趕緊賣還是再等等？ 開發商因捂盤惜售被處罰

　　7月15日，陜西省住房和城鄉建設廳(以下簡稱“陜西省住建廳”)開出罰單，詳述當地38家地產商存在種種違規問題，作為西部地產重鎮，西安10家公司被處罰。

　　這10家公司的處罰理由主要是“違規銷售”和“捂盤惜售”，陜西省住建廳房地產市場監管處官員對本報解釋說，“違規銷售”的情況基本上是開發商在沒有取得預售證的情況下，提前進行預售。

　　房地產調控行至中途，房價松動已久，成交量持續萎縮，而罰單中迥異的行為背后，展示的開發商心態耐人尋味：是加速銷售回籠現金，還是再等一等？顯然，還沒有共識。

　　回籠資金

　　陜西省住建廳稱，此次檢查是為了貫徹“國十條”等文件精神，共檢查項目670個，涉及開發商269家，查處違法違規現象38家，上述官員說，“檢查將是長期性的”。

　　38家被處罰的開發商中，有10家出自西安，其中，6家違規銷售，3家捂盤惜售，另有1家在沒有取得規劃審批的情況下，進行開工建設。

　　海榮地產等6家公司被檢查出“違規銷售”，海榮地產是西安本土最大的開發商之一，目前擁有海瞡國際、海瞡臺北灣、海瞡時代、海瞡印象城、海瞡新天、海榮名城2期、海瞡藍寓等多個在售項目。

　　在今年上半年的慘淡光景中，海榮地產以12億元的銷售額，成為西安樓市銷售額最大的開發商。該公司人士婉拒了本報的采訪，他說，“這是一個普遍現象，我們以主管部門的處罰意見為準。”

　　但一位本土開發商說，其實在目前，開發商在取得銷售證之前進行宣傳、收取一定的保證金，是非常普遍的行為，“一般都會在開盤前，提前兩三個月進行，以對市場進行摸底，鎖定客戶，無論開發商規模大小，都有這種行為，尤其現在市場觀望情緒濃厚，這項工作就顯得更加有必要。”

　　他說，有的公司由于過去兩年擴張得比較快，已經感覺到資金壓力，在這種情況下，加速銷售、回籠資金成為必然選擇，而監管部門對海榮等大開發商進行查處，對行業將是一種警示，以進一步規范市場秩序。

　　低迷

　　與大量開發商加速回籠資金下的違規銷售相比，3家 “捂盤惜售”的公司顯得稍為另類。

　　這3家公司分別是西安添好實業公司房地產開發公司、陜西地方電力科技投資有限公司和陜西林凱置業發展有限公司。陜西省住建廳通報稱，責令其限期開盤。

　　盡管當地房價未出現北京等一線城市的驚人跌幅，但房價的回落已經是不爭的事實，西安市房管局主辦的西安房地產信息網數據研究中心發布的數據稱，6月西安普通住宅成交價格為5398元/平方米，環比下滑4.41%，與春節后價格基本持平。

　　這已經是西安樓市連續多月出現房價回落，今年3月前后，當地樓市均價曾沖上6000元，創歷史紀錄，但此后，房價逐步連續回落，降至目前的均價5400元左右。

　　與此同時，成交量也連續下滑，據統計，6月份西安商品房銷售面積為84.47萬平方米，環比下滑了15.71%，同比出現了23.23%的下滑。

　　一位當地上市公司董事長說，其去年年底曾看中位于曲江的一處聯排別墅，理想的價格是370萬元，但當時開發商堅持430萬元的價格，并表示“絕對不可能低于4字頭銷售”，而就在幾天前，他接到開發商的電話，“對方說可以在370萬元的基礎上再談一談，既然這樣，我就更不用著急了。”

　　“捂盤”

　　低迷的價格和濃厚的市場觀望氣氛，讓一些公司得以產生“再等一等”的想法。

　　而經記者調查發現，這類公司往往具有一定的深厚背景，資金壓力不大，其項目用地也多在幾年前獲得，土地成本相對低廉。

　　記者從西安市房管局獲悉，陜西地方電力科技投資有限公司開發的觀山悅項目，已于今年3月獲得11幢樓房的預售證，但截至目前，該項目仍未開盤。

　　該公司是陜西省地方電力集團的子公司，陜西省地方電力集團擔負著陜西省66個縣的工農業生產和人民生活用電的配網建設及供電任務，總資產超過百億，陜西地方電力科技投資有限公司是其投資業務和房地產業務的運作平臺，其還曾經是上市公司中炬高新的第六大股東。

　　其財務數據顯示，即使是在樓市異常火熱的2009年，陜西地方電力科技投資有限公司也僅在前三季度取得2925萬元的營業收入，154萬元的凈利潤。當地業內人士透露，其項目用地是在2006年取得的，顯然，地產業務并非其集團公司的主業，而其對地產行業周期性的判斷，也不算敏感。

　　而另一處違規樓盤——林凱國際，其獲取土地的時間甚至要追溯到2005年，當時，林凱置業競得此項目用地的代價僅為1100萬元，而目前，這項處于西安市科技路的樓盤，已經成為當地高新區的核心地段。

　　今年4月，開發5年有余的林凱國際獲得預售證，但目前仍未開盤。

　　上述開發商高管說，對于這類資金壓力不大的公司，由于土地成本相對較低，每年的土地增值收益，甚至要超過賣房子，“這3家被查處的公司只是極端個案，其實很多開發商都在通過延緩工期、銷售進度等并不違規的方法來實現，對于他們來說，并不強調周轉率，而是希望獲得絕對利潤。”

　　他說，“最典型的是和記黃埔，其在西安的逸翠園項目，土地在2004年就拿到了，直到現在，過去6年多了，房子還在一期一期不緊不慢地賣，項目還未完工，這期間土地和房價上漲的幅度，有目共睹。”記者 張延龍