樓市“史上最嚴調控”逼開發商謀變

　　-編者按

　　今年初以來的房地產調控,已棋至中盤,一些地方樓市價格未見松動,交易大幅萎縮,市場對峙令買賣雙方都陷入焦灼狀態,政策向左還是向右?房價向上還是向下?調控中的兩難樓市正處于走向變化的關鍵節點上,政策和市場將往何處去?市場各方的心態和行動正在發生什么變化?下半年房價會降多少?是繼續等待還是出手?……針對一系列社會各界關注的熱點,本報策劃推出“調控下樓市變化走向調查”報道。針對市場及市場主體各方正在發生的變化,深入調查,展現調控下樓市正在發生的變化走向。

　　自4月中旬“史上最嚴厲”房地產調控政策出臺,至今已過百日。總體來看,調控效果大致可歸納為量跌價滯,而價滯的矛頭,直接指向了開發商。面對調控和滯銷,不少開發商仍抱著觀望的態度,這導致時至今日降價仍不明顯,15個月來全國70個大中城市房價首次出現環比下降,也只有可憐的0.1%。因此有不少業內人士指出,量跌價滯僵局的打破很大程度上取決于開發商的狀況。

　　不過在房價變化不大的背后,房企內部卻悄然出現了不少變化。降價的趨勢加大,土地市場趁低抄底,重心向二三線城市傾斜,進軍保障房市場,高層頻頻人事變動……實際上,在國家對房地產業深度調整的同時,開發商也面臨著調整、轉型的抉擇。即便這些轉型更多的只是一些苗頭和現象,但或許也蘊藏著未來中國房地產業發展的方向。

　　價變

　　房價現松動房企面臨資金壓力

　　面對下半年可能出現的銷售下滑和融資困難,搶先降價的房企明顯先摘到了果子,而沒降價的房企要面臨資金鏈的巨大壓力。顯然,調控政策導致的市場預期變化之下,地產商們對市場的預期,也正在發生微妙的改變。除萬科外,上海綠地、中鐵建設等全國性開發商,也都開始“適當降價,配合調控”。

　　降價,行業龍頭萬科再次以其在調整中的快速應對贏得市場先機,在僵持、拉鋸的市場中,萬科6月份月度銷售額創新高,實現銷售面積85.7萬平方米,銷售金額87.7億元,分別比2009年同期增加27.8%和27.9%。

　　國家統計局最新公布的數據顯示,6月份全國70個大中城市房價同比上漲11.4%,漲幅比5月份縮小1.0個百分點,環比下降0.1%,這是近15個月來全國房價環比漲幅首次由升轉降,調控初顯成效。

　　在珠三角,樓市成交價格更是出現了一定幅度的下降,樓市格局呈現“量價齊跌”之勢。據廣州市國土房管局的統計數據,6月,廣州十區一手住宅交易面積為52.52萬平方米,環比減少4.3%；交易登記均價為每平方米12560元,環比下降3.0%。在另一個風向標城市深圳,6月住房價格繼續下降,與年初房價水平相比下降超過兩成。深圳市房地產研究中心7月23日公布的數據顯示,深圳市新建商品住宅銷售規模同比降幅較大,6月成交量為14.21萬平方米,比5月略有增加,但環比4月下降了60.2%,比去年平均水平下降74%。6月住房銷售平均價格為每平方米17895元,比5月環比下降5.81%,比年初下降22.6%。

　　雖然就目前來看,珠三角房價的下降主要還是中高檔樓盤成交比重減少帶來的“結構性降價”,但全國各大城市迅速萎縮的成交量正在給越來越多的房企帶來壓力,降價潮在即的聲音不絕于耳。今年5月,恒大地產就率先祭起“降價”大旗,在全國啟動降價攻勢,旗下所有樓盤均以原價的八五折優惠出售,持續至今。近期在廣州,不少市民還頻頻收到“恒大山水城8.6折,送1600元豪華裝修”的賣樓促銷手機短信。

　　被視為風向標的龍頭房企萬科也不甘落后。在北京,在5月后開盤的中糧萬科紫苑項目上,中糧萬科率先將銷售單價下調800元/平方米,最終換來了開盤當日銷售率50%以上、不到三個月全部售罄的業績。而7月25日開盤的中糧萬科長陽半島項目(下稱長陽半島),開盤價更較原來預期均價15000元/平方米,驟降1600元/平方米,下調至均價13400元/平方米。

　　7月1日,中國房地產信息集團聯合中國房地產測評中心依據70個城市銷售數據統計制作的《2010年中國房地產企業上半年銷售排行榜》顯示,在排名前20位的大型房企中,前6月只有恒大地產一家完成全年銷售目標的50%以上,超過九成的房地產企業均未能完成今年銷售目標的五成。

　　另一方面,在中原地產的一份半年度報告顯示,從國內融資環境來看,從去年第三季度開始,尤其是今年4月新政頒布以后,開發商的國內融資途徑遭遇圍堵。以招商地產和萬科為首的上市房企近700億元增發申請即告暫停。2010年上半年十大房企共計融資323億元,僅占去年全年融資額的25%。

　　顯然,調控政策導致的市場預期變化之下,地產商們對市場的預期,也正在發生微妙的改變。除萬科外,上海綠地、中鐵建設等全國性開發商,也都開始“適當降價,配合調控”。