上市房企消極推盤　年底或迎庫存高峰

　　由于統計數據的缺失，“全國660個城市是否有6540萬套空置房”正在成為房地產市場爭論的焦點。雖然對于目前房地產市場的庫存多少仍有爭論，但券商分析師普遍表示，隨著樓市供應面積的增加，如果成交量仍然沒有大幅恢復的話，年底各大房地產開發商的庫存將達到高峰。

　　竣工面積增長 市場成交低迷

　　一邊是開發投資、施工面積、竣工面積的大幅增長，而另一方面卻是成交面積的迅速下滑。券商分析師普遍表示，雖然目前各大房地產上市公司的現房存貨都很少，但下半年房地產開發商的庫存將呈現增長趨勢。“預計到年底市場整體庫存將上升20%-30%。”廣發證券房地產分析師沈愛卿表示。

　　從2009年二季度開始，市場的反彈促使全國房地產開工及投資均加速增長，至2010年一季度同比增長達35%，為近兩年來的最高增速。

　　中原地產研究顯示，經歷了一年多的施工周期后，若按2009年全國商品住宅投資額增長率18%預計，2010年十家標桿房企(保利、復地、富力、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商和中海)新增供應面積將達到2034萬平方米以上。以此計算，這些房企下半年的推盤量將達到1200萬平方米，即每月平均供應面積將達200萬平方米。

　　以保利地產為例，根據已披露的業績報告，2009年上半年，保利累計新開工268萬平方米，2009年下半年累計新開工則增加至296萬平方米，全年累計新開工564萬平方米。而2010年一季度，保利累計銷售101.56萬平方米，二季度累計銷售165.53萬平方米，上半年累計售出267.09萬平方米。在考慮從開工到竣工平均一年周期的前提下，如果下半年成交量仍沒有大幅上升，到四季度末保利地產的庫存大幅上升幾成定局。

　　中投證券數據顯示，2010年6月，全國房地產開發投資5830億元，同比增長37.9%，環比增長46.3%。在開工建設項目中，施工面積、新開工面積和竣工面積分別為23315萬平方米、19037萬平方米和5200萬平方米，同比分別增長10 .5%、55 .2%和16 .2%。與此同時，在銷售方面，商品房銷售面積、商品房銷售金額、住宅銷售面積和住宅銷售金額則分別同比降低3.2%、8.0%、5.9%和13.8%。今年1-6月，商品房施工面積為308400萬平方米，同比增長28.7%；商品房新開工面積為80500萬平方米，同比增長67.9%。

　　一邊是開發投資、施工面積、竣工面積的大幅增長，而另一方面卻是成交面積的迅速下滑。一位不愿意透露姓名的地產業分析師對記者表示，由于樓市調控新政后購房者觀望心態普遍，在“金九銀十”的樓市旺季即將到來之際，如果屆時成交量仍然保持低迷的話，“開發商目前的低庫存水平將迅速增加。”

　　開發商“延遲開盤”押寶調控政策“松綁”

　　盡管市場成交低迷，但各大房地產上市公司紛紛“延遲開盤”，即使在降價和變相降價的樓盤中，以樓層朝向、地段和戶型等不太好的為主。一位地產業資深人士對記者表示，許多地產商認為在宏觀經濟放緩的大環境下，作為G D P的支柱之一的房地產業可能迎來調控政策的“松綁”，屆時成交價格有望出現報復性的反彈，因此調整推盤節奏就成了眾多開發商的對策。

　　在竣工面積增長和市場成交低迷的雙重壓力下，地產開發商的態度卻十分耐人尋味。

　　一方面，自6月10日恒大在濟南恒大綠洲項目宣布認籌者享受8.5折優惠以來，或明或暗的，萬科、綠地、中鐵建設等全國性開發商，也都開始“適當降價，配合調控”。但另一方面，各大房地產上市公司的“延遲開盤”也頻頻出現。亞豪機構統計數據顯示，7月份北京計劃開盤的項目有34個，包括藍山國際、遠洋東方、輝煌·云上、萬通天竺新新家園、領海朗文世家等項目。然而，截止到記者發稿為止，34個項目中卻仍有超過一半的項目未如期開盤。在上海房地產市場，統計顯示，7月份已有11個樓盤明確表示延期開盤，另42個表示預計“7月份開盤”的樓盤，截至目前僅開盤18個，剩余24個樓盤尚未明確開盤日期。

　　“上市公司還想撐一撐。”銀河證券房地產業分析師潘瑋對記者說。她分析，在目前出現降價和變相降價的樓盤中，以樓層朝向、地段和戶型等不太好的為主，而對于那些優質資源，目前的價格依然較為堅挺。一位地產業資深人士對記者表示，由于二季度宏觀經濟增速的放緩，許多地產商認為在未來宏觀經濟繼續放緩的大環境下，作為G D P的支柱之一的房地產業可能迎來調控政策的“松綁”，屆時成交價格有望出現報復性的反彈，因此調整推盤節奏就成了眾多開發商的對策。

　　潘瑋表示，目前房地產上市公司的現金流仍然比較充裕，如果目前這種狀況持續下去，預計到今年年底，部分小規模的房地產企業的資金鏈將出現問題，但如萬科之類的大的上市公司由于有著更多的融資渠道和資源，將能堅持更長的時間。

　　數據顯示，上半年超過九成的房地產企業未能完成今年銷售目標的五成，然而不但沒有開發商明確下調銷售目標，相反卻有房企上調銷售目標。7月12日，恒大地產宣布上調今年銷售業績目標至400億元，比年初360億元的目標提高10%以上。包括綠城、恒盛、龍湖等上市房企也表示將在下半年加大推盤力度。分析師表示，地產商下半年加大推盤力度，也從側面印證了未來庫存高峰到來的情景。

　　“年末商品房庫存將迎來高峰，上市房企降價壓力將進一步加大。”一份分析師說。 記者　吳黎華