廣州首次明確何為“限價房” 將施行政府指導價

　　27日,省物價局、省住房和城鄉建設廳聯合召開新聞發布會,詳細解讀近期出臺的《關于運用價格政策促進限價商品住房開發建設的意見》(以下簡稱《意見》)。這份由廣東省物價局、省住房和城鄉建設廳、省國土資源廳共同出具的文件,已于22日經省人民政府同意,印發各地貫徹執行。

　　廣東將運用價格政策,推動各地因地制宜發展限價房,增加限價房供應,緩解“夾心階層”的住房困難問題。同時《意見》指出,廣東省限價房將施行政府指導價。

　　首次明確何為“限價房”

　　“他們一方面買不起商品房,另一方面又夠不上條件購買或入住保障性住房。”省物價局副局長楊驍婷介紹說,在當前的住房形勢下,“夾心階層”的住房問題比較突出。為緩解其住房困難,2006年,國務院辦公廳在《轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中首次提出“土地的供應應在限套型、限房價的基礎上,采取競地價、競房價的辦法,以招標方式確定開發建設單位”。

　　但是,多年以來,有關限價房的政策,特別是對其性質、地位、銷售對象、銷售價格、操作方式等,國家尚沒有明確的規定。

　　去年,按照黃華華省長的指示,省物價局會同省住房城鄉建設廳、國土資源廳等部門開展了限價房價格政策調研工作。此次出臺的《意見》,明確了“限價房”指的是限房價、限地價的“雙限”商品房。《意見》明確指出,限價房是由政府主導的,嚴格執行有關限定銷售對象、套型結構、銷售價格等條件的中小套型住房。

　　用限價房調控樓市

　　除了緩解“夾心階層”住房問題,推出限價房也考慮了抑制普通商品住房市場價格的過快上漲。

　　《意見》要求各地“根據當地實際,做好限價房開發建設等有關工作,尤其是商品住房價格過高、上漲過快的城市,要切實增加限價房的供應。

　　省物價局住房與市場價格監管處處長莊振錫表示,政府可以根據房地產市場的變化情況,在房價過高的時候,推出限價房以增加住房市場供應量,同時,通過限價房價格的標桿作用,平抑普通商品住房的市場價格。例如廣州市限價房的供應對抑制房價過快增長有明顯的效果,對開發企業理性定價起到“風向標”的作用,有效緩解了中等收入階層自主型購房壓力。

　　-數據

　　據統計,廣州市迄今公開出讓限價房用地面積44公頃,建筑面積92萬平方米,可供應限價房8300多套,截至2009年底已批準預售限價房7555套,實際銷售7548套,正在建設的約800套也將在今年全部面市銷售。

　　熱點聚焦

　　政府如何定指導價?堅持低價的作價原則

　　據省物價局副局長楊驍婷介紹,此次廣東出臺的關于限價房價格的新政策,其核心是堅持低價的作價原則,并實行政府指導價的價格管理形式。

　　“由于限價房土地的出讓價格比普通商品住房土地便宜,享受了政府提供的土地優惠政策,因此,限價房的銷售價格必須嚴格遵守政府確定的指導價,以及政府指導價的其他相關規定。”省物價局住房與市場價格監管處處長莊振錫介紹說。

　　據介紹,限價房銷售價格實行政府指導價,其中屬“限房價、競地價”的,其最高銷售價格由當地價格主管部門會同建設(房地產)、國土資源等部門確定；屬“定地價、競房價”的,其競價的起始價(標底)由當地價格主管部門會同建設(房地產)、國土資源等部門確定,競價結果作為限價房最高銷售價格,報當地價格和建設(房地產)主管部門備案。

　　各地如何執行?省里不下硬性指標,深圳正規劃建限價房

　　“省里不下硬性指標。”楊驍婷表示,由于我省房地產市場發展不平衡,地區差異比較大,《意見》作為規范全省限價房價格政策的規定,主要對一些問題進行原則性規定。

　　省住房和城鄉建設廳住房發展與房地產市場監管處副處長劉瑞萍也表示,由于我省各地房地產市場的區域差異很大,并沒有全省性統一規劃建設限價房。“目前也只有廣州市推出過限價房,深圳市正在規劃建設限價房。”

　　《意見》指出,限價房銷售價格應當充分考慮特定銷售對象的經濟承受能力,并按照低于同一時間、同一地段、同一類型普通商品住房市場價格的一定比例合理確定,具體比例由地級市人民政府確定。

　　單套銷售價格?不得超過最高銷售價格

　　《意見》同時也給了房地產開發企業一定空間的定價自主權,但單套具體銷售價格不得超過最高銷售價格。

　　《意見》規定,限價房的單套具體銷售價格,可在不超過最高銷售價格的基礎上,由開發建設單位根據不同位置、樓層、朝向等因素合理確定,報當地價格和建設(房地產)主管部門備案。

　　新政策還同時規定,對限價房的審批建立綠色通道,加快辦理有關手續,簡化項目審批工作流程。

　　限價房銷售如何監督?開發商要公布銷售方案結果

　　有關開發建設單位在銷售限價房前,應當制定包括樓盤銷售價格明細表在內的銷售方案,經批準預售后,將銷售方案與《商品房預售許可證》一起向社會公布。銷售后還須將銷售結果向社會公布,接受社會監督。

　　廣州限價房建設有何經驗借鑒

　　劉瑞萍認為,廣州這些年建設限價房的經驗值得各地借鑒。

　　2006年,廣州市在全國率先開展了限價房開發建設、銷售的探索,推出了全國第一個限價房小區———保利西子灣。廣州房地產專家、廣州市寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同回憶說,當時限價房項目共拍了10個地塊,保利、萬科、中海等均價只有6000元—6500元/平米,龍光峰景華庭售價更是僅要4000元/平米。在申購時廣州商品房均價過萬的背景下,限價房受到熱捧。

　　但是,到2008年底收樓時,廣州房價回落到8000元/平米,限價房和周邊商品房售價相差無幾,失去了價格優勢。之后不但多個限價房項目鬧出退房風波,新推出的限價房銷售也由熱轉冷,少有人問津。之后,廣州收回多個限價房用地,針對限價房投放節奏與市場動態不匹配的問題,探索由政府主導建設的模式。“未來政府的保障辦可以像香港的房委會那樣,以非盈利組織的形式開發限價房,以市場價的70%供應。”韓世同建議說。

　　本欄撰文:

　　記者牛思遠