品牌公司進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn) 北京30項(xiàng)目進(jìn)入活躍期

　　從百貨商場(chǎng)到商圈，從容納大型SHOPPING MALL的步行商街到城市綜合體，城市的每一次飛躍，必然帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)。國(guó)貿(mào)、華貿(mào)、星光新天地、世貿(mào)天階……眾多經(jīng)典的地標(biāo)性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)，不僅承載了北京國(guó)際化都市的發(fā)展進(jìn)程，更成為拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)力引擎，改善了北京人的生活和消費(fèi)品質(zhì)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，下半年，北京開(kāi)業(yè)、招商、開(kāi)工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目近30個(gè)。專家預(yù)測(cè)，以建設(shè)世界城市為目標(biāo)的北京，正在迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的一個(gè)波峰。

　　數(shù)據(jù)顯示，受經(jīng)濟(jì)全面企穩(wěn)回升以及遏制住宅過(guò)快上漲的調(diào)控政策的雙重合力帶動(dòng)，北京商業(yè)地產(chǎn)從今年5月以來(lái)出現(xiàn)穩(wěn)步回升，呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊漲”的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)下半年進(jìn)入開(kāi)業(yè)、招商、開(kāi)工等活躍期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將近30個(gè)，與此同時(shí)，萬(wàn)科、中糧、華潤(rùn)、金地等一批實(shí)力品牌房企也紛紛搶灘商業(yè)地產(chǎn)，實(shí)施戰(zhàn)略性布局。

　　商業(yè)形態(tài)不斷豐富

　　開(kāi)發(fā)模式不斷升級(jí)

　　在2002年以前，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本不存在系統(tǒng)的規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)，其管理也僅局限于收取租金和提供簡(jiǎn)單的物業(yè)服務(wù)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，原有的商品零售和批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)不能滿足商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展對(duì)物業(yè)的要求；復(fù)合商城、購(gòu)物中心、商業(yè)步行街和專業(yè)市場(chǎng)等新興的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)在社會(huì)需求的推動(dòng)下獲得了快速發(fā)展。住宅配套型商業(yè)、大中型SHOPPING MALL、特色主題商業(yè)街、租售并舉類的集中商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)模式、城市綜合體模式等不斷涌現(xiàn)。

　　這些不同模式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)操作各有特點(diǎn)，并逐步實(shí)現(xiàn)了合理的項(xiàng)目操作，減少了社會(huì)資源的無(wú)謂浪費(fèi)，也成就商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期繁榮。從最初由各小區(qū)臨街底商、裙樓、門市房形成的配套商業(yè)，到以大型百貨商廈為中心的區(qū)域商業(yè)，現(xiàn)今以超級(jí)購(gòu)物中心為代表的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)物業(yè)模式在經(jīng)歷了一系列變革之后，正在向復(fù)合型地產(chǎn)模式發(fā)展。

　　投資成交逐年加大

　　商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期看好

　　來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，從2003年起，商業(yè)地產(chǎn)投資額在北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額中的占比不斷增加。2008年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額1908.7億元，商業(yè)地產(chǎn)投資總額為240.4億元，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的12.6%，是2003年占比的2.5倍。隨著政府將促進(jìn)消費(fèi)列為未來(lái)經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資的比重仍將上漲。統(tǒng)計(jì)顯示，在度過(guò)了2008年行業(yè)低迷期后，2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，開(kāi)發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)的意愿逐步恢復(fù)，土地市場(chǎng)成交活躍，土地溢價(jià)水平上漲。截至2009年11月，北京市共成交商業(yè)用途土地21塊，規(guī)劃建筑面積202.4萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)90%和113.1%；土地成交價(jià)格的平均溢價(jià)率為39.3%，同比上漲105.8%，土地交易活躍程度可見(jiàn)一斑。

　　同時(shí)，成交數(shù)據(jù)顯示，2009年1-10月，北京市商業(yè)用房累計(jì)成交面積103.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.6%。專家分析，商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)信心的恢復(fù)明顯滯后于經(jīng)濟(jì)，成交的活躍以及庫(kù)存的進(jìn)一步減少，預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)用房租售價(jià)格還將維持上漲的趨勢(shì)。

　　另外，今年4月調(diào)控以來(lái)，住宅市場(chǎng)投資和需求得到有效控制，而商業(yè)地產(chǎn)的銷售量卻呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。有業(yè)內(nèi)人士分析，調(diào)控對(duì)第二三套房的限制將在一定程度上使購(gòu)買商業(yè)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目的門檻拉平，無(wú)疑提高了商業(yè)地產(chǎn)的吸引力。投資熱點(diǎn)將隨著住宅市場(chǎng)的降溫逐漸轉(zhuǎn)移到未來(lái)發(fā)展?jié)摿�較大的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展冷熱不均，部分地區(qū)“商住倒掛”的現(xiàn)象將在未來(lái)一段時(shí)間得到緩解。

　　新城建設(shè)成為

　　商業(yè)地產(chǎn)新引擎

　　隨著北京城市發(fā)展目標(biāo)、理念和形式的轉(zhuǎn)變，城市建設(shè)將更加突出城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，快速推進(jìn)郊區(qū)城市化進(jìn)程。中心城區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)將逐步向新城和城市外圍轉(zhuǎn)移，郊區(qū)新城將成為北京經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極。隨著北京城市規(guī)劃的發(fā)展及各個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心的形成，北京的商圈也不斷更新發(fā)展。

　　專家分析，未來(lái)將很難完全界定傳統(tǒng)商圈與新興商圈之間的區(qū)別。北京較傳統(tǒng)的商圈有西單、王府井、CBD、朝外、建外、公主墳等，然后隨著時(shí)間的推移，在北京的環(huán)形城市結(jié)構(gòu)的周邊形成了眾多的商圈，新興商圈不斷形成，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，“多中心”特征日益明顯。隨著住宅區(qū)域的不斷外擴(kuò)，商業(yè)規(guī)劃也隨之跟進(jìn)，多個(gè)商業(yè)區(qū)域中心或新興商圈在北京各個(gè)地區(qū)興起，通州、大興等區(qū)域商圈正在快速崛起。以通州為例，按照政府“建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際新城”的規(guī)劃，首批啟動(dòng)的運(yùn)河核心區(qū)將計(jì)劃開(kāi)建14個(gè)不同業(yè)態(tài)內(nèi)容的城市綜合體項(xiàng)目，這將極大改善通州目前商業(yè)、商務(wù)配套設(shè)施不完善的現(xiàn)狀，同時(shí)，此舉也將對(duì)北京“CBD東擴(kuò)”的規(guī)劃起到積極的推動(dòng)作用。

　　品牌房企加大

　　商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略布局

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平認(rèn)為，所有的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)都是從住宅起家并向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的。他形象地將這些企業(yè)分成三類。第一類為主動(dòng)轉(zhuǎn)型。以萬(wàn)達(dá)為代表。作為搶先進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，多年前就主動(dòng)尋求轉(zhuǎn)型，如今遍布全國(guó)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已令其成為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍者。第二類為被動(dòng)轉(zhuǎn)型。面對(duì)金融危機(jī)及宏觀調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，以及政府城市規(guī)劃的限制，一些企業(yè)為平衡財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也開(kāi)始逐漸進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和布局。例如，萬(wàn)科提出未來(lái)將加大在商業(yè)地產(chǎn)的投入，逐步實(shí)現(xiàn)2/8理論的配比，中糧集團(tuán)也表示，未來(lái)將把商業(yè)地產(chǎn)部分在其整體布局的比例提升至20%以上。

　　最后一類是盲從型。這類企業(yè)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略布局和持續(xù)的項(xiàng)目規(guī)劃，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)和管理能力，跟風(fēng)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　專家評(píng)論，目前，越來(lái)越多的大型品牌房企憑借雄厚的資金實(shí)力和強(qiáng)大的管理系統(tǒng)，自行持有商業(yè)物業(yè)比例加大，不急于出售物業(yè)產(chǎn)權(quán)在短期內(nèi)獲取利潤(rùn)，而是自行持有，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行整體規(guī)劃和統(tǒng)一管理，這也促使了商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)和規(guī)模不斷上升。 (記者 董家聲)