千億資金青睞 商業地產成“香餑餑”

　　從投資客到開發商，調控以來短短的三個月內，已有千億元資金涌入商業地產。這是在地產中國主辦、光耀東方協辦的“新政下避險資金的流向問題”論壇上記者了解到的最新情況。

　　商業地產柳暗花明

　　實際上，被譽為“史上最嚴厲的調控”，其目的之一就是“嚴厲打擊投資、投機行為”，讓投資客撤離住宅市場。目前來看，一線城市交易量的大幅萎縮，昭示著調控效果已經顯現。

　　中國人民銀行金融研究所高級研究員梁猛認為，目前，房地產投資下滑比較嚴重，“經常有個案的報道，零成交的樓盤不在少數。”

　　對此，光耀東方董事長李貴斌表示：“北京銷售量下來了，房價穩住了，從這個意義上來說，國家第一期調控目標已經實現。”

　　在梁猛看來，住房空置率的高低，也能說明投資樓市的輕重程度，“在國際上5%的空置率是正常的，10%就已經危險了，而超過15%、20%就很危險了，美國次貸危機之前的空置率就在15%左右。目前中國住房的空置率很恐怖，有的說法是好幾千萬套。”

　　新政出臺后，住宅投資遭遇了“擠出效應”。 陽光100常務副總裁范小沖認為，目前住宅是調控的焦點，要回歸到改善民生的地位，作為投資或投機市場，可能將被限制得越來越來厲害。“二套房政策、稅收政策，現在很多政策的出臺都在限制住宅方面的再投資，所以在住宅方面的投資肯定面臨著更多的調控風險和政策風險。”范小沖如是說。

　　而投資專家張羽沖認為，目前住宅市場遭遇嚴厲調控，建議投資人到今年九十月份再考慮投資住宅，而商業地產正以其逐漸攀高的回報率和未來的巨大價值，被越來越多的投資者追捧，現在正是投資商鋪和寫字樓的好時機。

　　據了解，最近，各大房企開始加大商業地產的開發比重，而且從住宅市場撤出的部分投資性資金，亦將其觸角伸向了商業地產。

　　商業地產亟需證券化

　　一位不具名的投行人士表示：“據我們了解，已有越來越多的個體投資客、開發商，甚至是一些私募基金、金融保險等資本，正在持幣關注商業地產領域。”

　　更有業內人士預計，從投資客到開發商，調控以來短短的三個月內，已有千億元資金涌入商業地產。

　　“過去，由于國家的金融政策對商業物業限制較大，租金回報率也不確切，投資者更傾向于投資住宅。”范小沖表示，因此在上一輪住宅物業高漲的周期中，商業物業的價值并沒有充分體現出來，在稀缺的地段，出現了“商住倒掛”現象，正因為如此，商業地產存在價值洼地，如果從投資角度而言，商業物業的價值目前開始體現出來了。

　　李貴斌則認為：“投資商業地產最重要的是看其區域的規劃和項目定位。像北京，CBD地區的商業已經很成熟，中關村也頗具規模，相比之下，作為交通樞紐之一的西客站地區則是一塊價值洼地。長安街以西的政務區集結了3100多家政務機關和企業單位，周邊寫字樓供不應求。為了打造高鐵樞紐的目標，目前北京市政府花了很大力氣對西客站進行改造，改善環境的下沉式廣場和地鐵建設都在進行中。所以這個區域的商業地產像光耀東方廣場受到很多企業家和投資者的追捧都在情理之中。”