房租漲勢(shì)不可維系 夾心層呼吁降低公租房門檻

　　當(dāng)部分地區(qū)房價(jià)過快上漲得到有效遏制的時(shí)候，個(gè)別地方的租賃市場卻迎來了新一輪漲勢(shì)行情，尤其是一線城市的租房客目前正普遍感覺房租有了較大漲幅。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此輪房租上漲并非全面性暴漲，隨著房價(jià)的繼續(xù)下探，尤其新開盤項(xiàng)目價(jià)格的下降將使得部分剛性需求撤離租賃市場，漲勢(shì)不可持續(xù)。不過，公租房建設(shè)應(yīng)大大提速，“夾心層”群體呼吁，應(yīng)降低戶籍限制等門檻。

　　一線城市部分區(qū)域房租上漲較快

　　“租房市場火了。”我愛我家的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人用一個(gè)“火”字來形容現(xiàn)在的租房行情。這位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，目前租房市場的成交量和租金比去年同期均上漲了20%，比4月份調(diào)控政策出臺(tái)前也上漲了10%。

　　不過，在北京房租“漲得很兇”的時(shí)候，汪晶最近一直很慶幸不用為租房擔(dān)心。“我去年租了兩年，明年下半年合同才到期，而且房東人很好沒有提出漲房租。”

　　而她身邊的朋友就沒有這么幸運(yùn)了：“我一個(gè)朋友租住在石佛營一套老三居的一間，原來房租是一個(gè)月800元，今年5月漲到1000元，但是沒辦法還得租啊，看了一些租房網(wǎng)站，基本上都是這個(gè)漲幅。”她訕訕地講述。

　　與她同在廣告公司供職的同事遇到了更令人咂舌的事，現(xiàn)租住在左家莊的小程，今年8月就能領(lǐng)到新房的鑰匙，租房合同也在8月到期，“新房子要裝修肯定還要一段時(shí)間，這兩天我決定續(xù)租，但是房東不愿意以原來的價(jià)格租了，而且態(tài)度非常堅(jiān)決，搬次家也挺不容易的，所以 我 在 原 來 房 租 的 基 礎(chǔ) 上 提 了40%，房東才愿意繼續(xù)租。”

　　最近的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與汪晶們的感受則并不太一樣。某中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年6月北京全市平均租金相比5月份下降2.39%，而7月初租金的平均價(jià)格與6月基本持平，租金漲幅正在迅速回落；以目前的租賃需求熱度看，租賃客戶需求相比5月需求高峰期下降30%左右。

　　此前，住建部某下屬單位負(fù)責(zé)實(shí)施的北京、上海、廣州、深圳等城市房租暴漲原因調(diào)查工作已經(jīng)結(jié)束，近日形成的初步調(diào)研報(bào)告指出，“北上廣深”四城市房租上漲幅度并沒有之前媒體報(bào)道的那么嚴(yán)重。以北京為例，3-6月份同比上漲幅度超過了18%，但是每月環(huán)比上漲幅度不到2%。

　　美聯(lián)物業(yè)研究中心的一份報(bào)告也提醒，有的租金上漲數(shù)據(jù)可能以點(diǎn)帶面，使得坊間誤會(huì)是全面性的租金暴漲。

　　上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示，從區(qū)域位置來說，軌道交通及周邊配套情況較好的都是需求的熱點(diǎn)地區(qū)，這些地方的房租上漲幅度相對(duì)較大。的確就北京而言，通州、團(tuán)結(jié)湖、馬家堡、上地、天通苑等租賃熱點(diǎn)區(qū)域自3月以來的房租漲幅較大。深圳也出現(xiàn)類似情形，因區(qū)域不同房租的上漲幅度也有較大差異。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳六個(gè)區(qū)的二手住宅租賃環(huán)比上漲不一：福田區(qū)的租賃掛牌均價(jià)4335元/套，環(huán)比上漲8%；羅湖區(qū)環(huán)比上漲3.5%；龍崗區(qū)環(huán)比上漲4.6%；寶安區(qū)上漲3.4%；而南山區(qū)和鹽田區(qū)則基本保持平穩(wěn)。

　　房租漲勢(shì)不可持續(xù)

　　“房租還會(huì)繼續(xù)漲下去嗎”已成為多數(shù)人心中最大的疑問與隱憂。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家普遍表示，目前部分城市部分區(qū)域的房租漲幅較大由一些季節(jié)性因素甚至非市場因素導(dǎo)致，其漲勢(shì)不太可能延續(xù)。

　　高房價(jià)在一定程度上推動(dòng)了租賃市場的繁盛，使租金不斷攀升。另外，需求增加也是市場因素中的一個(gè)重要方面。

　　“我們要認(rèn)清當(dāng)前房租上漲的主要因素，這樣才能更好地分析其走勢(shì)。”上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說。在他看來，區(qū)域供求關(guān)系的變化尤其是舊城改造帶來的“動(dòng)遷”是導(dǎo)致房租上漲的一個(gè)主要原因。據(jù)披露，7月初確定拆遷的廣州“城中第一村”揚(yáng)箕村，幾萬居民要在較短時(shí)間內(nèi)搬離。“舊城改造迫使大量蝸居族搬離，將導(dǎo)致其他城中村的租金上漲。”美聯(lián)物業(yè)研究中心認(rèn)為。

　　此外，住建部下屬單位的初步調(diào)研報(bào)告還認(rèn)為，除了季節(jié)性因素外，部分中介因?yàn)榉课葙I賣生意下降，從房主處收租房子做“二房東”，推高房租或勸說房主抬高房租，是主要城市房租上漲的主要因素。最近有消息稱北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)約談了部分中介公司，了解關(guān)于中介推高房價(jià)的問題，并聽取中介公司對(duì)于當(dāng)前房租問題的看法。

　　中介在租房市場占據(jù)了主導(dǎo)性地位。今年從武漢大學(xué)畢業(yè)來北京工作的小娜告訴記者，她7月初找房子時(shí)本來不想通過中介，但發(fā)現(xiàn)網(wǎng)上幾乎所有的房源信息都是中介發(fā)布的，很少能和房東直接接觸到。她說中介還口氣特別肯定地說，租金在上漲，但他們不愁房子租不出去，一個(gè)房源最多一個(gè)星期絕對(duì)能租出去。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在季節(jié)性等因素消退后，尤其是堅(jiān)持當(dāng)前的調(diào)控力度下，房價(jià)會(huì)在目前松動(dòng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)下探，尤其新開盤項(xiàng)目價(jià)格的下降將使得部分剛性需求撤離租賃市場轉(zhuǎn)而選擇購房，從而有效緩解租金上漲壓力。

　　“樓價(jià)下跌才剛剛拉開序幕。大多數(shù)城市的住宅新增供應(yīng)將在下半年陸續(xù)登場。同期供應(yīng)量的增幅將略高于有效需求的增加，可能導(dǎo)致一手定價(jià)有下降的壓力。一手的降價(jià)又將小范圍的拉動(dòng)二手炒家的定價(jià)。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》說。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，“國10條”以來，深圳市新房存量已由消耗期轉(zhuǎn)入積壓期，至6月底，全市新房可售套數(shù)為32713套，比4月份的低點(diǎn)增加了23%。美聯(lián)物業(yè)的一份研究報(bào)告認(rèn)為，如果成交量繼續(xù)維持低迷局面，則全市新房還會(huì)面臨更大積壓局面，時(shí)間一久，開發(fā)商資金面吃緊，最終還是要靠降價(jià)銷售來回籠資金。目前，在深圳市場，萬科、佳兆業(yè)已經(jīng)帶頭降價(jià)，并取得不錯(cuò)的成績，預(yù)計(jì)通過這一示范效應(yīng)，三季度將會(huì)有更多開發(fā)商加入降價(jià)促銷的大軍。

　　深圳不是個(gè)案，廣州、北京等一線城市也將出現(xiàn)更多降價(jià)樓盤。機(jī)構(gòu)預(yù)測，廣州下半年新增供應(yīng)量將超過26000套，其中老城區(qū)約占60%。美聯(lián)物業(yè)研究中心認(rèn)為，這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)，將大大緩解老城區(qū)因拆遷引起的房源緊張問題。屆時(shí)廣州可售房源增加將近1倍，將對(duì)現(xiàn)時(shí)房價(jià)造成沖擊，加之在一些大型開發(fā)商的帶頭降價(jià)示范下，四季度廣州一手住宅價(jià)格將迎來一輪較為明顯的下行趨勢(shì)，跟6月份相比下跌或達(dá)20%。

　　“夾心層”呼吁調(diào)低公租房門檻

　　雖然房租的上漲不可能持續(xù)太久，但有了這段經(jīng)歷，讓相當(dāng)一部分剛參加工作不久的“小白領(lǐng)”開始注意公租房的消息。

　　最近的一份媒體調(diào)查結(jié)果顯示：60%的調(diào)查者對(duì)公租房的期望值很高，表示“不管存在哪些不便，都要努力住進(jìn)去”，而八成“夾心層”人群認(rèn)為租金應(yīng)低于地段市場價(jià)格的50%，才選擇租賃。

　　“聽說公租房的租金最低甚至不到市場價(jià)的一半，條件還不錯(cuò)，如果能申請(qǐng)上豈不是很好？”汪晶最近開始興沖沖地查閱相關(guān)信息，并傾注了極大希望。

　　公開資料顯示，北京在2009年8月1日發(fā)布了《公共租賃住房管理辦法(試行)》，目前全市共有11個(gè)正在開工建設(shè)，可提供房源8000套。這11個(gè)項(xiàng)目中，有3個(gè)是集中建設(shè)，如西二旗、通州梨園等，有7個(gè)在商品房、限價(jià)房等開發(fā)項(xiàng)目中配套建設(shè)，如北苑南區(qū)、東壩駒子房、彩虹家園等，還有一個(gè)是亦莊開發(fā)區(qū)收購的房源。

　　汪晶曾經(jīng)為此很振奮，甚至還專門跑到北苑南區(qū)等幾個(gè)項(xiàng)目的工地“實(shí)地考察”，但是這并沒有讓身為“夾心層”的她高興多久，“聽說要戶口的，一般的企業(yè)打工人員是根本沒有可能的。”

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，已經(jīng)通過廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房這三房資格審核的家庭，方可向所在街道登記申請(qǐng)租住政府提供的公共租賃房。雖然，國有企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和社會(huì)單位可利用自有土地建公租房，解決本單位職工和引進(jìn)人才住房需求，在一定程度上降低了戶籍門檻，但“汪晶們”還是會(huì)被排斥在外。

　　記者在北京市近期政策性住房建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)選暨展覽現(xiàn)場看到，公租房項(xiàng)目只有兩三個(gè)，大多數(shù)項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房和定向安置房，一位觀看展覽的年輕人直言“公租房很少很少”。有專家也指出，萬余套面向本地戶籍人口的公租房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足外來中低收入群體的居住需求。

　　住建部等7部門近日印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》提出要加大公共租賃房建設(shè)力度。美聯(lián)研究組認(rèn)為公租房政策公布后可能會(huì)引導(dǎo)市場一部分的租金價(jià)格，而作為福利性質(zhì)的政策，其租金必然不會(huì)很高，成為節(jié)制租金飛漲的一道枷鎖。

　　目前，部分地方也已陸續(xù)展開公租房建設(shè)和試點(diǎn)工作。消息稱，上海正在研究讓保險(xiǎn)資金和企業(yè)年金進(jìn)入公租房的建設(shè)和運(yùn)營領(lǐng)域，美聯(lián)物業(yè)研究中心認(rèn)為，利用其他資金來興建保障性住房能有效緩解政府的財(cái)政壓力，有利于保證性住房盡快投入使用。消息稱，根據(jù)各地區(qū)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部簽訂的目標(biāo)責(zé)任書統(tǒng)計(jì)，今年全國將建設(shè)37萬套(間)公共租賃房。

　　汪晶呼吁，在保證公租房達(dá)到一定數(shù)量的同時(shí)，還要盡可能的調(diào)低門檻，讓公租房真正解決城市年輕人、夾心層住房困難的問題。