專家：房地產調控為何進退兩難

　　●住宅特殊性質導致不同需求

　　●地方財政對房地產有依賴性

　　●必須強調住房的消費品屬性

　　●防地方財政與產業捆綁過緊

　　在房地產新政實施3個月后，有關房地產市場的話題再一次引起人們的普遍關注。種種跡象表明，我國的房地產新政正處在“十字路口”，房地產市場調控也似乎陷入進退兩難的狀態。

　　不可否認，4月中旬以來，隨著房地產新政的實施，2009年以來房地產市場過熱的狀況得到一定程度的降溫，一個重要的表現就是北京、上海、深圳等一線城市房地產市場成交量大幅下降，而且這種交投低迷的狀況目前仍在延續。但與此同時，我們也應當清醒地認識到，此輪房地產調控政策的效果迄今為止并不十分理想，其突出表現就是在市場成交量下降的同時，作為調控目標的房地產市場價格并未出現明顯下降，特別是一線城市的房價仍然處在高位。既然如此，房地產市場調控政策理應進一步加強。然而，國內外經濟形勢的再度復雜化卻使現行房地產調控政策面臨更加嚴峻的外部經濟環境。不僅歐盟一些國家的債務危機可能會影響到世界經濟的復蘇，進而影響到我國經濟發展，而且第二季度我國經濟增速的下降也增加了人們對房地產市場持續低迷影響經濟增長的擔憂。由此，現行房地產市場調控政策不可避免地陷入進退兩難的尷尬境地：進，雖然有利于降低虛高的房價，平抑低收入階層因高房價誘發的焦慮和不滿情緒，但房地產市場的持續低迷又必然影響經濟增長；退，雖然有利于房地產市場的繁榮并帶動經濟增長，但又會使房地產調控政策半途而廢，不僅失信于民，還有可能帶來房價的報復性上漲，加劇房地產市場泡沫和宏觀經濟的脆弱性。

　　筆者認為，房地產調控這種尷尬局面的形成是房地產特殊性質與房地產支柱產業定位疊加帶來的必然結果。眾所周知，住宅是與汽車等其他純粹耐用消費品不同的具有多重屬性的特殊商品，它既是任何人都必不可少的消費品，又是可以用于投資的投資品。住宅的這兩重屬性使得不同階層對于房地產價格具有截然不同的訴求。人數上占絕對優勢的低收入者不希望過高的房價排擠其基本的住房消費需求；人數雖少但掌握著多數財富的高收入者則希望房價不斷上漲來實現其房地產投資的最大增值。住宅性質的這種多樣性及其帶來的上述矛盾，又由房地產支柱產業的定位而得以強化，并最終衍生出房地產市場調控的兩難。因為，在把房地產作為支柱產業的情況下，各地必然圍繞這一支柱大力發展上下游各種產業(有人統計過與房地產相關的產業有50多個)，由此便形成了以房地產業為核心的產業結構和產業鏈，這種產業結構決定了我國經濟增長和地方財政收入對房地產及其相關產業的高度依賴性。在房地產業與GDP、地方財政收入捆綁過緊，呈現為一榮俱榮、一損俱損關系的情況下，為了實現GDP和地方財政收入的增長，客觀上要求房地產市場的持續繁榮和價格的不斷上漲。這樣一來，任何房地產調控政策都必然面臨一種相互矛盾的抉擇：為了不至于損害絕大多數低收入者的基本住房消費需求，必須采取嚴厲措施防止房價的過快上漲；而為了增加居民特別是高收入者“財產性收入”和地方財政收入、拉動GDP增長，又必須保持房地產業和房地產市場的繁榮，防止房地產價格的持續低迷。面對這一矛盾，任何調控政策都必然顯得無所適從。我國房地產新政實行3個月后所出現的進退兩難窘境，就是這種矛盾的現實反映。可以預見，如果這種矛盾不解決，未來的房地產市場調控政策還會在上述兩種抉擇中繼續搖擺。

　　既然如此，筆者認為，要擺脫房地產市場調控的兩難困境，必須從根本上解決住宅的定性和房地產業的定位問題。就住宅的定性而言，必須強調其作為基本消費品的屬性，恢復其作為基本消費品的本來面目，而不應以“增加居民財產性收入”為名過分強調其投資品的屬性，以防止房地產市場的過度投機；就房地產業定位而言，則應重新審視其支柱產業的定位，改變房地產業與GDP、地方財政收入捆綁過緊的狀況，并在這一過程中著力培育新的經濟增長點，實現經濟結構和產業結構的不斷優化。

　　(謝太峰 作者為首都經貿大學金融學院副院長、教授)