中國房地產：7月成交升溫 房企仍面臨降價壓力

　　在即將到來的8月11日，走入第十個年頭的博鰲房地產論壇將要討論的題目是 “新政下的中國房地產”。自今年4月15日以來，中央果斷地對驟然升溫的內地樓市施以 “重拳”，由此，多地樓市成交量大幅下跌，萬科5月的銷售額環比下跌了34%，綠城更是下跌了69%。

　　在博鰲論壇召開前，各家房地產公司現狀如何？《每日經濟新聞》結合各主要地產公司6~8月三個月的月報和部分公司已經公布的半年報，發現不少開發商已經提前走出了宏觀調控的影響，一些公司的銷售業績甚至比5月之前還要好。樓市調控對主要地產商的影響是否已經結束？《每日經濟新聞》記者就此展開調查。

　　日前：銷售業績迅速回升

　　富力地產8月1日公布了最新的銷售數據：7月份協議銷售額約人民幣30.92億元，較6月份上升89%，銷售面積達約20.5萬平方米，較上月增36%。與去年同期相比，銷售額和銷售面積則分別增加70%和19%。值得注意的是，富力7月份的銷售額甚至超過了富力今年3月份時的最佳業績——當時富力地產銷售收入為30億元，銷售面積為24.9萬平方米。

　　這是富力地產新政后連續第二個月宣布成交上升，此前2010年6月，富力錄得銷售收入共約16.36億元，銷售面積達約15.13萬平方米。和去年同期相比，分別下降了31%和29%。但是和今年5月相比，則分別增加了31%和43%。

　　在富力地產宣布連續兩月成交量恢復性上漲后，世茂房地產也宣布公司六七月份連續兩月成交量上漲。世茂房地產周二公布，7月份實現合同銷售金額為20億元人民幣，按月上升13%。和富力地產一樣，世茂房地產也是已經連續兩個月業績增長，6月的銷售額是18億元，比5月的15億元增加了兩成。

　　中原地產分析師許萌預測，除上述公司外的其他開發商7月份的銷售業績會比6月份好，因為在整個7月份，包括上海、北京、廣州、深圳四個受樓市新政影響最大的城市成交量也較6月份出現一定增長。尤其是為了迎接即將到來的9月市場旺季，開發商的推盤力度較此前大幅度增加，如不出意外，大部分開發商的7月業績都會好于6月，出現兩連陽的情況。

　　日后：達標難度大 資金或承壓

　　雖然，主要房地產企業的銷售業績較5月份有所回升，部分公司的銷售業績甚至已經超過今年4月，但是這并不足以讓各公司營銷高管高枕無憂，去年底制訂的銷售目標成為大部分地產商心頭揮之不去的“大山”。

　　國房地產測評中心主任龍勝平曾在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，全國前20名的房地產商中，除了恒大地產上半年的銷售業績完成了原定銷售目標的50%以上外，其他房地產公司都沒有達到原定銷售額的50%。上半年結束時，銷售額接近全年目標40%左右的開發商也只有幾家而已。

　　招商地產上半年房地產開發銷售額為61億元，同比增長188.77%，但即使如此，距離全年150億元的銷售目標只完成了40%。而前7月只完成了133億元銷售額的世茂房地產距離全年300億元的差距更是懸殊。此外，金地前6月的銷售額為53.76億元，僅完成全年210億元目標的四分之一。

　　即使向來被視為適應市場調整能力最強的房地產龍頭企業——萬科，前6月銷售額也只達到全年銷售目標800億元的46%。

　　龍勝平認為，在這樣的大背景下，開發商面臨兩種調整選擇。一是調整銷售目標，將銷售目標調整至更容易達成的范圍；二是調整銷售策略，通過一系列的促銷手段，使項目的銷售量和銷售目標相吻合。這兩項調整，主要取決于各家地產商的資金。資金脆弱者，必須要完成先前制訂的目標；資金情況比較好的公司，則可以適當調低銷售目標。

　　在房企的資金方面，此前，有多家機構發布報告稱，房地產公司目前的資金比較緊張，但是，一些房地產上市公司已經發布的2010年上半年財報卻清楚地顯示，開發商目前遭遇的資金危機，并沒有想象的嚴重。

　　中原地產曾根據富力、金地、萬科等十家房地產公司2009年的年報統計發現，這些公司今年到期的短期借款總額為448億元，但這些公司的貨幣資金總額達到1142.5億元。同時，這十家房企今年上半年的購地金額達到857億元，但是它們上半年的銷售額達到1463億元。

　　而在融資方面，此前，世茂股份就和海爾家居簽署合作協議，由后者的財務公司向世茂股份提供3.5億元的貸款，這也成為內地首例供應商貸款。而金地、中海、復地等開發商則自建基金，投資自己開發的房地產項目。擁有海外資本市場途徑的恒大、碧桂園、雅居樂等則通過發行高息票據長期借款。

　　一些業內人士介紹說，除了上述融資渠道外，不少實業企業家甚至主動向房地產公司提供資金，或借貸或股權合作，甚至以自己公司的土地和品牌開發商合作等方式，幫助這些公司擴大資金渠道。

　　中原地產分析師許萌說，僅就現階段來說，開發商實際上并不太缺錢。而真正可能會令他們遭遇財務困難的是今年9月以后的供應高峰，此時可能會因為項目間的競爭，而造成一些公司缺錢。

　　此前，金地、世茂等多家房地產公司宣布，為了實現年初制訂的目標，公司將會在9月份以后大量推出新盤。而多家研究機構對北京、上海等多個城市7月份的市場成交調查表明，上述城市的成交量大幅上升的主要是大幅降價樓盤和價格低開的樓盤，是個別樓盤在拉動整個市場的成交量，并不能由此說明四個主要城市的市場已經復蘇。這意味著日后即將涌出的大量新項目推廣，仍然需要以低價或降價來吸引客戶。(記者 楊羚強 )