開發商要明智地“服軟” 放棄“死扛”幻想

　　“日光盤”終于在新政后的北京首現�！叭展獗P”可以視為開發商向市場“服軟”，理性制定市場及政府都能夠接受的價格。

　　上周末，中糧萬科·長陽半島850套房源開盤，開盤當日就銷售完畢，被媒體稱為“日光盤”。在北京樓市整體銷售滯銷的局面下，熱銷的樓盤已是鳳毛麟角，長陽半島的熱銷能夠在淡季中“日光”，主要的原因是該項目銷售價格適中——精裝修開盤均價13800元/平米，僅比周邊的限價房高2000元/平米左右。

　　長陽半島的低開可以視為開發商向冷市“服軟”，而只要“服軟”就能取得良好的銷售業績。只是能夠“服軟”的開發商畢竟少數。數據顯示，新的樓市調控政策出臺3個多月中，北京取得預售許可證的近70個樓盤中，有25%的樓盤簽約率不足10%。滯銷樓盤的一個共同的特點是，在目前的市場環境下，價格基本偏高。如果說長陽半島屬于“服軟”的話，那些不降價的樓盤則屬于“死扛”樓盤。

　　事實上，新政出臺后，開發商一直在“服軟”和“死扛”中掙扎。兩種不同的態度帶來的結果也截然不同，“服軟”者很快能夠實現資金回籠，有利于企業整體的現金流。不愿意“服軟”，一方面是短期內還有可以支配的資金，能夠支撐一段時間。另一方面就是他們更希望維持高利潤，或者擔心“服軟”后會有“后遺癥”。

　　耐人尋味的是，有的房企一方面“死扛”，一方面“服軟”。在需要現金流的項目，會“服軟”；在希望保持高利潤的項目，則繼續“死扛”。比如保利在北京就是如此操作。保利·茉莉公館是需要現金流的項目，所以企業在這個項目上選擇“服軟”，采取低于區域的價格開盤，較低的價格吸引了大量的剛性購買者，項目大賣特賣。保利·西山林語價格則暫未變化，屬于“死扛”的項目。這種“很糾結”的做法，或許只能算是短期內的權宜之策吧。

　　目前，不論是中央部門還是北京市政府，都在進一步明確表示，宏觀調控政策會保持穩定。可見，房價沒有達到政府部門的心理預期的話，短期內就不會調整政策。那么，對于開發商來說，短期內放棄“死扛”的幻想，采取“服軟”應該是最為明智的做法。□張學冬