公租房緣何成為“公主房”？

　　本期嘉賓

　　中國(guó)價(jià)值指數(shù)首席研究員　　　崔新生

　　上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)　印堃華

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任　尹伯成

　　中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師　　薛建雄

　　編者按：

　　“夾心層”將實(shí)現(xiàn)住房美夢(mèng)寄予公租房，但并不低的租金讓“公租房”尷尬成為“公主房”。北京市住建委日前公布近期開(kāi)工的3個(gè)公租房項(xiàng)目的成本租金，這也是北京市首次公布初步測(cè)算的公租房項(xiàng)目成本租金。不過(guò)，每平方米每月高達(dá)二三十元的租價(jià)不僅沒(méi)比市場(chǎng)價(jià)低多少，有的甚至比市場(chǎng)價(jià)還高。

　　據(jù)了解，在全國(guó)率先開(kāi)展公租房建設(shè)的重慶，公租房的租金基本控制在市場(chǎng)租金的60%以內(nèi)。而在香港特區(qū)，由政府提供的“公屋”租金僅為同地區(qū)市場(chǎng)價(jià)的25%，解決了將近1/3香港市民的住房問(wèn)題。

　　事實(shí)上，這一被稱為中國(guó)內(nèi)地版“公屋”的住房新型態(tài)，存在的諸多問(wèn)題長(zhǎng)期以來(lái)受到不少質(zhì)疑，比如“排外”是否合理、執(zhí)行時(shí)會(huì)不會(huì)像經(jīng)濟(jì)適用房一樣被富人“揩油”，建設(shè)的巨額資金投入從哪里來(lái)等都成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　門檻

　　“排外”恐成敗筆

　　盡管公租房已經(jīng)在解決城市夾心層問(wèn)題上起到了應(yīng)有的作用，但還是有觀點(diǎn)認(rèn)為，公租房標(biāo)準(zhǔn)并不完美。北京方面，公租房暫不向非京籍申請(qǐng)人開(kāi)放；上海則將外來(lái)人口申請(qǐng)資格的門檻設(shè)置為：持有《上海市居住證》和連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金達(dá)到規(guī)定年限。由于沒(méi)有確定規(guī)定年限是5年、10年還是20年，上海的公租房政策顯然也有著許多混沌之處。隨著業(yè)界對(duì)公租房的標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議升級(jí)，我們不得不思考怎樣的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)才算是合理？

　　印堃華：上海公租房意在解決在上海工作的流動(dòng)人口的困難。事實(shí)上，申請(qǐng)?jiān)O(shè)置某些條件也是必須的，否則“魚龍混雜”難以實(shí)施。申請(qǐng)人至少應(yīng)有穩(wěn)定的工作，基于社保全覆蓋，上海對(duì)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金的年限有所規(guī)定是合理的；而北京的“公租房暫不向非京籍申請(qǐng)人開(kāi)放”，目前看起來(lái)確實(shí)是不太切合實(shí)際，根本無(wú)法解決流動(dòng)人口面臨的困境。

　　崔新生：客觀來(lái)說(shuō)，我國(guó)部分地區(qū)“排外”的公租房標(biāo)準(zhǔn)有一定的理由，美國(guó)、日本等其他國(guó)家也是這樣操作的。而更關(guān)鍵的原因或許在于，這些城市主要是想先將本地城市人口的住房問(wèn)題解決好，不然對(duì)不少城市，尤其是像北京這樣的大城市，就可能會(huì)出現(xiàn)亂套的情況。

　　但相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并不人性化，因?yàn)闉橄嚓P(guān)城市作貢獻(xiàn)的人有很多。如果可能的話，可以改進(jìn)公租房的申請(qǐng)門檻，比如，建立一個(gè)貢獻(xiàn)制度或信用制度，從非經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，并結(jié)合戶籍及社保制度等方面的改革，真正考慮到外來(lái)務(wù)工人員的切身利益。

　　尹伯成：公租房需要一定的門檻，應(yīng)該是由在某個(gè)城市確實(shí)有正式工作合同、確實(shí)存在住房困難的居民，包括外來(lái)務(wù)工人員來(lái)進(jìn)行申請(qǐng)。否則的話，秩序就容易亂，很多該申請(qǐng)的家庭不能申請(qǐng)到。

　　薛建雄：這些條件確實(shí)存在不合理性，這等于是抬高了上海、北京戶籍的價(jià)值。實(shí)際上，只要是在這個(gè)城市交過(guò)一年以上社�；蛩慕鸬娜�，就意味著肯定為這座城市做過(guò)貢獻(xiàn)，沒(méi)有什么理由將他們排拆在公租房體系之外。

　　當(dāng)然，公租房在剛剛建立之時(shí)，可能存在房源不足，短期之內(nèi)受益面有限的問(wèn)題。但采用戶籍制度將外地人排斥在外是很不公平的，如果采取納稅多少，或考量收入水平等方法可能會(huì)更公平一些。

　　定價(jià)

　　租金參照收入

　　公租房的價(jià)格，無(wú)疑是市場(chǎng)關(guān)注的一大焦點(diǎn)。日前，北京的公租房定價(jià)就遭到了媒體的批評(píng)，而官方迄今為止還未給予正式回應(yīng)。不過(guò)，也有城市制定了比較合理且為廣大居民所能接受的價(jià)格。比如，昨日，廣州市住房保障辦表示，廣州公租房最高房租擬為市場(chǎng)價(jià)六折，而常州、南京等地的價(jià)格也為部分居民所接受。那么，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，怎樣的定價(jià)才是最合理的？

　　印堃華：在我看來(lái)，北京每平方米每月高達(dá)二三十元的租價(jià)根本就不能算是“公租房”。公租房的租金價(jià)格必須得明顯低于市場(chǎng)，根據(jù)各地情況，將申請(qǐng)人的收入水平列入考慮范圍。比如上海的本科畢業(yè)生能拿到2000元至2500元的工資，那么租賃1間房的價(jià)格就應(yīng)控制在750元至1000元。另外，也可將“公租房”視為“宿舍”來(lái)發(fā)展，就如目前市場(chǎng)上的研究生公寓可以合租，價(jià)格方面也很便宜。

　　崔新生：與市場(chǎng)價(jià)格相差無(wú)幾的公租房?jī)r(jià)格肯定是不可取的，而公租房租金為市場(chǎng)價(jià)的60%、70%也并不完全科學(xué)。現(xiàn)在，最重要的恰恰是從公共福利而不是盈利標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行綜合權(quán)衡，具體來(lái)看，可制定這樣的標(biāo)準(zhǔn)：將申請(qǐng)人的收入標(biāo)準(zhǔn)作為參照體系，并結(jié)合各方面情況對(duì)相關(guān)人士進(jìn)行全面評(píng)估。

　　薛建雄：過(guò)高自然沒(méi)有市場(chǎng)，而過(guò)低可能會(huì)和經(jīng)濟(jì)適用房一樣碰到權(quán)力尋租。所以一個(gè)相對(duì)合理的價(jià)格也是公租房政策的本意，公租房主要目的就是要促進(jìn)社會(huì)建立一個(gè)穩(wěn)定的租賃房市場(chǎng)。

　　但是目前房?jī)r(jià)過(guò)高，導(dǎo)致租金回報(bào)過(guò)低是一個(gè)矛盾。不過(guò)既然是政府推動(dòng)建立租賃房市場(chǎng)以及意在對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià)起到抑制作用。那么，測(cè)算房?jī)r(jià)就應(yīng)該以建安成本(房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本)為主，而不能參考目前的房?jī)r(jià)或地價(jià)加建安民本的概念，因?yàn)榈貎r(jià)是被高房?jī)r(jià)抬高的。

　　尹伯成：不能太高，而部分地區(qū)略低于市場(chǎng)的定價(jià)也不合理。比較合理的價(jià)格水平是市場(chǎng)行情50%至70%這樣的水平，“封頂”則不能超過(guò)市場(chǎng)價(jià)格的70%。