子，所以六千多萬房子空置數字不真實，這其實是錯誤的。這個數據一出來就講得很清楚，是全國660個城市電表連續6個月為零度數的空置住宅有6540萬套間，這個數據是非常正確的。

　　當下中國樓市似乎又走到了調控的十字路口，無論是土地市場，還是一線城市成交量，似乎都出人意料的保持著熱度。面對紛繁復雜的樓市亂象，劍客牛刀認為，房地產市場目前不可能回暖。

　　記者：您認為目前我們國家樓價的走勢會如何，因為畢竟從現在來看，三個月的調控過去之后，樓價在一線城市的中心地帶并沒有出現大家所期望的那樣大幅的下跌，而是維持相對堅挺的走勢，甚至有些地方出現了新的地王或者是成交量的上升。您覺得樓價會下降嗎？

　　牛刀：我們很多的普通民眾對調控寄予的期望太高了，目前的這種效果已經非常不錯了，因為房地產是個周期性達兩年的產業，真正房價下降不是三個月的問題，應該是六個月到一年的時間出現下降的態勢。

　　記者：您覺得在半年到一年或者是在周期中間，房價是否會下降？它會降多少呢？

　　牛刀：中國的房價根據現在宏觀經濟的走勢，它不是下降一年，它是要調整三年到五年，整個2009年全國70個大中城市的房價上漲了23%，這個數字也是我們根據統計局的成交金額和成交面積之間的差來算出來的，現在房價真正要見底的話至少要下降50%才能見底，它不可能一下見底，你不可能一下見底又延長調整時間，所以是三到五年的調整時間。

　　記者：但是現在好像部分房地產市場出現了回暖的現象，您怎么解釋這種現象？

　　牛刀：這是開發商一種欺騙手段，市場根本不可能回暖，我們打開各個網站來看各個城市的成交量，深圳一天60套到80套，上海原來的成交量經常是兩千來套，現在是三百來套，怎么叫回暖呢？北京100多套怎么回暖呢？完全是騙人嘛。

　　2008年“地產三劍客”——牛刀、時寒冰、曹建海曾經與任志強等地產代表激辯樓市未來，當時牛刀堅信09年中國樓市將回調，然而出人意料的是，當年中國樓市經歷了一輪暴漲，一批批牛刀的追隨者面對翻番的房價，痛失購房的機會。于是有人質疑牛刀等人為了出名而劍走偏鋒的言論，時至今日牛刀認為自己的預測“沒有一點錯誤”。

　　記者：我還記得在2008年年底的時候，那個時候大家都在激辯樓市會走一個什么樣的走勢的時候，當時以您為代表的三劍客曾經提出樓市會見底、會大跌，但是您當時預測這些看法到后來沒有變成現實，于是就有一些人認為可能三劍客的觀點過于偏激，甚至有人認為說你們可能是為了出名所以在不停的說一些不太負責任的觀點，您是怎么看待這些人對你們的評價呢？

　　牛刀：我覺得他們這些人都是誤解，我們認為這些東西要歷史來看，我們當時的這種預測和判斷沒有一點錯誤，2008年12月24號我曾經說過晚兩年買房省十年打拼，那個時候還一直在堅持調控，但是到了2009年的1月份沒有堅持調控，加大了基礎貨幣的投放。

　　記者：有一些人曾經質疑過，08年跟大家說不要買房子的人可能08年、09年買了很多房子，在這兩年，就是08、09年您買房子了嗎？

　　牛刀：08年09年我沒買房子。

　　記者：您還是認為現在也不適合買房子？

　　牛刀：現在也不適合，如果真正需要買房子，你什么時候都可以買，因為你是一定需要。我們所謂的買房子的時機就是說市場平穩運行的時候，這個時候買房子最好，買房子要看自己，它原來不是投機炒作過度嚴重的地方，它加息以后基本上就會平穩。如果投機炒作過度的地方，炒家的持有量非常大的地方，這個地方就很難說。記者季蘇平