調(diào)控百日樓市隱現(xiàn)翻轉(zhuǎn)之勢(shì) 開發(fā)商資金鏈趨緊

　　樓市新政出臺(tái)已過(guò)百日，雖然中央政府一直強(qiáng)調(diào)新政將不會(huì)松動(dòng)，但是銀行在堅(jiān)守了一個(gè)月后，房貸政策開始松動(dòng)；開發(fā)商與樓市博弈，始終不愿松口降價(jià)；購(gòu)房者尤其是剛性需求買家則在觀望中，由于政策導(dǎo)向的搖擺而逐漸迷失。與此同時(shí)，在遏制了3個(gè)月的成交量低迷后，上周滬上樓市出現(xiàn)了一輪量?jī)r(jià)齊升的狀況。

　　調(diào)控百日 首現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升狀

　　來(lái)自佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周 (7月26日-8月1日)上海市商品住宅成交面積為15.4萬(wàn)平方米，環(huán)比前周大漲34%，達(dá)到了年均水平的七成，自4月26日以來(lái)，首次突破15萬(wàn)平方米。記者發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致上周全市成交量的上揚(yáng)的，并非個(gè)別項(xiàng)目熱銷，而是整體銷售量的上升，前周成交面積超過(guò)4000平方米的項(xiàng)目?jī)H有5個(gè)，而上周卻達(dá)到了11個(gè)；不僅如此，上周全市商品住宅成交均價(jià)達(dá)到了21207元/平方米，環(huán)比前周大漲20%，終結(jié)了全市均價(jià)連續(xù)七周低于2萬(wàn)元/平方米的紀(jì)錄。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為目前整體調(diào)控政策未有松動(dòng)，因此購(gòu)房者對(duì)于后市看跌還未出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，觀望的狀態(tài)仍將持續(xù)。而上周的量?jī)r(jià)齊升的狀況，也主要是內(nèi)中環(huán)樓盤的促銷力度增大所致。但是成交量一旦反彈，目前庫(kù)存量并不大的開發(fā)商必然也會(huì)再度提價(jià),這將使得調(diào)控遏制房?jī)r(jià)的任務(wù)更為艱難。

　　政策導(dǎo)向又現(xiàn)搖擺

　　“亂花漸欲迷人眼”。“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控“國(guó)十條”出臺(tái)近三月之際，真假消息讓人難辨。上周又出現(xiàn)直指調(diào)控重點(diǎn)“二套房”的消息。

　　日前，住建部政策研究中心副主任王玨林在公開場(chǎng)合表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)即基本面沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，從銷售看，市場(chǎng)仍處于深度觀望期。 “如果現(xiàn)在我們的調(diào)控放松，尤其對(duì)投資和消費(fèi)調(diào)控放松勢(shì)必會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)的更大反彈，后果不可想像。”然而，同為住建部政策研究中心副主任的秦虹卻在近日舉行的某論壇上發(fā)布了2010年第二期房地產(chǎn)政策評(píng)估報(bào)告。報(bào)告建議應(yīng)動(dòng)態(tài)管理二套房貸款，保護(hù)真實(shí)購(gòu)房需求。這被多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是對(duì)二套房松綁的一個(gè)信號(hào)。

　　秦虹卻認(rèn)為，目前政策對(duì)第二套購(gòu)房貸款的利率是懲罰性的，但實(shí)際上目前真正改善型住房需求非常大，也將是支撐中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)五到十年一個(gè)最重要的主體，對(duì)這部分真實(shí)的住房需求應(yīng)該保護(hù)好。為此她建議比如一個(gè)家庭買了第二套住房，如果一年內(nèi)把家庭名下的第一套住房賣掉，家庭名下仍然還有一套房的話，應(yīng)該重新和銀行簽訂合同，來(lái)恢復(fù)第一套房貸款應(yīng)有的優(yōu)惠利率。

　　開發(fā)商資金鏈趨緊

　　雖然目前新政百日后，樓市隱現(xiàn)翻轉(zhuǎn)之勢(shì)，但是業(yè)內(nèi)人士卻向記者透露，開發(fā)商或許已到強(qiáng)弩之末。

　　一方面是樓市交易持續(xù)萎縮，開發(fā)商銷售資金回籠不暢，令開發(fā)商資金鏈吃緊；另一方面銀行信貸的持續(xù)收縮，也令開發(fā)商苦不堪言。分析人士指出，當(dāng)下只有信托公司直接發(fā)行的集合信托產(chǎn)品還算通暢，但房地產(chǎn)信托融資成本非常高，給投資者的回報(bào)率基本要在15%左右，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的綜合融資成本在28%左右，在樓市下行、銷售萎縮的情況下，這幾乎難以維持。

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟則認(rèn)為下半年或面臨開發(fā)商集體降價(jià)。目前的成交量是剛性需求支撐，仍然是脆弱的。預(yù)計(jì)下半年各個(gè)城市的樓價(jià)下降幅度不一。二三線城市泡沫不多，主要由剛性需求拉動(dòng)，因此只要每平方米降價(jià)500元到1000元就可以顯著提升成交量。而泡沫較大的城市和樓盤，相對(duì)于2010年4月的樓價(jià)頂峰將下調(diào)10%到30%。如果樓價(jià)下調(diào)10%至20%，只相當(dāng)于地價(jià)下降7%，而現(xiàn)在部分地段地價(jià)已經(jīng)下降20%至30%，不少開發(fā)商急于售出樓盤回籠資金拿地，已經(jīng)開始布局全國(guó)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。

　　而開發(fā)商們也已經(jīng)開始謀劃“金九銀十”銷售季了。在昨日的采訪中，多家開發(fā)商都表示，公司都將在四季度初推出新項(xiàng)目，而目前對(duì)于新項(xiàng)目的定價(jià)問(wèn)題，“這個(gè)不可能說(shuō)得太細(xì)了，但是基本上定價(jià)大多公司都不止一個(gè)銷售策略。 ”一位開發(fā)商銷售經(jīng)理向記者透露道。記者 張駿斕