深圳嚴打“陰陽合同” 中介幫簽罰5萬

　　9月起,中介幫助做“陰陽合同”將被罰5萬元,未取得預售許可證就內部認購房屋每套罰10萬元,這是記者從新近出臺的《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》(以下簡稱《辦法》)獲悉的。該《辦法》自2010年9月1日起正式施行,對房地產(chǎn)市場的各個環(huán)節(jié)進行了規(guī)定,除明確打擊“陰陽合同”、“捂盤惜售”外,還首次對處罰標準等一一進行了明確。

　　房屋售價調整15%以上需備案

　　《辦法》對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)(土地)估價、房地產(chǎn)行業(yè)組織、監(jiān)督檢查、法律責任等房地產(chǎn)市場的各個環(huán)節(jié)都進行了規(guī)定和約束。地產(chǎn)人士分析,在樓市新政出臺100天后深圳樓市沒有出現(xiàn)預期中的房價下降,部分區(qū)域甚至出現(xiàn)房價上漲的勢頭,深圳市政府可能會以行政管制的方式,加強對房地產(chǎn)市場各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督和檢查。但該人士同時也認為,由于大部分條款沒有細則,執(zhí)行起來恐怕有一定難度。

　　《辦法》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)項目應當在申報立項時,按照國家有關規(guī)定建立項目資本金,在商業(yè)銀行設立專戶存儲,專項用于項目建設；并要求房地產(chǎn)開發(fā)項目申請預售前,項目資本金賬戶余額應當不低于項目資本金的10%,并在項目取得規(guī)劃驗收合格憑證后,方可提取使用。這些條款進一步約束了開發(fā)商的資金使用,提高了開發(fā)商的開發(fā)門檻。

　　為了打擊房價過快增長,《辦法》還規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照經(jīng)備案的銷售價格,明碼標價銷售商品房。確需調整銷售價格且調整幅度超出備案價格15%的,應當在調整價格前辦理備案變更。《辦法》還禁止開發(fā)商通過囤積截留房源、捂盤惜售等方式限制銷售數(shù)量,操縱價格。

　　以內部認購變相銷售每套罰10萬

　　《辦法》還要求,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得商品房預售許可證前,不得直接出售或者以內部認購、內部認籌等方式變相出售商品房。取得預售許可證后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在10日內通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)一次公示全部預售商品房、預售時間、預售地點、預售方式及預售價格,不得以內部認購、內部認籌等方式進行非公開預售。

　　《辦法》還將“陰陽合同”納入條文管理,規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得為交易當事人規(guī)避房地產(chǎn)交易稅費或者就同一房地產(chǎn)簽訂不同交易價款的不同合同提供便利,也不得對交易當事人隱瞞真實的房地產(chǎn)交易價格等信息,賺取交易差價,違反這兩種規(guī)定的將處以5萬元罰款。

　　《辦法》首次對多項違法違規(guī)行為的處罰進行了明確,罰款從最低1萬元到10萬元不等。其中,商品房銷售價格未申報備案或者調整銷售價格未按規(guī)定辦理備案變更的,由價格監(jiān)督執(zhí)法部門責令改正,處10萬元罰款；未取得預售許可證而銷售或者以內部認購、內部認籌等方式變相銷售商品房的,除由主管部門責令停止違法銷售行為外,還將按實際銷售的商品房數(shù)量每套處10萬元罰款。

　　-業(yè)內解讀

　　亮點一打擊內部人員炒賣房屋

　　第38條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或者從業(yè)人員通過本經(jīng)紀機構購買、出售、承租、出租房地產(chǎn)的,應當在簽訂房地產(chǎn)轉讓、租賃合同前書面告知交易當事人并取得交易當事人書面同意。

　　解讀:這一條明確中介在購買、出售房屋時要簽訂合同告知交易當事人并獲得對方書面同意。如果嚴格執(zhí)行,可限制中介等房地產(chǎn)市場內部人員炒買炒賣房屋。

　　亮點二明確處罰標準,操作性更強

　　第七章第72條商品房銷售價格未申報備案,未取得預售許可證而銷售或者以內部認購、內部認籌等方式變相銷售商品房的,每套處10萬元罰款(截錄)

　　解讀:本辦法對多項條款的違法違規(guī)行為的處罰進行了明確,以前這些雖有條文限制,但對于怎樣處罰卻一直沒有明確規(guī)定。

　　亮點三遏制“陰陽合同”

　　第41條第74條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得有下列行為:為交易當事人規(guī)避房地產(chǎn)交易稅費或者就同一房地產(chǎn)簽訂不同交易價款的不同合同提供便利……違者處5萬元罰款(截錄)。

　　解讀:這是以前沒有的,這一條如果嚴格執(zhí)行,可達到遏制“陰陽合同”的效果,對市場產(chǎn)生很大影響。記者/曲廣寧