富力十號謎局：“二手房”與“團購”潛規則

　　7月22日，“富力十號”項目取得預售許可證。翌日，富力十號開盤新聞會在京舉辦，富力地產北方區總經理張輝向京城40余家媒體高調宣布 “富力十號”項目將正式開盤，記者7月30日在北京房地產交易管理網上看到，該項目已簽約銷售，表明富力十號已正式開盤。

　　然而，記者發現富力十號項目卻一直未公開銷售。經記者咨詢，項目售樓處先是表示房源已全部被團購，隨后又改口稱還未開盤，但記者同時發現一些中介卻在網絡上發布有該項目的二手房銷售的消息。

　　在網上的論壇里，不少網友都對“富力十號”的銷售情況表示了疑問，網友們紛紛質疑：為何售樓處買不到新盤卻可以在中介那里買到二手期房呢？ 富力十號到底是被團購了還是在變相捂盤呢？

　　為了消除網友的疑問，記者進行了一番調查，希望能揭開事件的真相。

　　二手房比新房“先”生

　　“富力十號”位于北京市廣渠路10號，該項目由富力地產于去年5月以10.22億元競得，樓面均價1.5萬元/平方米，制造了去年北京第一個樓面地王。

　　富力十號周邊是富力地產前期開發的富力城項目，在通往富力十號的路上，一條不足200米的街道上四分之一左右的商鋪都是二手房中介門店，記者粗略數了有20家左右，中介門口都掛著大量富力城二手房的出售信息，價格多在3萬元/平方米以上。

　　記者聯系了兩家在網上發帖表示有富力十號二手房房源的中介，一家中介表示，該項目的內部價為3.8萬/平方米，二手房的價格為3.9萬/平方米，還稱可以改底單，可以網簽。另一家報價更是低到了2.8萬/平方米，并稱是項目股東急于變現，所以低價出售，并表示是直接跟開發商簽合同，跟新房手續一樣。

　　記者曾三次致電富力十號售樓處，對方均表示新房未公開銷售，也就是說在新房未公開上市的情況下，二手期房就已經公開上市了。那么，這些二手房是怎么流入市場的呢？

　　“團購”：另類“捂盤”？

　　7月30日，富力十號售樓處銷售人員對記者表示：“公司領導交待項目不用賣了，全都已經被團購了。”當記者詢問團購對象及成交價格多少時，銷售人員均表示不清楚。銷售人員對記者說，如果真想買，可以等項目二期開盤來買，但二期的價格和開盤時間均不確定。

　　隨后，記者在北京房地產交易管理網上看到，此次開盤的富力十號項目有三棟：兩棟普通公寓和一棟面積為400平方米以上的大戶型高級公寓，總共114套房源，截止記者發稿時，已簽約套數為56套，三棟樓皆有可售房源。因此，售樓處所說的“全被團購了”顯然與北京房地產交易管理網公布的信息是相矛盾的。

　　記者試圖聯系張輝了解相關情況，可是其電話一直處于無人接聽的狀態。8月3日，記者再次致電富力十號售樓處，其銷售人員卻改口稱表示，項目還未開盤，并表示項目從未公開銷售過。

　　不管是團購還是未開盤，富力十號項目開盤后，并未公開銷售這一事實已不容置疑，這已違背今年4月30日出臺的《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》所作規定。《通知》要求對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在3日內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發企業，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格，對存在違法違規行為的要追究相關人員的責任。

　　富力十號有大量可售房源卻不公開銷售，一會說被團購，一會說是尚未開盤，富力地產是有難言之隱還是在捂盤惜售呢？

　　不公開銷售存疑問

　　根據該項目1.5萬元/平方米的樓面均價，業內均估計富力十號的預計售價應該在4萬左右。

　　記者調查了富力十號附近的二手房和新房的價格。在該項目附近的中介一條街上，一位姓謝的中介人員表示，富力十號周邊的富力城項目當前二手房的均價為34488元/平方米。新房方面，距離富力十號一公里左右的首城國際中心項目最早于2008年開盤，樓盤容積率遠高于富力十號，目前均價為38880元/平方米；另外，距離富力十號4公里左右的萬科藍山項目樓面價為11000元/平米，去年年底開盤，目前均價40000元/平米。

　　因此，無論是和二手房，還是和新房相比，富力十號的價格都應在4萬/平方米以上才符合常理。記者在北京房地產交易管理網上看到，富力十號已簽約房子的銷售均價不到38200元/平方米。富力十號以不到38200元每平米的低價開盤卻不公開銷售，是和政府與購房人玩躲貓貓的游戲嗎？

　　記者曾三次致電富力十號售樓處，7月30日對方表示房子已被團購完了，8月1日和8月3日，對方均表示房子還沒開盤，不對外銷售。

　　那么已經簽約賣出的56套是怎么賣出去的呢？富力十號為何要“內部銷售”呢？記者將這些疑問用手機短信給富力地產全國營銷負責人，截至記者發稿，對方未回復。

　　開盤亂象叢生

　　作為去年北京第一個樓面地王項目，富力十號開盤的消息備受關注，但是其開盤以來，其銷售方式和銷售價格等方面問題重重：為何開盤后未公開銷售即團購？為何團購后二手房馬上在市場露面？為何二手房中介表示開發商同意改底單？為何低價團購卻不公開銷售？為何開盤后又稱未開盤？富力十號開盤僅十天左右便亂象叢生，種種疑團令人費解。記者近日多次致電富力地產多名高管，希望能了解事件原委，但截至記者發稿時，對方均未給予答復。關于此事，本網記者還將繼續關注。

　　費盡心機拿“地王” 富力地產負債率達90%

　　“富力十號”開盤前不久，富力地產公布了上半年業績。上半年富力地產獲得協議銷售額累計約125.16億元，較去年同期下降2%；銷售總面積達約105.23萬方米，下降22%。花旗銀行的分析報告指出，富力地產的負債比率過高，達到90%，該機構認為，房地產市場的整體環境正在惡化，且由于貸款政策緊縮，下半年交易難有強力反彈，因此富力地產難以達到全年300億元的銷售目標。

　　上半年銷售不佳，可是富力還是不惜花巨資拿地。4月28日，富力以70.5億元的總價拍得位于天津津南區咸水沽鎮的1933畝土地，刷新了天津單一項目樓盤的體量記錄和最高地價紀錄。

　　一邊是花錢拿地，一邊銷售收入卻不見起色，富力地產錢根緊縮的狀況已經顯露。業內人士估計，富力十號被低價團購，是富力為了快速回籠資金的不得已的選擇，該人士表示，在房地產市場銷售遇冷的狀況下，低價整體出貨是開發商在資金緊缺的情況下，最有效的“圈錢”方式。也有人指出，低價團購實為其內部操控，是利益在作怪。記者徐沛宇