樓市新政出臺已過百日 剛需買家開始入市

　　樓市新政出臺已超過一百天，近日有部分需求較迫切的剛需買家，在觀望一段時間后終于按捺不住出手入市。來自合富置業的統計數據顯示，新政后首次置業者數量在連續兩個月錄得下跌后首度出現輕微回升的跡象，6月首次置業者購房量環比增加3.1%。

　　此輪調控政策中信貸的收緊對二手樓市影響較大，不僅抑制了投機/投資需求，改善型需求也受到波及，就連首次置業買家也持幣觀望。合富置業專業人士指出，首次置業者一直占據二手樓市成交的主力位置，無論是新政前還是新政后，首次置業者購房比例均占據總客源的五成多以上。因此，首次置業者入市積極性的高低在很大程度上能反映一段時間內樓市交投的活躍度。預期隨著首次置業者入市積極性回升，可望支撐二手樓市交投走出低迷。

　　剛需買家開始入市

　　新政之后，廣州二手樓市交投迅速陷入低迷，買家深度觀望，降價預期較大，業主放盤價雖有所松動，但議價空間大多僅5%以內。在新政出臺已過百日之際，買家心態出現了一定程度分化：部分買家繼續持幣觀望，有較強的抄底心理；部分買家則對后市看不清，普遍有“再等等”的謹慎心態；部分需求較迫切的剛需買家，在觀望一段時間后，未見樓價有大幅松動，終于按捺不住出手入市。種種跡象顯示，買家的心態已經由觀望政策慢慢過渡到消化政策的階段。

　　合富置業對由其促成的二手住宅買賣交易作分類分析，4-6月廣州總體二手住宅成交均價在11500-12000元/平方米之間窄幅波動，成交量在6月止跌回穩。據合富標準指數分析，剔除了物業內部結構特征對價格產生的影響而使之在同質可比的情況下，以新政為時間結點，廣州二手樓價已從最高點位1279點(4月上半月)回調了1.3%。結合樓市交投低迷的表現，預計宏調政策將持續影響市場，廣州二手樓價高位調整、略微下行的市場格局將形成。此前部分看跌的買家所預期的樓價大幅下挫情況并未出現。

　　成交比重顯著提高

　　4、5、6月的成交主要還是來自剛性自住需求， 6月首次置業購房者比例已回升到60.3%，從已掌握到的數據來看，7月剛性自住需求的釋放勢頭持續。合富置業專業人士分析，占據市場成交主力的剛需首次置業者購買力相對有限，中小戶型的中低價房源成為首選。來自合富置業的成交數據顯示，6月廣州總體二手房市場面積在60-90平方米之間的中小戶型物業成交比重，由5月的37%上升到45%。7月中小戶型二手房熱銷的情況持續，而部分市中心區域中小戶型物業盤源緊俏的情況也開始出現。

　　合富置業專業人士分析，廣州二手樓市歷來平穩，二手樓價下跌幅度較為有限，占據市場交投主力的首次置業購房者入市積極性回升將有助二手市場盡快走出低迷。但是，鑒于首次置業者購買力相對有限，大多依賴房貸來實現購房計劃，因此信貸政策的走向仍是首次置業者決定是否入市的重要因素之一。現時，已有部分首付不足的置業者降低面積要求，改為購買面積較小的單位。合富置業專業人士同時表示，隨著投機/投資需求被抑制，首次置業人士購買到中小戶型筍盤的機會相應也會大大增加。記者 趙燕華 實習生 譚抒茗