北京市住建委：公租房租金將“聽民意”

　　近日，北京公布了3個公租房項目的成本租金，每平米從22元/月至30元/月不等。新華社記者上周六發表時評，質疑公租房成本租金偏高。市住建委昨天表示，此次公布的成本租金并非實際將收取的租金，北京目前尚未確定具體公租房項目的租金標準，將來的租金標準肯定會根據市場租金下浮計算，并且會綜合各方面意見。

　　市住建委相關人士表示，目前公布的成本租金，僅僅是按照公租房成本測算出的租金，并非最終的租金標準。按照《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》的規定，將來在公租房項目配租時，會結合承租家庭的負擔能力，并根據同類地段類似房屋市場租金一定比例下浮，確定公租房項目的租金。不同地段和區域的公租房將確定不同的租金標準。

　　目前，北京公租房均處于建設期間，未正式投入使用，還未確定具體每個項目的租金標準。據了解，首批公租房項目有望在今年年底配租。

　　這位負責人還表示，北京的公租房和所有保障房一樣，都堅持“陽光工程”，在每一個階段都會聽取各方面的意見。將來租金標準的確定，同樣也會綜合各方面意見，由相關部門核定后公布。對于是否采取舉行聽證會的方式，這位負責人說，目前尚未確定。

　　焦點 1

　　高價公租房有違初衷？

　　相關人士稱若定價過低，公租房退出將成難題

　　前日，相關人士稱“北京公租房的成本租金計算是合理的。”有網友指出，“高價”公租房違背了建設公租房的初衷，建議公租房租金應在市場價的1/3左右。

　　一位參與制訂北京公租房相關政策的人士認為，公租房與廉租房不一樣，廉租房面向的是低收入家庭，是城市中最困難的群體，政府有責任去保障這些人群。公租房面向的是夾心層人群，暫時買不起房，過渡性居住，這個范圍很寬，月收入七八千的家庭，也可以申請公租房。因此，公租房租金的定位應該是低于市場租金，但不能過低。如果太低，誰都不愿搬走，將來退出就成為難題。對于公租房，政府已免去了土地溢價，并有稅費的優惠政策。如果過低就意味著政府多補貼，而政府大量補貼夾心層，對納稅人也不公平。

　　數說：據報道，7月北京住房租賃均價為每套2797元/月。按照平均80平米的租房面積算，每平米每月租金超過34元。

　　焦點 2

　　拆遷成本為何入建設成本？

　　政策房開發商稱一級開發“成本錢”必須要支付

　　針對相關人士“公租房的建設成本在每平米6000元到8000元”的說法，有網友稱，拆遷成本不應計入公租房的建設成本中，就算有拆遷成本，也不能算到公租房承租人頭上。

　　上述參與制訂公租房政策的人士稱，不同區域的一級開發成本不同，公租房大多位于軌道交通沿線，大約每平米在三四千元。公租房的工程建筑安裝成本約每平米三四千元左右。兩者相加，建設成本在每平米6000元到8000元。

　　一位政策房的開發商表示，土地必須先經過拆遷、場地平整等一級開發，成為能蓋房子的“熟地”后才能供應。一級開發就相當于土地的成本。以四、五環一帶地鐵沿線土地為例，最高的一級開發成本接近每平米1萬元，較少的也在每平米5000元左右。無論是劃撥的土地，還是招拍掛出讓的土地，一級開發這個“成本錢”都是需要支付的。政府提供給公租房的土地是成本價，無償放棄土地收益。如果一級開發成本也不計算在內的話，政府就要倒貼。

　　說法：據《國際金融報》報道，中國房地產信息集團分析師薛建雄稱，資金問題是公租房能否推廣的關鍵。如果不把地價計入，先從建安成本考慮，租金回報率還是會比較高。如果用租金回報作為抵押來發REITs(房地產投資信托基金)，就可以解決資金的問題。

　　焦點 3

　　公租房為何不“因人定價”？

　　相關人士稱解決貸款壓力后可按收入確定租金

　　鑒于外地公租房政策多為“因人定價”，有網友表示，北京公租房價格不應該統一定價，因為不同的地段和房子租金不應該一樣。目前，各地的公租房方案多是“因人定價”，北京也應該進行嘗試。

　　上述參與制訂北京公租房相關政策的人士認為，與經適房、限價房等出售型政策房不同，公租房是租賃型的，這使得資金的回籠速度很慢。政府沒有能力投入巨大的資金建設公租房。目前公租房的成本投入主要依靠貸款。而貸款是要支付利息的，在公租房運行的初期，如果租金收入連利息都支付不了的話，貸款就會“利滾利”、越來越多。公租房也無法持續循環下去。“本金還清后，公租房就完全屬于政府了，就幾乎沒有了成本租金，公租房的租金就可以靈活掌握了。政府可以根據不同收入的家庭收取不同租金的方式，來確定公租房的租金標準。收入越低的家庭可以收取越低的租金，收入較高的家庭則可以收取較高一些的租金。”

　　說法：參與制訂的這位人士稱，在公租房使用租金償還利息的同時，政府可以每年從財政中拿出一部分錢來，逐步償還公租房的貸款本金。計算顯示，如果每年償還1%的話，需要39年就可以將本金還清。如果每年償還2%的話，需要27年。　

　　本報記者 馬力 湯陽

　　- 前世今生

　　公租房“排外”曾遭媒體質疑

　　擴大房源籌集方式后向非京籍人士開放，具體細則正在制訂

　　一場圍繞租金展開的質疑，把公租房這個北京最“年輕”的住房保障品種，推到了風口浪尖上。回溯北京公租房的歷史，雖然時間并不長，但從它“出生”開始就備受社會關注。

　　出生

　　讓保障房變“租售并舉”

　　公租房的“前世”，要追溯到2008年。2008年年初，北京表示將推出一個新的政策性住房———政策性租賃房，供一些暫時買不起房的人過渡性居住。對于它的覆蓋人群，副市長陳剛當時表示，它的使用范圍較寬，包括畢業大學生、外來人口等。此后，相關政策的研究和制定隨之開始。

　　2009年5月，按照住建部的統一要求，北京將“政策性租賃房”改名為“公共租賃住房”。“公租房”這個新名詞首次見諸媒體。當年8月，《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》出臺，北京也成為了全國首個推出公租房的城市。

　　相關負責人當時解讀認為，“公租房政策的出臺，標志著北京的住房保障由‘以售為主’，開始向‘租售并舉’轉化。至此，北京的住房保障品種，從原來的廉租房和經適房兩類，增加到廉租房、經適房、限價房和公租房四大類。對沒有購房支付能力的低收入家庭實行廉租政策；對有一定支付能力的低收入住房困難家庭配售經適房；針對中等收入家庭的自住需求提供限價房；針對夾心層和過渡期住房需求提供公租房。”

　　成長

　　集體土地建房供“蟻族”住

　　不過，在這次出臺的管理辦法中，外來人口并沒有覆蓋到公租房的范圍內。試行辦法明確，公租房的供應對象是已通過政策房審核的家庭，限定為本市戶籍。這隨之引起了媒體的質疑。

　　市住保辦相關人士說，并非沒有考慮到非京籍人士的需求。當時，廉租房、經適房、限價房申請家庭的審核數量已達10多萬戶。“這10多萬戶中，有一大部分人還是處于輪候狀態，或無力購買。比如年齡偏大、申請貸款時有問題。他們愿意租政府提供的房屋。考慮到輪候家庭的量比較大，剛開始建設的公租房可能還滿足不了他們的需要。所以在辦法的試行階段，優先考慮了這部分家庭。”

　　公租房推出的第一年，北京計劃新建和收購房源50萬平米。此時，公租房的模式還僅限于政府組織建設和收購這兩種方式。

　　隨著時間的推移，政策也發生了變化。2009年年底到2010年年初，市住建委和市規劃委均表示，除了政府組織建設和收購的公租房外，還鼓勵國有企業、產業園區和社會單位利用自有土地建設公租房，解決本單位職工和引進人才住房需求；鼓勵集體經濟組織盤活集體建設用地，按照規劃建設公租房，提供給“蟻族”等外來人口居住。這意味著公租房的房源籌集方式擴大，非京籍人士將重新納入到公租房的保障范圍內。

　　雖然公租房已確定將向非京籍人士開放，但哪些非京籍人士可以申請到公租房？需要哪些準入條件？這些均尚未確定。據了解，北京公租房的管理細則正在制定中，細則出臺后會對上述內容進行明確。屆時，非京籍人士就可以開始申請公租房。

　　現狀

　　已超過1萬戶登記公租房

　　今年年初，北京確定的新開工政策房計劃中，公租房是8000套。今年3月，這個目標被提高到1萬套，上個月更是提高到2萬套。至此，公租房成為今年北京臨時增加供應計劃的唯一政策房品種。市住建委主任隋振江還表示，截至上月底，今年已落實公租房建設項目19個，全市建設收購房源數量將達到26067套。截至目前，已經開工11750套。

　　“目前，北京公租房的重心還主要是在建設這一塊，要加大建設力度，提高供應量，讓老百姓看到希望。”市住保辦相關負責人昨天說。根據統計，目前北京已經進行公租房需求登記的家庭超過1萬戶。

　　本報記者 馬力 湯陽