越來(lái)越多房企“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”保障房 國(guó)企唱主角

　　(聲明：刊用《中國(guó)新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))

　　房地產(chǎn)問(wèn)題不管是經(jīng)濟(jì)化、社會(huì)化，還是政治化，“關(guān)鍵都是保障房不足造成的”。但是，保障房的投資、建設(shè)、分配都讓人覺得難以得到保障

　　本刊記者/龐清輝 文/田春艷

　　“2010年，為了完成580萬(wàn)套保障性住房建設(shè)任務(wù)，中央已經(jīng)下達(dá)600多億資金。”7月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在“2010中國(guó)市長(zhǎng)論壇”上公開表示。他強(qiáng)調(diào)，今年580萬(wàn)套的保障房建設(shè)任務(wù)一定要完成。“住建部協(xié)調(diào)小組已經(jīng)和各個(gè)省市簽訂了協(xié)議，大部分省市已經(jīng)與各地市縣簽訂了任務(wù)書。”

　　然而，住建部一位不愿透露姓名的官員則給《中國(guó)新聞周刊》算了一個(gè)簡(jiǎn)單的除法：“600億，580萬(wàn)套，一萬(wàn)元對(duì)于建一套房子來(lái)說(shuō)能夠干點(diǎn)啥？”據(jù)他估算，2010年保障房投資總額將達(dá)到約4300億元左右，600億與4300億相比，小巫見大巫。而且，2010年還轉(zhuǎn)接了2009年部分在建工程。

　　上述住建部人士稱，2010年中央決策層對(duì)住房保障體系的建設(shè)，給予了前所未有的巨大推動(dòng)力。“尤其是公共租賃住房建設(shè)是住建部下一階段工作的重點(diǎn)，住房保障毫無(wú)疑問(wèn)是2010年住房領(lǐng)域的首要任務(wù)。但大家真的還是覺得任重道遠(yuǎn)，壓力很大。”

　　而在采訪中，多數(shù)專家也向《中國(guó)新聞周刊》表示，保障房建設(shè)能否及時(shí)“補(bǔ)位”，將在很大程度上決定今年房市新政的效果，也是對(duì)2010年政策效力的最終考驗(yàn)。同時(shí)，也要防止保障房異化成房企的另一場(chǎng)“圈錢運(yùn)動(dòng)”。

　　國(guó)企唱主角，“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”保障房

　　到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶家庭的住房問(wèn)題。”這是2009年底住建部在“國(guó)四條”中提到的目標(biāo)。而在2009年5月，住建部等三部委曾發(fā)文明確指出，到2011年末，解決747萬(wàn)戶困難家庭的住房問(wèn)題。僅僅半年之后，這一指標(biāo)就做了大幅調(diào)整。時(shí)間僅多了一年，指標(biāo)卻翻了一倍。

　　2010年，中國(guó)住房保障注定要全面提速。與此同時(shí)，不少地方政府已明確“今年保障房開工量不少于總量60%”的目標(biāo)。根據(jù)北京市公布的2010年土地供應(yīng)計(jì)劃，今年北京市土地供應(yīng)總量為6400公頃，住宅用地供應(yīng)總量為2500公頃，其中廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和定向安置房用地占到1250公頃。

　　建工.郭莊家園是目前離北京市中心最近的在建保障性住房項(xiàng)目。7月24日，《中國(guó)新聞周刊》記者來(lái)到位于豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)的郭莊子村，建工.郭莊家園的5棟雙限房住宅樓已經(jīng)封頂完成，外圍的腳手架、圍擋也都撤走。距離建工.郭莊家園不遠(yuǎn)是同一個(gè)開發(fā)商的商品房項(xiàng)目——建邦楓景，二者的開發(fā)商都是北京建工地產(chǎn)。

　　據(jù)工地的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，全部工程預(yù)計(jì)2011年下半年竣工，項(xiàng)目建成后，可提供限價(jià)房1224套，廉租房294套，普通商品房549套。按照2009年12月28日的開盤銷售情況，限價(jià)房7500元/平米，普通商品房均價(jià)18600元/平方米，目前已全部售罄。在這里，保障房和商品房很容易區(qū)分，“商品房樓層低，限價(jià)房樓層很高，商品房都是大窗戶，限價(jià)房都是小窗戶，像個(gè)鴿子籠。”該負(fù)責(zé)人笑著對(duì)記者說(shuō)。幾米之遙，卻是兩個(gè)風(fēng)景。

　　該項(xiàng)目馬路對(duì)面是萬(wàn)科中糧.假日風(fēng)景(紫苑)，大都是均價(jià)兩萬(wàn)以上的商品房。紫苑旁邊又是一個(gè)保障性住房項(xiàng)目——首開集團(tuán)旗下北京首開晟馨房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)的同馨家園，共1239戶，限價(jià)7300元/平方米。

　　兩個(gè)保障性住房項(xiàng)目的開發(fā)商北京建工地產(chǎn)和首開集團(tuán)，都是國(guó)有大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)認(rèn)為，國(guó)有企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)建設(shè)保障房的責(zé)任，“要不然要國(guó)有企業(yè)干嗎？它的一個(gè)責(zé)任就是為公共產(chǎn)品做出貢獻(xiàn)，政府可以下指令讓國(guó)有企業(yè)首先來(lái)參與。”

　　的確，目前在樓市調(diào)控的壓力下，房?jī)r(jià)膠著，融資閘門緊閉，不少國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，而進(jìn)軍保障房建設(shè)的步伐明顯加快。

　　6月，萬(wàn)科決定參與南京的保障房建設(shè)，負(fù)責(zé)南京江寧區(qū)上坊北側(cè)地塊，預(yù)計(jì)建設(shè)規(guī)模將達(dá)400萬(wàn)平方米。萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉?yàn)榇讼蛎襟w表示，萬(wàn)科已將保障房建設(shè)看作住宅產(chǎn)業(yè)化的切口之一。7月，綠地集團(tuán)與上海市嘉定區(qū)政府簽署合作協(xié)議，在當(dāng)?shù)卮蛟旒s50萬(wàn)平方米的保障房社區(qū)。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良公開表示：“保障房業(yè)務(wù)比例將會(huì)在整體集團(tuán)業(yè)務(wù)中的所占比例進(jìn)一步加大。”此外，中國(guó)建筑國(guó)際、龍湖、中海、保利、碧桂園等房企也都或多或少參與了保障房的建設(shè)。

　　越來(lái)越多的房企“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”保障房為哪般？

　　一位知名房企銷售總監(jiān)告訴《中國(guó)新聞周刊》，這主要是被保障房資金周轉(zhuǎn)速度快所吸引，“成本很好控制，甚至是固定成本。保障房不需要定位、不需要宣傳、不需要?jiǎng)?chuàng)新。盡管利潤(rùn)較低，但在調(diào)控重壓下，不失為較為安全的經(jīng)營(yíng)模式。”

　　上述銷售總監(jiān)給《中國(guó)新聞周刊》舉了個(gè)例子。6月17日，農(nóng)行北京分行與北京萬(wàn)科簽署合作協(xié)議，農(nóng)行北京分行將向北京萬(wàn)科提供80億元的按揭額度，全力支持萬(wàn)科在北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。而這合作背后，是因?yàn)?010年北京萬(wàn)科的竣工面積里將有1/3是保障性住房。

　　按照規(guī)定，承建保障房項(xiàng)目，房企將獲得包括信貸支持、土地優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等多種優(yōu)惠條件。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃專家謝逸楓分析認(rèn)為，在商品房成交大幅下降的背景下，保障房是政府扶持項(xiàng)目，亦是房企“親近”政府的一個(gè)公關(guān)手段，資金偏緊的開發(fā)商可以用保障房土地進(jìn)行融資圈錢。為此，謝逸楓強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商瞄準(zhǔn)保障房必須遵循法律監(jiān)督的程序軌道，擁有公權(quán)力的相關(guān)政府職能機(jī)構(gòu)也應(yīng)一同接受監(jiān)督，防止保障房異化成“圈錢運(yùn)動(dòng)”的可靠機(jī)制。