北京樓市調控效果已顯現 整體房價已向下松動

　　4月17日，國務院針對房地產市場出臺新“國十條”，北京隨后出臺更嚴格的調控措施，如今新政執(zhí)行已滿百日，本報記者多路探訪發(fā)現，政策調控效果已經顯現，購房者普遍持觀望態(tài)度，新舊房交易量明顯下跌，部分開發(fā)商推出優(yōu)惠打折措施變相降價，整體房價已經向下松動。

　　【新房市場】

　　成交量新政后跌近八成

　　2010年前7個月的新房交易量統(tǒng)計顯示，新政后新建商品住宅成交20081套，較新政前下跌了79%。同時，1月至7月，新房每平米成交均價分別為25874元、25001元、34149元、36749元、34847元、34630元、32102元。1月至4月，價格呈遞增狀態(tài)，在4月達到最高值36749元，而自4月新政實施后，這個數據明顯下探。經過計算，上月新房均價與4月最高峰相比，均價每平米下跌4647元，跌幅達到了12.6%。

　　北京多家房屋經紀公司跟蹤統(tǒng)計的數據顯示，新政前后均有成交的樓盤共有331個，其中價格下跌樓盤為153個，跌幅超過10%的樓盤達到87個，占價格下降樓盤比重的56.9%，價格下跌樓盤多數為前期價格漲幅過快、透支嚴重的區(qū)域。另外仍有174個樓盤成交均價上漲，其中漲幅超過10%的樓盤為96個，多數以中小戶型為主。

　　值得注意的是，價格高于4萬元/平米的高價樓盤，半數在新政后成交價上漲，如七星摩根廣場新政后成交均價為85304元/平米，漲幅為16.8%。

　　中國房地產聯盟秘書長陳云峰表示，去年樓市紅火，不少開發(fā)商在去年拿地建設，不少新盤將在今年下半年入市，隨著這些新盤入市，市場供應將大大增加，會加劇開發(fā)商間的競爭，價格再進一步下探將成為必然，而高端樓盤的價格并不影響整體樓市的調整。

　　【二手房市場】

　　成交均價回歸年初水平

　　房地產交易管理網數據顯示，新政百日，全市二手房網簽量為45472套，比新政前下降23%。7月中下旬二手房成交均價為17852元/平米，相比新政前最高峰的4月初期，平均下降2200元/平米，降幅達12%，基本回歸到2010年年初的水平。

　　對此，北京多家中介機構監(jiān)測反映，新政后全北京120個商圈的二手房房價幾乎全面下跌，與4月初相比，降幅超過10%的商圈達70個，占比達58%；其中43個商圈價格回歸到2010年年初。目前，全市成交量出現下降或無成交的樓盤達3673個，有96.7%的樓盤成交量均在新政后出現下降。成交量降幅超過50%的多達2535個，占比66.7%。

　　二手房交易量的大跌，反而帶動租賃市場的火爆。按照中介機構掌握的規(guī)律，春節(jié)后是出售房源與出租房源的高峰期，此后增速會逐漸回落。但新政后初期，出售房源迅速回落，租賃房源開始明顯上漲，這其中業(yè)主從競相出售到轉售為租，開始對租賃市場有所影響。

　　【土地市場】

　　開發(fā)商信心受挫理智拿地

　　土地市場可謂是房地產市場的風向標，新政出臺后，北京雖然沒有出現流標，但每塊土地的競買者最多的只有6家，相比去年十幾家房企爭奪一塊土地，競價往往上百輪的場面，顯得格外冷清。7月16日，昌平小湯山鎮(zhèn)地塊開標，以最高投標價計算，地塊的樓面價為6997.28元/平方米，相比于新政前相同區(qū)域地塊最高樓面價下降53.6%。

　　業(yè)內人士認為，購房者大面積的觀望態(tài)度開始影響開發(fā)商的信心，使得開發(fā)商對于拿地的態(tài)度“理智”了很多，或者說，開發(fā)商現在對于土地價值的估計前景并沒有以前那么明確。

　　【調查樣本】

　　地鐵沿線

　　新開樓盤打折促銷

　　豐臺區(qū)在售項目“7克拉”位于馬家堡，臨近4號線和2012年通車的10號線二期。7月25日，“7克拉”的售樓處工作人員告訴記者，該項目首期于今年6月中旬開盤，共有3幢樓600余套房子出售，主力戶型為28平米至60平米。

　　工作人員表示，受目前整體市場情況影響，該項目開盤時便推出優(yōu)惠措施，全款9.5折，貸款9.8折，如果客戶預交5萬元定金后在5天內簽約，還可在以上折扣基礎上，額外享受9.7折的優(yōu)惠。按照這樣計算，售價為2.3萬元/平米的30平米一居戶型，原來的總價是69萬元，全款購買的折后單價約為2.1萬元/平米，總價為63萬元，可以省下6萬元。

　　工作人員介紹，盡管市場對房價仍處觀望情緒，但客戶對有折扣、總價低的房產還是較為接受的，該項目開盤至今已售出200余套。至于折扣持續(xù)到何時，近期是否有其他優(yōu)惠等問題，工作人員稱，需等待開發(fā)商通知。

　　地王周邊

　　悠著賣房“吃”地王

　　亦莊東區(qū)，靠近南五環(huán)的小羊坊地區(qū)是地王扎堆的地方。地王周邊市場受到地王很大影響。

　　金色漫香林屬于亦莊地區(qū)較高檔的住宅，周末本是看房的黃金時間，但售樓處內的看房者并不多。工作人員稱，在銷的住宅6月下旬剛開盤，目前價格大約在2.8萬元/平米。銷售人員明確表示，開盤以后該樓盤價格“一分沒降”。銷售人員指著附近一塊尚未開發(fā)的地塊告訴記者，這是遠洋地產以1.8萬元/平米的樓面價拍下的2009年地王。一旦開發(fā)，將帶動周邊房產價格上漲，成為金色漫香林升值的籌碼。“之前一天賣兩套，現在大不了兩天賣一套。”工作人員稱，政策出臺后，購房者大多進入觀望狀態(tài)，銷售的速度、業(yè)績受了一些影響。但“悠”著賣正好可以等待地王開發(fā)。工作人員認為只要公司有實力，就能“扛住”，房價反彈“只是早晚的事”。

　　附近的國際E莊售樓處工作人員說，樓盤去年10月開盤，當時均價每平米在八九千元，隨著地王的出現，在4月初漲到1.2萬元。新政出臺后價格沒變，只是銷售量驟減。賣家并不著急，項目宣傳資料上，第一條便列著：“緊鄰地王，升值無限。”

　　通州新城

　　樓盤多推優(yōu)惠政策

　　通州此前房價飆升，記者昨天走訪了通州多家樓盤，原本以為會冷清的售樓處卻坐滿了看房人。不少人向售樓員了解房屋詳細情況。售樓員告訴記者，近期看房的人越來越多，特別是周末，晚上都有人來看房。

　　“年輕人居多，都是準備結婚的。”K2海棠灣的一位售樓員說，新政前有一次買多套房的客戶，但現在幾乎沒有。不過記者在走訪中發(fā)現，不少樓盤的銷售人員會有意無意地暗示看房者，現在是最好的購房時段，政策結束了，房價還會上漲。華業(yè)東方玫瑰銷售人員說，通州要建國際新城，小區(qū)配置了超市、幼兒園及商業(yè)街，適宜居住。明年建好了房價是一個跳點，二期開盤又會是一個跳點，所以現在買很值。

　　記者采訪中了解到，通州大部分樓盤推出了優(yōu)惠政策，像K2海棠灣不僅無理由退房，還會贈送4000元/平米的精裝修，全款買房還有折扣，這些優(yōu)惠可同時享受。華業(yè)東方玫瑰雖然沒開盤，但只要現在登記了，開盤就有機會獲得優(yōu)惠。

　　記者隨機采訪了一些看房人，他們表示，現在房價確實平穩(wěn)下來了，所以想先看看房子，但并不著急買房。如果下半年再降價，他們就有可能出手，現在只是做準備。對于開發(fā)商現在推出的優(yōu)惠政策，多數人認為不如降低房價更實在。

　　順義地區(qū)

　　生意寥寥中介關門

　　目前，順義即將開盤和在售的新盤大約33個，有一些售價待定，已經公布的價格中，最便宜的9800元/平米，最高的5.5萬元/平米。價格相對便宜的樓盤折扣較小，一般一次性付清9.9折。

　　從二手房市場觀察，今年3月至5月是房價上漲最快的月份，每平米最少也漲了2000多元，進入6月后溫和下降，目前平均下降1000元/平米左右。

　　與之相對應的是二手房成交量的慘淡。順義區(qū)多個中介公司介紹，3月、4月和5月至少還有人看房，但成交量已經開始減少，進入6月后，媒體上不斷報道國家對房價的調控，二手房不僅成交量大跌，連看房的人都快沒了，大家都在持觀望態(tài)度。很多小中介早已因沒有生意關門，開著的也在艱難維持。

　　本版采寫本報記者翟烜 鄧杭 張然 陳蕎周宇