開發(fā)商要明智地“服軟” 放棄“死扛”幻想

　　“日光盤”終于在新政后的北京首現(xiàn)。“日光盤”可以視為開發(fā)商向市場“服軟”，理性制定市場及政府都能夠接受的價(jià)格。

　　上周末，中糧萬科·長陽半島850套房源開盤，開盤當(dāng)日就銷售完畢，被媒體稱為“日光盤”。在北京樓市整體銷售滯銷的局面下，熱銷的樓盤已是鳳毛麟角，長陽半島的熱銷能夠在淡季中“日光”，主要的原因是該項(xiàng)目銷售價(jià)格適中——精裝修開盤均價(jià)13800元/平米，僅比周邊的限價(jià)房高2000元/平米左右。

　　長陽半島的低開可以視為開發(fā)商向冷市“服軟”，而只要“服軟”就能取得良好的銷售業(yè)績。只是能夠“服軟”的開發(fā)商畢竟少數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，新的樓市調(diào)控政策出臺3個(gè)多月中，北京取得預(yù)售許可證的近70個(gè)樓盤中，有25%的樓盤簽約率不足10%。滯銷樓盤的一個(gè)共同的特點(diǎn)是，在目前的市場環(huán)境下，價(jià)格基本偏高。如果說長陽半島屬于“服軟”的話，那些不降價(jià)的樓盤則屬于“死扛”樓盤。

　　事實(shí)上，新政出臺后，開發(fā)商一直在“服軟”和“死扛”中掙扎。兩種不同的態(tài)度帶來的結(jié)果也截然不同，“服軟”者很快能夠?qū)崿F(xiàn)資金回籠，有利于企業(yè)整體的現(xiàn)金流。不愿意“服軟”，一方面是短期內(nèi)還有可以支配的資金，能夠支撐一段時(shí)間。另一方面就是他們更希望維持高利潤，或者擔(dān)心“服軟”后會有“后遺癥”。

　　耐人尋味的是，有的房企一方面“死扛”，一方面“服軟”。在需要現(xiàn)金流的項(xiàng)目，會“服軟”；在希望保持高利潤的項(xiàng)目，則繼續(xù)“死扛”。比如保利在北京就是如此操作。保利·茉莉公館是需要現(xiàn)金流的項(xiàng)目，所以企業(yè)在這個(gè)項(xiàng)目上選擇“服軟”，采取低于區(qū)域的價(jià)格開盤，較低的價(jià)格吸引了大量的剛性購買者，項(xiàng)目大賣特賣。保利·西山林語價(jià)格則暫未變化，屬于“死扛”的項(xiàng)目。這種“很糾結(jié)”的做法，或許只能算是短期內(nèi)的權(quán)宜之策吧。

　　目前，不論是中央部門還是北京市政府，都在進(jìn)一步明確表示，宏觀調(diào)控政策會保持穩(wěn)定。可見，房價(jià)沒有達(dá)到政府部門的心理預(yù)期的話，短期內(nèi)就不會調(diào)整政策。那么，對于開發(fā)商來說，短期內(nèi)放棄“死扛”的幻想，采取“服軟”應(yīng)該是最為明智的做法。□張學(xué)冬